Thị trường BĐS chưa thực sự 'ngấm đòn' và mối lo vỡ nợ toàn ngành trong tương lai

Covid-19 được ví như “giọt nước tràn ly”

Theo số liệu cập nhật tại Cổng thông tin Quốc gia về Đăng ký doanh nghiệp cho thấy, trong quý đầu năm 2020, có tới 18.721 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động, tăng 24,8% so với cùng kỳ năm trước. Đáng nói, trong số đó, có một lượng không nhỏ các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản.

Nói về các doanh nghiệp bất động sản, theo thông tin nghiên cứu của TS. Cấn Văn Lực và Nhóm tác giả Viện đào tạo và nghiên cứu BIDV thì số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tạm ngừng hoạt động tăng cao nhất, tăng 94,1%; Đồng thời số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới giảm đến 12% (đứng thứ 2) trong quý 1/2020 so với cùng kỳ năm trước.

“Đã có đến 800 sàn giao dịch bất động sản trong tổng số khoảng 1.000 sàn giao dịch trong cả nước phải ngừng hoạt động”, lãnh đạo HoREA cho biết.

Lượng cung, giao dịch, tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua. 100% các sàn bất động sản đều chịu ảnh hưởng từ tình hình dịch bệnh; vừa thiếu nguồn hàng để bán, vừa không có được sự quan tâm từ khách hàng, nhà đầu tư vì phải lo chống dịch.

Việc thực hiện giãn cách xã hội làm các ngành dịch vụ giảm rất mạnh, kể cả lĩnh vực bất động sản; Tăng trưởng kinh tế chỉ đạt 0,42% so với cùng kỳ (quý 1/2019 tăng đến 7,64%) là mức tăng thấp nhất trong 10 năm qua.

Có thể nhìn nhận rõ ràng rằng, sự xuất hiện của dịch Covid-19 được ví như “giọt nước tràn ly” đẩy thị trường bất động sản vào tình trạng “đóng băng”.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhận xét: Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản quý 1/2020 bị trầm lắng. Trong đó, tháng 3 và nửa đầu tháng 4/2020 gần như bị đóng băng, giao dịch mua bán nhà sụt giảm khoảng 70%; doanh thu sụt giảm trên dưới 80%.

Có đến 800 sàn giao dịch bất động sản trong tổng số khoảng 1.000 sàn giao dịch trong cả nước phải ngừng hoạt động (Ảnh: Pháp Luật Plus)

Kết thúc quý I/2020, thị trường bất động sản đã đang chứng kiến sự suy giảm mạnh trong các chỉ số cung, cầu, giá và khả năng thanh khoản. Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM quý I/2020 của DKRA cho hay, thị trường chứng kiến sự sụt giảm mạnh về nguồn cung mới và sức cầu của hầu hết các phân khúc.

Phân khúc căn hộ, sản phẩm chủ đạo của thị trường bất động sản nhà ở, đã suy giảm nguồn cung đến mức thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay.

Các phân khúc khác như đất nền, nhà phố biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng cũng không có nhiều tín hiệu tích cực. Đồng thời, mức giá và tình hình giao dịch thứ cấp giảm mạnh cho thấy tính thanh khoản của thị trường khá thấp.

Trong khi đó, trên thị trường, tại các diễn đàn và trang giao dịch buôn bán, tình trạng thông tin bán tháo và cắt lỗ đang diễn ra ồ ạt. Tình trạng này cho thấy, đã không ít nhà đầu tư đang phải đối mặt với tình trạng xoay vòng vốn, nhất là khi họ đã sử dụng đòn bẩy tài chính, vay ngân hàng cho tài sản của mình. Họ buộc phải rao bán tài sản để tìm kiếm nguồn tiền để giải quyết vốn.

Trong báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, vị Phó Chủ tịch Hội, ông Nguyễn Văn Đính cho hay, tình hình thị trường bất động sản Quý I/2020 vô cùng trầm lắng so với cùng kỳ hàng năm. Lượng cung, giao dịch, tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua.

Bao giờ thị trường bất động sản mới thực sự "ngấm đòn"?

Theo ông Nguyễn Minh (Giám đốc sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội), thị trường bất động sản hiện tại chưa thực sự “ngấm đòn” ảnh hưởng chu kỳ khủng hoảng và dịch Covid-19.

“Trong vòng 2-3 tháng nữa, thị trường sẽ thực sự ngấm tác động khủng hoảng chung của nền kinh tế thế giới và trong nước. Giao dịch không có. Sức mua giảm mạnh. Tâm lý xuống tiền đóng băng và dự đoán còn kéo dài. Điều này sẽ khiến nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp địa ốc khó cầm cự để duy trì hoạt động của mình.

Ở thời điểm hiện tại, mức giá bất động sản còn cao. Nhưng với tình trạng này, làn sóng vỡ nợ sẽ xuất hiện sớm. Thời gian tới sẽ có nhiều người bán nhà, bán ô tô vì nợ. Và tình trạng doanh nghiệp địa ốc ồ ạt đẩy hàng và ngân hàng bán nợ xấu bất động sản bất chấp mức giá như giai đoạn năm 2012 có thể xảy ra”.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chớm của cuộc khủng hoảng bất động sản. Tuy nhiên, vị chuyên gia này nhấn mạnh, tình trạng ồ ạt bán tháo khoản nợ cầm cố bất động sản của ngân hàng đang cho thấy dấu hiệu bất thường.

