Thị trường bất động sản phía Nam có nhiều “điểm sáng”, phân khúc nào là “chủ lực”?

Nhiều diễn biến tích cực

Theo Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận Quý 2/2024 mới được DKRA Group công bố cho thấy, trong quý 2/2024, thị trường BĐS nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận tiếp tục ghi nhận nhiều diễn biến tích cực ở các phân khúc đất nền, căn hộ, nhà phố/biệt thự. Nhìn chung mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ năm 2023.

Theo đơn vị này, ở TP. HCM và vùng phụ cận, thị trường BĐS ghi nhận sự cải thiện đáng kể về nguồn cung sơ cấp và sức tiêu thụ trong các phân khúc chủ đạo. Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường,… Nhiều chính sách ưu đãi được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản trong giai đoạn này.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong quý II, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 5% so với quý trước, tập trung chủ yếu ở thị trường các tỉnh giáp ranh như Bình Dương - Long An - Đồng Nai. Sức cầu chung của thị trường cải thiện đáng kể so với quý I/2024, tuy nhiên vẫn còn khá thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. Giao dịch tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý với mức giá trung bình dưới 30 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm, trong khi giá thứ cấp tăng nhẹ so với quý trước (khoảng 1%).

Phân khúc căn hộ ghi nhận 126 dự án sơ cấp triển khai bán hàng (khoảng 14,538 căn) trong quý, tăng 12% so với quý trước và tăng 8% so với cùng kỳ năm 2023. TP. HCM dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp trong quý, phần lớn đến từ các dự án căn hộ hạng A, hạng sang thuộc khu Đông. Thanh khoản ghi nhận một số điểm sáng nhất định, lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường tăng mạnh 88% so với quý trước hay tăng 82% so với cùng kỳ năm 2023. Giá bán sơ cấp duy trì ở mức tương đương quý I. Thanh khoản thị trường thứ cấp có sự khởi sắc nhưng vẫn ở mức thấp và khó có sự đột biến trong ngắn hạn.

Nhà phố/biệt thự khu vực TP. HCM và vùng phụ cận ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp tăng lần lượt 12% và gấp 4.5 lần so với quý trước. Trong đó, TP. HCM, Đồng Nai và Bình Dương giữ vai trò chủ lực về tỷ trọng nguồn cung sơ cấp với tỷ lệ đạt khoảng 91%. Sức cầu thị trường cải thiện đáng kể, lượng tiêu thụ tăng mạnh so với quý trước, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.

Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận sự gia tăng đột biến về nguồn cung ở phân khúc condotel, những phân khúc còn lại tiếp tục đà sụt giảm. Cụ thể:

Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp giảm 5% so với cùng kỳ, bên cạnh đó nguồn cung mới cũng liên tục sụt giảm khi chỉ chiếm khoảng 6% tổng nguồn cung cả nước. Khu vực miền Trung và miền Nam tiếp tục dẫn dắt nguồn cung toàn thị trường. Sức cầu chung ở mức thấp, lượng tiêu thụ giảm 69% so với cùng kỳ - đây là mức thấp nhất trong 1 thập kỷ qua. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá giảm trung bình 15% - 20% so với giá hợp đồng, cục bộ có những dự án giảm sâu đến 40% - 50% nhưng vẫn gặp khó khăn trong thanh khoản.

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung tiếp tục sụt giảm, hơn 97% nguồn cung sơ cấp trong quý đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ. Thị trường vẫn chưa thoát khỏi “vùng tối” dù ngành du lịch đã có nhiều khởi sắc. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư, cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp.

Phân khúc condotel, nguồn cung sơ cấp quý II/2024 tăng 51% so với cùng kỳ, phần lớn nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm hơn 66%). Đáng chú ý, nguồn cung mới cũng ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể, mức tăng hơn 25 lần so với cùng kỳ nhưng chỉ tập trung cục bộ tại một dự án ở Khánh Hòa. Theo đó, lượng tiêu thụ cũng tăng đột biến so với cùng kỳ (tăng 6.8 lần), tuy nhiên giao dịch chỉ tập trung chủ yếu tại một dự án ở Khánh Hòa, riêng những dự án cũ hầu hết đều có tình hình bán hàng chậm hoặc đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch. Giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án quy mô lớn với mức giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn.

Đâu sẽ là phân khúc “chủ lực”?

Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung mới phân khúc đất nền trong quý III/2024 có nhiều cải thiện so với hai quý đầu năm và dao động trong khoảng từ 450 - 550 nền, tập trung chủ yếu ở Bình Dương, Long An. Thanh khoản thị trường duy trì khởi sắc, trong đó, các khu vực vùng phụ cận TP. HCM có thể sẽ dẫn dắt thị trường. Quy định về Luật Đất đai chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều chuyển biến tích cực cho thị trường trong thời gian tới.

Thực tế, thời gianqua, thị trường bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là ở các khu vực như Hà Nội và TP.HCM, đang chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán Giáp Thìn. Theo thông tin từ chuyên trang Batdongsan.com, nhu cầu sở hữu đất nền và đất dự án đang tăng cao, vượt xa sự quan tâm đến chung cư.

Nhóm nhà đầu tư đang tìm kiếm các lô đất nền ở gần khu vực đường vành đai 3 TP.HCM và các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh. Yêu cầu của họ là đất phải có sổ đỏ, vị trí thuận lợi gần các tuyến đường quy hoạch và khu công nghiệp hoặc dân cư. Điều này thể hiện sự chuyển đổi trong tâm lý người mua, họ đang tìm kiếm đất nền có pháp lý rõ ràng để đầu tư và tích lũy trước khi quy định về phân lô bán nền ở đô thị được siết chặt từ năm 2025.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam đánh giá, động thái đi săn đất của nhà đầu tư được xem là vừa tranh thủ thời gian thị trường bắt đầu hồi lại, dễ thương lượng mua, vừa đón đầu cơ hội trước khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được thực thi và khả năng lớn sẽ làm thay đổi mặt bằng giá của mọi loại hình bất động sản.

Một trong những vấn đề được nhiều nhà đầu tư bất động sản quan tâm là câu chuyện giá bán bất động sản sẽ tăng - giảm ra sao sau khi 3 sắc luật lớn có liên quan được thực thi cùng một thời điểm. Trên thực tế, chưa từng có tiền lệ các luật mới có liên quan nói trên được thông qua mà giá bất động sản sẽ giảm. Với nhiều thay đổi mang tính quyết định của Luật Đất đai 2024, việc giá bất động sản sẽ tăng trở lại từ năm 2025 là điều đã được dự báo trước.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết, giai đoạn này, giao dịch nhà đất có sự cải thiện rõ nét, tăng mạnh nhất ở loại hình đất nền bao gồm cả đất thổ cư và đất dự án.

Việc xuất hiện các chỉ báo tích cực về sự quan tâm của các nhà đầu tư cho thấy, đất nền vẫn là một phân khúc đầy tiềm năng trong thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường khó có thể sốt trở lại trong thời gian ngắn do giá chưa giảm đủ hấp dẫn đối với đa số nhà đầu tư và nguồn cung ngày càng tăng do các công trình hạ tầng lớn đưa vào hoạt động, từ đó làm phát lộ các thị trường mới và nguồn cung mới.