Thị trường căn hộ sẽ phục hồi rõ nét trong năm 2024?

Có những thử thách trong ngắn hạn

Theo báo cáo thị trường bất động sản TP HCM quý IV/2023 của Savills cho thấy phân khúc căn hộ đang trải qua nhiều thách thức ngắn hạn. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp tại TP HCM trong cả năm 2023 chỉ đạt 10.700 căn, con số thấp nhất trong 10 năm qua. Riêng trong quý IV/2023, nguồn cung sơ cấp là 7.600 căn, không đổi theo quý nhưng giảm 5% theo năm.

Nguồn cung mới chiếm 37% nguồn cung sơ cấp. Trong đó, tại TP HCM có một số dự án nổi bật như Akari City, căn hộ Flora Panorama thuộc Mizuki Park, The Privia, The Glory Heights…là các dự án căn hộ dẫn dắt nguồn cung mới tại TP HCM trong năm 2023 và tiếp tục là điểm nhấn thị trường trong năm 2024.

Bên cạnh đó, số liệu của Savills cũng chỉ ra, lượng giao dịch căn hộ giảm 7% mỗi năm trong mười năm qua. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá nhà đắt đỏ, thị trường chỉ ghi nhận 6.200 giao dịch trong năm 2023. Lượng bán đạt đỉnh điểm trong năm 2023 tại quý IV/2024 ở mức 3.000 căn, tăng 52% theo quý và 120% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và được hấp thụ 84%; những dự án này bán tốt nhờ đã có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2-5 tỷ đồng/căn.

Giá bán sơ cấp trong quý IV/2024 theo Savills quay về mức ở năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% theo quý và 45% theo năm sau khi nhiều dự án đắt tiền phải tạm đóng bớt giỏ hàng. Cùng với đó, các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng hoàn toàn biến mất khỏi thị trường trong năm qua. Nguồn cung giá từ 2-5 tỷ đồng dẫn dắt thị trường với gần 90%.

Tuy nhiên, theo Savills, có điểm tích cực là trong năm 2024, nguồn cung mới dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm 2023. Căn hộ trung cấp sẽ chiếm 44% thị phần. Đến năm 2026, dự kiến có 40.800 căn từ 116 dự án sẽ mở bán.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành, Savills Việt Nam, thực tế, căn hộ là phân khúc được các nhà đầu tư ưa chuộng hàng đầu trong thập kỷ vừa qua với lợi nhuận đầu tư hấp dẫn, linh hoạt và nhu cầu thuê cao. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế kéo dài trong nhiều năm cùng dòng vốn của các nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn, lợi nhuận đầu tư căn hộ trong năm 2023 có xu hướng giảm trong 5 năm qua. Tuy nhiên, với lợi nhuận cao hơn lãi suất gửi tiết kiệm, đây vẫn được xem là kênh đầu tư sinh lời.

“Khi tâm lý người mua nhà được cải thiện và không có quá nhiều lựa chọn đầu tư thay thế, thị trường căn hộ sẽ phục hồi rõ nét trong năm 2024”, đại diện Savills nhấn mạnh.

Căn hộ sẽ là “điểm sáng” trong năm 2024?

Thời gian qua, thị trường bất động sản khó khăn nhưng giá bất động sản vẫn neo ở mức cao, thậm chí, phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn duy trì đà tăng, thiết lập mặt bằng giá mới lên mức cao kỷ lục, vượt xa thu nhập của đại đa số người dân.

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, trong quý IV/2023, tại Hà Nội có khoảng 4.500 căn hộ mở bán, nâng tổng nguồn cung căn hộ mới cả năm 2023 đạt 11.400 căn, mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây. Tuy nhiên, có đến 90% thuộc phân khúc cao cấp.

Đáng chú ý, không có bất kỳ dự án nhà ở hình thành trong tương lai nào thuộc phân khúc bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch nhà ở trong năm 2021 và năm 2022. Tỷ trọng căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch nhà ở cũng liên tục giảm 2 con số kể từ năm 2020.

Theo đó, mức giá trung bình của các căn hộ mở bán mới tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Việc giá bán tăng ngoài nguyên nhân do nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.

Hơn nữa, với nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn cao, nhiều chuyên gia nhận định căn hộ chung cư sẽ tiếp tục “dẫn sóng” trong năm 2024.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, với việc đáp ứng cho nhu cầu ở thực nên chung cư là loại hình được ưa chuộng nhất trong giai đoạn hiện tại. Do đó trong năm 2023, chung cư là loại hình có diễn biến tích cực nhất, trong khi các loại hình khác như đất nền, nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng liên tục phải cắt lỗ.

“Căn hộ chung cư, đặc biệt là phân khúc vừa túi tiền, phù hợp với số đông thu nhập người mua nhà, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín sẽ vẫn được quan tâm tìm mua và giao dịch tích cực trong năm 2024. Đây cũng là loại hình có tiềm năng phục hồi sớm nhất của thị trường năm tới”, ông Tuấn cho hay.

Khảo sát gần đây của Viện nghiên cứu Dat Xanh Services về loại hình bất động sản được khách hàng quan tâm trong thời gian tới cũng cho thấy, chung cư là phân khúc được lựa chọn áp đảo với 73%, 15% lựa chọn nhà thấp tầng, 10% lựa chọn đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2% câu trả lời.

Ngoài ra, với việc lệch pha cung cầu, loại hình nhà chung cư tiếp tục có tình trạng khan hàng khiến giá bán khó giảm và thậm chí sẽ tăng. Các giao dịch hướng đến nhu cầu ở thực sẽ nhiều hơn nhưng thanh khoản thị trường nói chung sẽ khó cao vì nguồn cung hạn hẹp. Do đó, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 – 8%. Trong đó, giá chung cư cao cấp tăng nhiều nhất.