Thị trường bất động sản Sầm Sơn: Người đi, trà nguội

Sóng yên biển lặng

Sầm Sơn (Thanh Hóa) những năm gần đây nổi lên như một ngôi sao mới của thị trường bất động sản miền Bắc, bắt đầu từ khi FLC Group khởi công tổ hợp nghỉ dưỡng hoành tráng tại phường Quảng Cư và được tiếp nối bởi Sun Group với quần thể 1.200ha trải rộng từ bắc xuống nam, kéo từ sông Đơ ra đến biển. Đó là chưa kể sự tham dự của các “ông lớn” khác như: Văn Phú Invest, Sunshine Group.

Trong năm 2021 và đầu năm 2022, thị trường bất động sản Sầm Sơn đã “nổi sóng lớn” với thanh khoản sơ cấp tại dự án mới đạt mức rất cao, làm “cháy hàng” dự án cũ và kéo giá đất trong dân tăng vùn vụt. Giai đoạn đó, người “lướt sóng” đất tại Sầm Sơn thông thường đạt lợi suất vài chục %, còn nếu “bạo gan” và may mắn, lợi suất có thể tính bằng lần.

Tuy nhiên, ngày vui qua mau, kể từ quý III/2022, sóng bất động sản ở Sầm Sơn bắt đầu yếu dần và đến quý IV/2022 thì gần như tắt hẳn. Thị trường rơi vào tình trạng tắc thanh khoản nghiêm trọng. Khánh – chủ một sàn giao dịch tại Sầm Sơn, nói với VietnamFinance rằng tại dự án lớn nhất Sầm Sơn hiện tại, giao dịch rất kém. Các sản phẩm biệt thự - liền kề ven sông từng “gây bão” hồi mới ra mắt, giờ gần như trong tình trạng “đóng băng”. Tình trạng rao bán cắt lỗ đã xuất hiện, nhưng không thấy có khách mua. Tại khu vực quảng trường biển, tình hình có “đỡ” hơn, các sản phẩm vẫn có người quan tâm, nhưng đòi hỏi giá phải hợp lý.

Tại FLC Sầm Sơn, phân khúc biệt thự được hưởng lợi từ dự án của Sun Group nên đã “cháy hàng” từ cuối năm ngoái đến đầu năm nay, giỏ hàng hầu như chỉ còn liền kề. Liền kề FLC Sầm Sơn còn tồn rất lớn (cả nghìn căn), do kém về vị trí, về khả năng khai thác kinh doanh và đặc biệt là pháp lý “chập chờn”. Các căn liền kề có sổ neo giá khá tốt, còn các căn không sổ thì không có mấy giao dịch.

Tình hình tồi tệ hơn tại dự án của Văn Phú Invest, nguồn tin riêng của PV cho biết dự án này đã dừng bán hàng từ đầu tháng 12/2022.

Với các mặt bằng, giá cao nhất thuộc về đường Thanh Niên – Cải Dịch với giá 35 triệu đồng/m2 cho lô mặt trong (lô 2), 65 - 70 triệu đồng/m2 cho lô mặt đường. Càng về phía dự án của Sun Group, giá đất càng cao, đạt kịch trần ở ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Ở đại lộ Nam Sông Mã, giá đất mặt đường đoạn từ sông Đơ trở ra biển có giá trung bình 60 triệu đồng/m2, vị trí đẹp hơn đạt 80 triệu đồng/m2. Nhưng thời điểm hiện nay tất cả đều không có giao dịch.

Với đất trong dân, sau đợt sốt giá năm 2021 và đầu năm 2022, hiện nay giá đã chững lại, thậm chí giảm nhẹ nhưng giao dịch vô cùng khó. Trang – một “tay chơi” đất có thâm niên ở Sầm Sơn, cho biết thời điểm này, nhiều người “chết” vì ôm đất. Tình trạng cắt lỗ đã hiện hình, trước tiên là chấp nhận bán bằng giá vốn, tức lỗ lãi suất, chi phí cơ hội, sau đó là cắt cả vào vốn.

“Năm ngoái nhộn nhịp lắm, đất mình đang ở, năm ngoái giá 20 triệu đồng/m2, khi sốt lên 25 triệu đồng/m2, mà giờ không có người mua, muốn bán cũng không bán được”, Trang nói.

Giá đã lập mặt bằng mới

Mặc dù thanh khoản sụp đổ song sau mấy năm liền tăng trưởng, giá bất động sản ở Sầm Sơn đã kịp leo lên một tầng cao mới. Ví dụ với dự án của Sun Group, giá shophouse khoảng 7 tỷ đồng/căn, giá biệt thự cao nhất là 70 tỷ đồng/căn. So với hồi mới ra hàng, giá shophouse hiện tại đã chênh được khoảng 1 tỷ đồng/căn.