“Rõ ràng, phía ngân hàng đang nhìn thị trường bất động sản trong xu hướng đi xuống và phải bán sớm để nhận được mức giá thu về tốt. Nếu không bán sớm, mức giá bất động sản sẽ còn sụt giảm mạnh hơn nữa” – TS. Nguyễn Trí Hiếu nói.

Hiện nay, không khó để nhận ra thị trường đang chững lại xuất phát từ tình trạng “đóng băng tâm lý”. Tâm lý hoang mang, sợ khủng hoảng, sợ thị trường bất động lâu dài khiến khách hàng ngại xuống tiền.

Tâm lý này sẽ càng kéo dài khi ám ảnh về tình trạng khủng hoảng kinh tế sẽ còn kéo dài. Kịch bản có thể lặp lại năm 2011-2012 khi nhà đầu tư mất niềm tin vào đầu tư, dẫn tới thị trường đóng băng toàn diện.

Đặc biệt, thị trường cũng đang ghi nhận nhiều ngân hàng đã rao bán các khoản nợ xấu. Điển hình như đầu tháng 4, BIDV chi nhánh sở giao dịch 2 thông báo chọn tổ chức đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH xây dựng sản xuất thương mại Tài Nguyên.

Ngay sau đó, chi nhánh này tiếp tục đấu giá một khoản nợ của Công ty Nhà Hưng Ngân tại chi nhánh Sở Giao dịch 2 gồm toàn bộ dư nợ gốc và dư nợ lãi phát sinh đến thời điểm thực hiện giao dịch bán nợ là 512 tỉ đồng. Techcombank cũng là một trong những ngân hàng đang rao bán tài sản cầm cố.

Ông Hiếu cũng đặt ra lo ngại, tình trạng vỡ nợ và đổ vỡ trên thị trường bất động sản sẽ diễn ra nếu như các khoản nợ của ngân hàng không thể thanh khoản, một cuộc chạy đua xuống giá xuất hiện. Tình trạng này sẽ khiến thị trường bất động sản rơi vào vòng xoáy xuống đáy.

Tuy nhiên ở góc nhìn lạc quan khác, ông Ngọc Linh (nhà đầu tư tại Thanh Trì, Hà Nội) cho rằng: “Nguyễn tắc vỡ nợ là gì? Là khi các con nợ không đủ khả năng chi trả khoản vay cho chủ nợ. Trên thị trường bất động sản, con nợ là những người mua nhà, là doanh nghiệp địa ốc vay ngân hàng.

Tuy nhiên, từ năm 2018, với chính sách siết tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước, mối quan hệ giữa chủ nợ và con nợ đã bị siết chặt và quản lý. Trong khi đó, dịch bệnh đang có dấu hiệu sẽ dừng lại và Chính phủ Việt Nam đã bơm khoản tiền vào thị trường. Với khả năng kiểm soát tốt thì nguy cơ vỡ nợ khó có thể xảy ra.”

Đại dịch cũng là một phép thử sàng lọc thị trường bất động sản

Tuy nhiên, ở góc độ tích cực hơn, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng đại dịch cùng với những khó khăn của thị trường bất động sản trong 2 năm 2018, 2019, cũng là phép thử sàng lọc thị trường, loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém hoặc làm ăn kiểu chộp giật.

Phân tích về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho rằng thời kỳ khủng hoảng vừa qua cũng đã góp phần sàng lọc thị trường. Các chủ đầu tư yếu kém cùng cách thức làm ăn chụp giật gần như không còn tồn tại. Đến nay, hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản đã hướng tới môi trường hoạt động chuyên nghiệp, lâu dài.

"Tuy nhiên, chúng ta cũng phải đề phòng trường hợp này bởi trong hoàn cảnh “khó khăn chồng khó khăn” hiện nay, nếu không được hỗ trợ về cơ chế chính sách, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng, cơ bản là do giảm sút nguồn cung mới", Chủ tịch VNREA phân tích.

Thêm vào đó, ông Nam cho rằng, trong hoàn cảnh hiện tại, dịch bệnh dù sớm được kiểm soát thì vẫn sẽ có những tác động lâu dài tới nền kinh tế và cộng đồng doanh nghiệp nói chung, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản, bởi vậy việc kéo dài thời gian gia hạn nộp thuế cho các doanh nghiệp bất động sản là điều cần thiết.

"Với 1 dự án bất động sản, nếu thực hiện theo đúng quy trình thủ tục thì doanh nghiệp phải mất khoảng 5 năm. Thời gian bắt đầu triển khai xây dựng dự án đến lúc đủ điều kiện bán hàng cũng mất gần 1 năm nữa nên thời gian gia hạn nộp thuế và tiền thuê đất như đề xuất trong dự thảo là rất ngắn. Bởi vậy, hiệp hội cũng đã kiến nghị Chính phủ và các đơn vị liên quan xem xét kéo dài thời gian gia hạn nộp thuế của các sắc thuế nêu trên cho các doanh nghiệp là 1 năm thay vì 5 tháng", ông Nam chia sẻ.

Theo Mai Hương(T/H)/ Sở hữu trí tuệ

Link nguồn: https://sohuutritue.net.vn/thi-truong-bds-chua-thuc-su-ngam-don-va-moi-lo-vo-no-toan-nganh-trong-tuong-lai-d73951.html