Thị trường bất động sản kỳ vọng tích cực vào hành lang pháp lý mới
Các luật mới được thông qua cùng với những chính sách nhất quán mở ra kỳ vọng tích cực vào một thị trường bền vững hơn. Bên cạnh đó, môi trường pháp lý mới sẽ khơi thông nguồn cung bất động sản, giải quyết bài toán nghịch lý trên thị trường từ đó điều hòa thị trường bất động sản theo hướng minh bạch hơn.
Trong báo cáo mới phát hành, Chứng khoán BIDV (BSC) cho rằng hạ tầng dần cải thiện và hành lang pháp lý thông suốt là những yếu tố nền hình thành một thị trường bất động sản bền vững.
Theo đó, môi trường đầu tư các dự án bất động sản sẽ có nhiều chuyển biến quan trọng trong thời gian tới, xoay quanh các Luật sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua bao gồm Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi), có hiệu lực từ 1/1/2025.
Nhóm phân tích cho rằng quá trình xây dựng các văn bản pháp luật về thị trường bất động sản thận trọng, nhìn nhận mọi trường hợp đã và có thể xảy ra để đánh giá hết được các tác động của chính sách và xung đột pháp luật. Do đó, chính sách nhất quán mở ra kỳ vọng tích cực vào một thị trường bền vững hơn, pháp lý chỉnh chu và minh bạch.
Còn theo trung tâm phân tích Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho rằng, pháp lý là nguyên nhân chủ đạo khiến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ trong vài năm qua. Đặc thù thủ tục bất động sản được quy định trên nhiều bộ luật, có sự chồng chéo, mâu thuẫn nhau, đặc biệt ở các quy định về đấu thầu, đấu giá dự án; phê duyệt tiền sử dụng đất; công nhận chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư.
Trong đó, Luật Nhà ở sửa đổi trọng tâm hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội (NOXH) và dự án cải tạo chung cư cũ - phân khúc dự án có tính khả thi nhất trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung tại đô thị lớn. VCBS đánh giá xu hướng tăng cường hiện diện của các chủ đầu tư lớn trong các dự án NOXH khi lợi ích kinh tế các dự án trên được gia tăng, vừa đáp ứng tốt nhu cầu thị trường, vừa có thể tạo dựng hình ảnh doanh nghiệp, dành được lợi thế khi tham gia các dự án nhà ở thương mại.
Song song với đó, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 cũng đã được Quốc hội thông qua trong tháng 11/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025. Theo đó, Luật sửa đổi toàn diện mục 1, chương IX về điều tiết thị trường bất động sản, làm rõ nội hàm các chính sách nhằm giải quyết các vấn đề mất cân đối của thị trường.
Theo đó, các doanh nghiệp có nguồn lực, năng lực hạn chế, dựa vào chiến thuật “tay không bắt giặc”, phân lô bán nền, lập quy hoạch dự án để bán nhà trên giấy hoặc chuyển nhượng dự án sẽ gặp khó khăn theo quy định mới. Đây cũng là cơ chế “sàng lọc”, giúp doanh nghiệp có tài chính khỏe và có khả năng huy động vốn trong phát triển dự án.
Đối với Luật Đất đai năm 2024 đã tạo điều kiện để thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả.
Thị trường sẽ phục hồi trong năm 2024
TS Nguyễn Minh Phong cho rằng, bước sang 2024, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối diện với nhiều cơ hội và thách thức đan xen, nhưng thị trường sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào lẫn đầu ra…
Theo ông Phong, căn cứ cho dự báo lạc quan này là kết quả ghi nhận các giao dịch trên thị trường trong năm 2023 đã có đà tăng liên tục về quy mô theo thời gian, đạt tổng 2.700 giao dịch trong quý 1/2023; 3.700 giao dịch trong quý 2/2023 và 6.000 giao dịch trong quý 3/2023.
Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước đến ngày 30/11/2023 cũng cho thấy, tín dụng đối với nền kinh tế đã đạt hơn 13 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với cuối năm 2022. Hiện lãi suất huy động, cho vay đã giảm bình quân 2-3% so với cuối 2022 và dự kiến mặt bằng lãi suất cho vay tiếp tục giảm trong thời gian tới.
Đặc biệt, độ ngấm và hiệu quả tháo gỡ về chính sách, cải thiện về môi trường pháp lý đang đậm nét dần sau 20 động thái liên tục được triển khai trong năm 2023, với hàng loạt dự án Luật đã được điều chỉnh và được Quốc hội thông qua.
Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế nhận định, sự hồi phục của thị trường bất động sản sẽ rõ nét hơn từ đầu quý II/2024 khi các chính sách hỗ trợ ngấm sâu hơn; các vụ việc về tài chính sẽ được giải quyết; các sắc luật mới bắt đầu đi vào soạn thảo, triển khai; thị trường trái phiếu doanh nghiệp đi qua giai đoạn khó khăn nhất…
Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo về tình trạng phục hồi không đều giữa các phân khúc, vì vậy, giới đầu tư cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền đầu tư vào sản phẩm.
