Thị trường bất động sản tỉnh: “Thời cơ” đã đến, bắt đầu trở lại đường đua?

Bất động sản phía nam sôi động

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản phía Nam đã sôi động trở lại, nhưng nguyên nhân không chỉ do thông tin sáp nhập. Theo CBRE Vietnam, nhiều dự án căn hộ, nhà phố và đất nền mở bán đầu năm 2025 tại TP.HCM, Bình Dương và Long An đã ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên đến 80 - 90%, với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư từ phía Bắc. Điều này cho thấy sức mua bất động sản phía Nam đang phục hồi tích cực.

Các chuyên gia bất động sản nhận định rằng giá nhà đất có khả năng tăng trong bối cảnh mới, nhưng mức độ tăng sẽ phụ thuộc vào quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Giá đất có thể tăng đáng kể nếu các địa phương được quy hoạch thành vệ tinh của tỉnh lớn, với hạ tầng đồng bộ và kinh tế liên kết chặt chẽ.

Thực tế, khảo sát tại một số thị trường khu vực như Đức Hoà, Bến Lức (Long An), Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Phú Mỹ, Xuyên Mộc (Bà Rịa - Vũng Tàu) nhận thấy, giao dịch mua bán bắt đầu nhích dần. Nhà đầu tư các nơi ra quân "nghía" khu vực tiềm năng và ra quyết định nhanh với đất nền phân lô. Phòng công chứng tại một số khu vực dần đông đúc trở lại sau thời gian vắng vẻ. Sức cầu bắt đầu hồi phục.

Bên cạnh giao dịch thì giá rao bán đất nền thổ cư bắt đầu hồi phục. Khảo sát cho thấy, đất nền Bà Rịa - Vũng Tàu trong 2 năm vừa qua giảm khoảng 28%. Hiện mức giá trung bình dao động từ 11 - 25 triệu đồng/m2. Giá này bắt đầu có sự hồi phục mạnh từ đáy khoảng 20%. Tương tự, đất nền Đồng Nai trong 2 năm giảm 14%, hiện dao động trung bình từ 17 - 20 triệu đồng/m2, tùy khu vực. Giá đất khu vực này bắt đầu ngừng giảm từ tháng 9/2024.

Hay như đất nền Bình Dương có giá trung bình từ 25 - 40 triệu đồng/m2, mức tăng chậm nhưng khá ổn định theo năm. Tại Long An, đất thổ cư sổ đỏ giá từ 15 - 18 triệu đồng/m2. Trong đợt thị trường biến động, nhà đất nơi đây giảm giá khoảng 8% và ổn định lại trong năm 2024. Đây là khu vực ít có sự biến động về giá như khu phía Đông, giá hiện đã nhích trên dưới 10% so với cùng kì năm ngoái.

Cẩn trọng tăng giá ảo

Mặc dù thị trường các tỉnh giáp ranh TP HCM ghi nhận tăng cả về giá và thanh khoản, song theo nhiều chuyên gia, đặc biệt là sau các thông tin sáp nhập.

Thông tin sáp nhập đã tác động đến tâm lý người mua, với dấu hiệu gia tăng giao dịch và biến động giá tại một số khu vực. Các dự án căn hộ và nhà phố gần TP.HCM hoặc có kết nối thuận tiện với thành phố thông qua các tuyến hạ tầng trọng điểm đang được kỳ vọng sẽ tăng giá mạnh nếu kế hoạch sáp nhập được thực hiện.

Theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Thành, thông tin về việc sáp nhập các địa phương là một tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản phía Nam. Đây được xem là một cú hích mạnh mẽ giúp thị trường hồi phục sau những tác động nặng nề của đại dịch COVID-19. Đặc biệt, nếu các địa phương lớn được sáp nhập, việc thống nhất chủ trương về hạ tầng sẽ được thực hiện dễ dàng hơn, tránh tình trạng "tỉnh tôi, tỉnh anh" như trước đây. Điều này sẽ giúp các sản phẩm bất động sản trở nên đồng bộ và phát triển hài hòa hơn.

Trước thực trạng giá đất tại nhiều khu vực bắt đầu "nóng" lên sau thông tin sáp nhập các tỉnh, thành, ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, một sai lầm phổ biến của nhà đầu tư Việt Nam hiện đang mắc phải là quan điểm “gần trụ sở hành chính thì giá đất tăng”.

Ông Quyết lý giải: “ Nhiều người nghĩ gần trụ sở hành chính thì giá đất cao. Thực tế, khu vực này chỉ phục vụ công chức cần sự yên tĩnh, trang nghiêm nên không tạo ra sức hút lớn về dân số hay hoạt động kinh tế. Giá bất động sản chỉ bứt phá ở nơi kinh tế phát triển, giao thông thuận lợi ".

Nhìn lại lịch sử, ông Quyết cũng nhắc đến trường hợp sáp nhập Hà Tây và Mê Linh vào Hà Nội năm 2008. Thời điểm đó, nhiều người kỳ vọng giá đất ở Hà Đông, Sơn Tây hay Mê Linh sẽ “cất cánh” ngay sau khi sáp nhập. Tuy nhiên, thực tế phải mất 10 - 15 năm để giá đất tăng nhờ sự phát triển hạ tầng và kinh tế.

Ông Quyết cũng đưa ra lời khuyên, nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá cao. Giá bất động sản phụ thuộc vào kinh tế và hạ tầng, chứ không phải trung tâm hành chính.