Thị trường bất động sản trong “thế trận mới”: Pháp lý siết chặt song lại mở ra nhiều cơ hội mới?

Pháp lý sẽ bị “siết chặt”

Trong bối cảnh nền kinh tế đang từng bước phục hồi sau đại dịch, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào một giai đoạn mới với nhiều thay đổi quan trọng, đặc biệt là về mặt pháp lý. Những quy định siết chặt hơn từ phía cơ quan quản lý nhà nước đang tạo ra những tác động mạnh mẽ đến toàn bộ hoạt động của thị trường, từ chủ đầu tư, môi giới cho đến người mua nhà.

Một trong những điểm nổi bật là việc Nhà nước tăng cường quản lý, minh bạch hóa pháp lý trong các dự án bất động sản, nhằm hạn chế tình trạng "dự án ma", bán "lúa non", cũng như hiện tượng sốt đất ảo do giới đầu cơ tạo ra. Luật Đất đai sửa đổi năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đặt ra các tiêu chuẩn cao hơn về điều kiện pháp lý của dự án trước khi được phép mở bán.

Chia sẻ về xu hướng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định: “Việc siết chặt pháp lý tuy gây khó khăn trước mắt cho các doanh nghiệp bất động sản, nhưng về lâu dài sẽ giúp làm trong sạch thị trường, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và góp phần phát triển bền vững ngành bất động sản.”

Thực tế cho thấy, nhiều dự án đã phải tạm dừng triển khai hoặc điều chỉnh quy hoạch do không đáp ứng được yêu cầu pháp lý mới. Điều này khiến nguồn cung trên thị trường sụt giảm trong ngắn hạn, đẩy giá nhà ở tại các đô thị lớn tiếp tục ở mức cao. Tuy nhiên, giới chuyên gia đánh giá đây là một bước "thanh lọc" cần thiết.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng: “Những doanh nghiệp làm ăn bài bản, minh bạch và tuân thủ quy định sẽ có cơ hội khẳng định vị thế. Ngược lại, những đơn vị thiếu năng lực sẽ bị đào thải khỏi cuộc chơi.”

Bên cạnh đó, việc siết chặt pháp lý cũng thúc đẩy quá trình số hóa quản lý đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Điều này góp phần nâng cao hiệu quả giám sát, chống thất thu thuế và tăng tính minh bạch trong giao dịch.

Nhưng cơ hội vẫn song hành

Có thể thấy, trong giai đoạn vừa qua, một loạt quy định pháp lý mới được ban hành và siết chặt hơn nhằm tăng tính minh bạch của thị trường. Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), cùng với các quy định về tín dụng, thuế chuyển nhượng… đã tạo ra áp lực lớn đối với doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là những đơn vị sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc thiếu nền tảng pháp lý vững chắc.

Nguồn vốn từ ngân hàng cũng trở nên khó tiếp cận hơn, khi các chính sách kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản được tăng cường. Điều này khiến nhiều dự án bị chậm triển khai hoặc gián đoạn thi công. Thêm vào đó, tâm lý lo ngại rủi ro từ phía người mua và nhà đầu tư cá nhân càng làm cho thị trường trầm lắng hơn trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, trong bất kỳ khủng hoảng nào cũng tồn tại những cơ hội. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, giai đoạn hiện tại chính là thời điểm để thị trường "thanh lọc", hướng tới phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

TS Sử Ngọc Khương, chuyên gia kinh tế và bất động sản, chia sẻ: “Thị trường đang tái cấu trúc mạnh mẽ. Những chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt, sản phẩm rõ pháp lý, đúng nhu cầu thực sẽ có nhiều lợi thế cạnh tranh. Ngược lại, những mô hình kinh doanh dựa vào đầu cơ sẽ dần bị loại bỏ.”

Một trong những cơ hội nổi bật hiện nay là phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đây là phân khúc có nhu cầu lớn, nhưng lại đang khan hiếm nguồn cung. Chính phủ cũng đang đẩy mạnh các chương trình hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, mở ra cánh cửa cho các nhà đầu tư có chiến lược dài hạn, gắn liền với nhu cầu thực tế của người dân.

Ngoài ra, thị trường bất động sản công nghiệp và bất động sản nghỉ dưỡng tại các địa phương có tiềm năng du lịch, hạ tầng phát triển cũng đang thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và xu hướng mở rộng sản xuất ra khỏi các đô thị lớn đã tạo ra nhu cầu mới về đất khu công nghiệp, kho bãi, và nhà ở cho chuyên gia.