Giá biệt thự FLC Sầm Sơn cũng tương tự. Một quản lý cấp cao tại FLC Sầm Sơn cho biết giá biệt thự tại tổ hợp nghỉ dưỡng này đã vượt mốc 14 tỷ đồng/căn, tăng thêm 2 tỷ đồng so với hồi quý I/2022. Khách mua biệt thự đa số là khách có tiền, nên hầu như không có tình trạng cắt lỗ. Đối diện với thanh khoản trầm lắng hiện nay, các chủ sở hữu tỏ ra bình tĩnh, thậm chí còn tranh thủ ôm thêm hàng, có người ôm tới 19 căn. “Có khách còn đặt vấn đề với tôi, nếu có căn biệt thự nào trở về giá 12 tỷ đồng thì báo lại để họ mua vào luôn. Nhưng giờ đâu có căn nào có giá đó”, vị quản lý này chia sẻ.

Liền kề FLC Sầm Sơn, như trên đã nói, còn tồn kho rất lớn. Song, với các căn có sổ, giá đã neo chắc ở mức 7 – 8 tỷ đồng/căn, gần như không xuống giá.

 Với HUD4, dự án này đã bán hết 3 giai đoạn đầu. Từ năm ngoái sang năm nay, giá đã tăng khoảng 30% và hiện chưa có tình trạng cắt lỗ. Khánh – chủ một sàn giao dịch tại Sầm Sơn, đánh giá HUD4 là mặt bằng khu đô thị hoàn thiện nhất Sầm Sơn, có giá phù hợp với tài chính của người dân.

Với thị trường đất trong dân, nhìn trong một giai đoạn dài, có thể thấy giá đất đã nhảy múa không ít. Ví dụ đất ở phường Trung Sơn, năm 2014 chỉ có giá khoảng 2,5 triệu đồng/m2, giờ vọt lên 25 triệu đồng/m2. Đất trong ngõ nhỏ ô tô không vào được hiện có giá khoảng 14 triệu đồng/m2, ngõ to hơn giá 20 triệu đồng/m2, đất ở sát dự án của Sun Group có giá 50 triệu đồng/m2, đất gần đền Độc Cước giá 80 triệu đồng/m2, đất mặt biển (tức mặt đường Hồ Xuân Hương) giá 120 triệu đồng/m2, cá biệt đất ngay khu quảng trường biển có giá 200 triệu đồng/m2.

Thị trường mò mẫm

Giá bất động sản ở Sầm Sơn tăng trưởng mạnh trong những năm qua là hệ quả tất yếu của việc xuất hiện nhiều dự án lớn tại thành phố này, đặc biệt là hai “cú hích” FLC Group và Sun Group. Hạ tầng phát triển, du lịch bùng nổ và việc người dân được nhận khoản tiền lớn từ đền bù giải phóng mặt bằng đã kích hoạt làn sóng đầu tư, lướt sóng kiếm lời hoặc mua để tích trữ tài sản; chưa kể là hiệu ứng lan tỏa từ các khu vực lân cận có nhiều dự án lớn như Quảng Xương, TP. Thanh Hóa.

Tuy nhiên, với tình hình hiện tại, có thể nói thị trường bất động sản Sầm Sơn đang mò mẫm trong bóng tối, chưa thể tìm được lối ra. Đó cũng là thực trạng chung của toàn thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại. Một cách dễ hiểu, đến các thị trường lớn như Hà Nội và TP. HCM còn chìm trong khó khăn thì rất khó trông mong vào sự khởi sắc của thị trường tỉnh như Sầm Sơn – Thanh Hóa.

Ghi nhận thực tế cho thấy, tại dự án lớn nhất Sầm Sơn hiện tại, hoạt động xây dựng vẫn đang được triển khai ở khu quảng trường, khu biệt thự ven sông, công viên giải trí, trục phố đi bộ kết nối ra đại lộ Nam Sông Mã... Tốc độ thi công khá nhanh, dù không thể so sánh với giai đoạn thị trường thăng hoa. “Buôn tài không bằng dài vốn”, thị trường hiện tại nằm trong tay những người thực sự có tiềm lực tài chính mạnh, có đủ sức rướn qua giai đoạn khó khăn này. Giới đầu tư kỳ vọng cho đến mùa hè tới, khi mùa du lịch Sầm Sơn khai mạc, thị trường thành phố này có thể lấy lại phần nào sinh khí, để tiếp tục là một động lực cho xứ Thanh và miền Bắc.