Thị trường BĐS được thay máu khi luật mới có hiệu lực

Luật mới đẩy nhanh quá trình phục hồi thị trường BĐS

Theo ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024 là tín hiệu tích cực, giúp pháp lý trở nên rõ ràng, đẩy nhanh quá trình phục hồi của thị trường bất động sản.

Các luật sẽ thúc đẩy việc thẩm định giá đất nhất quán và thực tế hơn, thắt chặt yêu cầu đối với các chủ đầu tư trong phát triển dự án nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua, tạo điều kiện thuận lợi về sở hữu bất động sản cho Việt kiều, thu hút thêm vốn đầu tư từ nước ngoài, đồng thời tăng cường sự chuyên nghiệp, minh bạch trong cộng đồng môi giới bất động sản.

Đánh giá về mặt bằng chung về thị trường BĐS trong thời gian tới, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế (ĐH Luật Hà Nội) - PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng không phải khi 3 luật mới có hiệu lực thì thị trường BĐS đang tăng sẽ giảm ngay được.

Ông Tuyến nhận định, để giá BĐS trên thị trường không còn tình trạng "tăng nóng, sốt ảo", trở về với giá trị thực thì cần thực hiện tổng thể các giải pháp. Một trong những giải pháp giúp thị trường BĐS phát triển minh bạch được ông Tuyến nhấn mạnh chính là việc tổ chức thực hiện tốt 3 luật mới này, áp dụng và triển vào tình hình thực tế.

Ông Tuyến cho rằng giá BĐS như chung cư tại Hà Nội hiện đang tăng mạnh và đã vượt quá ngưỡng thu nhập của những người "làm công ăn lương". Đây là mức "giá ảo" và có sự tác động "thổi giá" của bộ phận đầu cơ. Do đó, ông Tuyến kỳ vọng việc áp dụng thực thi 3 luật mới trong thời gian tới sẽ có hiệu quả, quyết liệt trong việc xóa bỏ tình trạng đầu cơ tích trữ, "thổi giá", trả lại mặt bằng giá thực cho thị trường BĐS, giúp nhiều người tiếp cận với các loại hình BĐS trong một môi trường được thanh lọc và minh bạch.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, từ quý I/2025, thị trường BĐS sẽ bước sang "trang mới" khi được củng cố, người mua và nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn khi có sự trợ lực từ các yếu tố về tài chính, pháp lý.

Ông Quốc Anh cho rằng thị trường vẫn sẽ ưu tiên các sản phẩm phục vụ ở thực và mang đến dòng tiền tốt. Song song cùng với đó, nếu các yếu tố về tiền tệ được "xuôi dòng" thì các loại hình chi phí cao như nhà riêng, nhà phố cũng sẽ dần cải thiện về lượng giao dịch.

Theo dự báo từ quý II/2025 đến quý IV/2025 sẽ là giai đoạn khởi sắc, người dân sẽ chú trọng hơn đến việc đầu tư, tốc độ tăng giá và không còn đặt nặng yếu tố về giá bán hay pháp lý như thời điểm thị trường còn ảm đạm. Năm 2026 sẽ được đánh giá là dấu mốc thị trường BĐS Việt Nam bước vào giai đoạn ổn định.

Luật mới bảo vệ tốt hơn cho người mua

Các bộ luật sửa đổi vừa được thông qua, với những quy định chặt chẽ hơn được các bên tham gia thị trường đặt nhiều kỳ vọng. Cụ thể, trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, một trong những quy định nổi bật là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Các dự án chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở...

Về thanh toán khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng thanh toán 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại sẽ thanh toán khi họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.

Cùng với quy định về đặt cọc, thanh toán, luật mới cũng bắt buộc chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh và chỉ được thu tiền khi khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh. Ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm trả tiền thay cho chủ đầu tư theo quy định khi bên mua yêu cầu...

Trong khi đó, tại Luật Đất đai, quy định đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án sẽ bị thu hồi.

Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng, chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng. Hết thời gian gia hạn, chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi mà không bồi thường.

Theo chuyên gia, những quy định mới sẽ khiến các doanh nghiệp phải chạy đua với thời gian để xây dựng dự án, tránh bị thu hồi. Quy định mới cũng buộc chủ đầu tư phải thông tin rõ hơn về dự án, từ đó bảo vệ tốt hơn cho người mua.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, nỗi lo đã vơi bớt nhưng khó có thể “chấm hết”. Bởi lẽ, luật đã chặt chẽ hơn, nhưng thực thi thế nào để loại bớt những chủ đầu tư làm liều, dám nhảy vào những khu đất chưa đủ pháp lý (đất công, đất cổ phần hóa chưa xong thủ tục vẫn làm dự án), gây hại cho khách hàng... lại là bài toán không dễ. Do đó, bản thân mỗi người mua cần tìm hiểu kỹ càng, lựa chọn chủ đầu tư uy tín, dự án pháp lý rõ ràng,... trước khi xuống tiền mua nhà/đất trên giấy.