Thị trường BĐS thương mại Hàn Quốc thăng hoa bất chấp Covid-19

Năm 2020, nền kinh tế Hàn Quốc đã trải qua hoạt động tồi tệ nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính châu Á 1997 - 1998, vời tốc độ tăng trưởng giảm 1% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ thất nghiệp của quốc gia này đã tăng lên 5,4% - cao nhất kể từ sau cuộc khủng hoảng, với gần 1 triệu việc làm biến mất kể từ khi đại dịch Covid-19 bùng nổ.

Sự bùng phát trở lại của các ca nhiễm Covid-19 vào cuối năm ngoái với các lệnh phong tỏa nghiêm ngặt hơn, ảnh hưởng nặng nề đến lĩnh vực bán lẻ và khách sạn. Số ca mắc mới giảm mạnh sau thời điểm ấy, song tăng trở lại trong những ngày gần đây.

Trong bối cảnh điều kiện khách quan không thúc đẩy thị trường bất động sản, thành tích xuất sắc của ngành bất động sản thương mại Hàn Quốc vào năm ngoái (2020) thu hút nhiều chú ý.

Bất động sản bán lẻ sôi động 

Bất chấp đà giảm mạnh do dịch bệnh gây ra, số lượng giao dịch ở Seoul đạt mức cao nhất mọi thời đại. Thủ đô của Hàn Quốc đã nổi lên như thị trường bất động sản bán lẻ sôi động nhất thế giới và đây cũng là thị trường văn phòng có tính thanh khoản cao thứ hai toàn cầu, theo dữ liệu từ hãng tư vấn bất động sản RCA.

Hơn nữa, các yếu tố cơ bản của bất động sản thương mại Hàn Quốc được đánh giá là lành mạnh nhất châu Á. Tỷ lệ mặt bằng được thuê và mức tăng trưởng diện tích cho thuê tại thị trường văn phòng hạng A của Seoul thuộc mức cao nhất trong khu vực vào năm ngoái, trong khi nhu cầu thuê các cơ sở hậu cần hiện đại cũng khá cao khiến tỷ lệ mặt bằng trống luôn ở mức thấp.

Khả năng phục hồi tương đối nhanh và độ "chín" của nền kinh tế Hàn Quốc là yếu tố chính củng cố niềm tin trong lĩnh vực bất động sản thương mại. Mức giảm tăng trưởng kinh tế trong năm ngoái của Hàn Quốc là 1% - thấp nhất trong số 37 thành viên của Câu lạc bộ Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế của các nước phát triển. Với thực tế ấy, rất có khả năng Hàn Quốc đã vượt mức thu nhập trên đầu người của Italy, một thành viên của nhóm G7.

Hàn Quốc không chỉ hưởng lợi từ thị trường bất động sản ngày càng minh bạch và có tính thanh khoản cao, mà còn có nền tảng đầu tư hiệu quả với các tổ chức lớn trong nước. Trong vài năm qua, Hàn Quốc cũng đã trở thành lực lượng chính trong đầu tư xuyên biên giới.

Không giống như các nước cùng khu vực như Úc và Singapore - vốn phụ thuộc nhiều vào các nhà đầu tư nước ngoài, Hàn Quốc có thể dựa vào các tổ chức tài chính của chính họ để hỗ trợ hoạt động đầu tư trong thời kỳ suy thoái. Nhà đầu tư trong nước luôn chiếm gần 80% khối lượng giao dịch bất động sản.

Sự ổn định và tính thanh khoản mà những nhà đầu tư trong nước tạo ra là một trong những lý do khiến lợi suất cho thuê trên thị trường văn phòng của Seoul tiếp tục giảm. Phần lớn nhà đầu tư trong nước đã chuyển hướng nguồn vốn dành cho đầu tư ra nước ngoài vào năm ngoái sang thị trường trong nước. Louise Kavanagh, Giám đốc điều hành khu vực châu Á của Nuveen Real Estate ở Hong Kong phát biểu: “Sự ổn định và tính thanh khoản cao cung cấp nền tảng chính xác cho việc định giá”.

Làn sóng đầu tư ở nước ngoài

Tuy nhiên, một số nhà đầu tư Hàn Quốc vẫn muốn mua bất động sản ở nước ngoài bất chấp đại dịch Covid-19. Trong một dấu hiệu cho thấy chiều sâu và phạm vi của nguồn vốn Hàn Quốc và sự khan hiếm tương đối của tài sản đầu tư ở thị trường nội địa, Dịch vụ Hưu trí Quốc gia (NPS) của Hàn Quốc, quỹ hưu trí của nước này đã đi tiên phong trong làn sóng mua bất động sản ở Mỹ. Theo dữ liệu từ RCA, nhà đầu tư Hàn Quốc trở thành nhà đầu tư nước ngoài tích cực thứ hai tại Mỹ vào năm ngoái.

Tháng 12/2020, NPS đã hợp tác với quỹ đầu tư tư nhân Stockbridge của Mỹ để mua lại danh mục đầu tư trị giá 2 tỷ USD gồm các cơ sở hậu cần hạng A trên khắp nước Mỹ. Đây là giao dịch lớn nhất về tài sản công nghiệp tính theo giá trị kể từ khi cuộc khủng hoảng Covid-19 bắt đầu.

Bản thân Hàn Quốc cũng đang hưởng lợi từ sự gia tăng đầu tư vào các kho hiện đại, với lượng giao dịch đạt mức cao kỷ lục trong năm ngoái. Trong khi thị trường văn phòng của Seoul ít biến động nhất ở châu Á, thị trường hậu cần của địa phương này dự kiến sẽ mang lại cho người mua một số lợi nhuận cao nhất trong khu vực trong những năm tới, một báo cáo do JLL công bố vào tháng 7 năm ngoái dự báo.

Mặc dù Hàn Quốc thuộc nhóm nền kinh tế tiên tiến, cơ sở hạ tầng hậu cần của nước này đã lỗi thời và kém hiệu quả. Các nhà kho (phần lớn vẫn thuộc sở hữu của chủ sở hữu) có cơ hội rất lớn để trở thành tài sản của các tổ chức đầu tư. Sự chênh lệch giữa năng suất hậu cần và văn phòng của Seoul vẫn mang tới cơ hội đầu tư cực lớn. Ngoài giá cả hấp dẫn, tính thanh khoản và minh bạch trong lĩnh vực đó sẽ tăng lên nhờ sự phát triển của thị trường được quản lý tốt để thu hút các quỹ đầu tư bất động sản, theo mô hình của Nhật Bản và Úc.

Vào giai đoạn thị trường bất động sản thương mại của châu Á đang dần hồi phục sau thời kỳ suy thoái mạnh nhất trong hơn một thập kỷ, Hàn Quốc đã vượt qua nghịch cảnh để tăng trưởng một cách ngoạn mục./.