Nợ xấu và pháp lý “níu chân” doanh nghiệp và nhà đầu tư

Nợ xấu bất động sản ngày càng gia tăng

Số liệu thống kê 9 tháng đầu năm 2023 cho thấy, tín dụng kinh doanh bất động sản có sự tăng trưởng cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước, lên tới trên 21%. Tuy nhiên, dòng tiền mới vào thị trường bất động sản gần đây tăng không có nghĩa sẽ sinh lợi ngay, vì thế, các khoản dư nợ tín dụng cũ thanh khoản vẫn chậm.

Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 31/10/2023, tín dụng đối với nền kinh tế đạt hơn 12,8 triệu tỷ đồng, tăng 7,39% so với cuối năm 2022. Trong đó, tính đến 30/09/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các tổ chức tín dụng (TCTD) đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dự đối với nền kinh tế; tập trung vào mục đích tiêu dùng tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS.

Tín dụng BĐS có xu hướng tăng cao cho thấy các giải pháp, nỗ lực của Chính phủ, ngành Ngân hàng và các Bộ, ngành, địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS đang dần phát huy hiệu quả. Bên cạnh đó, các TCTD cũng tích cực triển khai cho vay theo các chương trình của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về nhà ở.

Tuy nhiên, điểm cần lưu ý là nợ xấu của tín dụng BĐS tính đến tháng 9/2023 là 2,89%, tăng mạnh so với mức 1,72% thời điểm cuối năm 2022.

Báo cáo tài chính quý 3 cũng cho thấy nợ xấu nội bảng của 27 ngân hàng trên sàn chứng khoán đã tăng hơn 50% so với hồi đầu năm, lên gần 209.000 tỷ đồng. Trong đó, các ngân hàng liên quan nhiều đến lĩnh vực bất động sản đều có tốc độ tăng nợ xấu trên 100%.

Nguy cơ nợ xấu bất động sản "phình to" đã được cảnh báo từ năm ngoái khi giai đoạn 2023 - 2024 là điểm rơi đáo hạn một lượng rất lớn trái phiếu doanh nghiệp. Dù Thông tư 03 và Nghị định 08 được ban hành đã góp phần hỗ trợ thanh khoản cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, song chính những sách này chỉ là giải pháp tạm thời, chứ không giải quyết được các vấn đề gốc rễ của thị trường.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản "tắc" thanh khoản khiến cho dòng tiền của các doanh nghiệp địa ốc càng bị ảnh hưởng nghiêm trọng, đi cùng với thu nhập người mua nhà sụt giảm do kinh tế khó khăn, dẫn tới nợ xấu của ngân hàng cũng tăng theo.

Trong khi đó, theo số liệu cập nhật gần nhất của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), đến cuối tháng 9/2023, hàng tồn kho bất động sản rất lớn, có tổng giá trị lên đến 301.600 tỷ đồng - tăng 5% so với cùng kỳ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, cần phải có giải pháp để tháo gỡ, đưa lượng hàng tồn kho rất lớn này trở lại thị trường bất động sản để vừa tạo dòng tiền, tạo thanh khoản, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường, nếu không nợ xấu bất động sản sẽ gia tăng.

Pháp lý ăn mòn vốn dự án

Thủ tướng Chính phủ vừa có Công điện số 1376/CĐ-TTg về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt, kịp thời, hiệu quả các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Công điện được ban hành trong bối cảnh chỉ còn chưa đầy 2 tuần nữa là kết thúc năm 2023, song doanh nghiệp và thị trường còn nhiều khó khăn, nhất là vướng mắc liên quan đến các thủ tục pháp lý, tiếp cận tín dụng.

Trước đó, tại Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội đại diện một doanh nghiệp bất động sản lớn cho biết vướng mắc của doanh nghiệp hơn 70% là về thủ tục pháp lý. Nhiều vướng mắc rất cụ thể chưa được tháo gỡ, đơn cử như về giải phóng mặt bằng thủ tục kéo dài có dự án 15 năm chưa xong giải phóng mặt bằng; về thủ tục đầu tư, có dự án phải xin trên 30 con dấu, điều này bào mòn sức khoẻ của doanh nghiệp và khiến các đối tác nước ngoài e dè thủ tục đầu tư ở Việt Nam. Vì vậy các doanh nghiệp đều đang rất mong mỏi các khía cạnh về pháp lý sẽ được khơi thông trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Văn Cường, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, doanh nghiệp vừa được LPBank cấp hạn mức cho vay 5.000 tỷ đồng. Nguồn vốn này đã giúp tháo gỡ nút thắt về vốn cho các doanh nghiệp trong Tập đoàn và hàng trăm nhà thầu tại các dự án đang dang dở. Kế hoạch giải ngân vốn đã được sắp xếp nhưng doanh nghiệp lại đang gặp khó khăn vì pháp lý các dự án bất động sản đang triển khai kéo dài, vì vậy mong muốn các ngân hàng đơn giản hóa các điều kiện cho vay các dự án bất động sản, đồng thời kéo dài thời gian cho vay hơn so với bình thường để doanh nghiệp có thêm thời gian xoay sở trong bối cảnh khó khăn hiện nay.

Ngoài những vướng mắc trên, theo các doanh nghiệp bất động sản, hiện nay, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức trong đó có nhiều tồn tại, vướng mắc đã kéo dài như: Hệ thống thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư xây dựng; mất cân đối cung cầu tại các phân khúc, dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế; nhu cầu của thị trường tại một số phân khúc đang có sự sụt giảm mạnh; năng lực tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế và phụ thuộc chủ yếu vào các nguồn huy động từ bên ngoài như vốn vay, trái phiếu, huy động của người mua nhà…

Các chuyên gia từ VIRES nhìn nhận, việc khơi thông nguồn vốn từ kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là vô cùng cấp thiết đối với sự phục hồi các doanh nghiệp bất động sản. Muốn vậy, phải kết hợp đồng bộ các giải pháp từ tạo vốn mồi đến tháo gỡ pháp lý cho các dự án. Không khách hàng nào muốn mua dự án chưa có đầy đủ pháp lý và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Ngược lại, doanh nghiệp được gỡ pháp lý, nhưng sức cùng lực kiệt, không có vốn mồi, cũng không thể triển khai dự án, không có dự án, thì không thể tạo ra dòng tiền từ khách hàng. Trong khi đó, nếu có nguồn vốn ban đầu nhưng thanh khoản thị trường kém, không bán được hàng, thì dự án chậm tiến độ, đội vốn, doanh nghiệp cũng có khả năng rơi vào vòng xoáy nợ nần.