Thị trường khó khăn không phải là hậu quả của “bong bóng” bất động sản?

Đó là nhận định của ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường VinaCapital.

Nhiều khó khăn vẫn đang “đeo bám” thị trường bất động sản

Nhìn nhận về thị trường bất động sản thời gian qua, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, trong gần hai năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng. Đặc biệt, tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất bởi những vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án.

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, chỉ riêng tại Hà Nội và TP.HCM ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết”.

Theo ông Khôi, thực tiễn cho thấy một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, tâm lý né tránh không muốn làm, cũng như trong phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp; Ngoài ra, nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ.

Đại diện VNREA cũng khẳng định, thời gian vừa qua, Chính phủ và các Bộ, Ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản như Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 -2030 và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, đặc biệt dự kiến tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội Khoá XV sẽ thông qua Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật đất đai sửa đổi.

“Chúng tôi tin rằng các chính sách nói trên có thể tháo gỡ được nhiều nút thắt của thị trường bất động sản, tuy nhiên cần có những giải pháp đồng bộ hơn bao gồm quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để tạo thanh khoản và nguồn cung sản phẩm, cần được bàn luận, kiến giải từ các chuyên gia và các thành viên thị trường”, ông cho biết.

Trong khi đó, theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia nhìn nhận, pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất của thị trường.

Ông Lực cho rằng quy định pháp lý trong lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư... trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ. Bên cạnh đó, nhiều định pháp lý chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn như: quy định giao đất, cho thuê đất trên thực địa, phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời gian miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất... Cuối cùng là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy...; làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.

Không phải là hậu quả của bong bóng bất động sản?

Trong báo cáo phân tích mới đây, ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường VinaCapital cho biết, cũng giống như Trung Quốc, cũng trải qua bong bóng bùng nổ và khủng hoảng bất động sản tương tự khiến tình hình kinh tế chạm đáy vào năm 2012. Nhưng kể từ khoảng thời gian đó đến nay, Việt Nam chưa trải qua thêm bất kỳ một khủng hoàng vỡ bong bóng bất động sản nào.

“Tình hình thị trường hiện tại chắc chắn không phải là hậu quả của bong bóng bất động sản. Minh chứng là tỷ lệ nhà đất trống thực tế của Việt Nam vẫn còn khá khiêm tốn và thấp hơn nhiều so với Trung Quốc”, ông Michael Kokalari nhấn mạnh.

Ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường VinaCapital.

Thực tế, Việt Nam hiện không có đủ số lượng nhà ở mới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của tầng trung lưu. Tầng lớp này cần những căn hộ không quá đắt tiền (tức là những căn hộ có giá khoảng 1.500 USD/m2 phục vụ nhu cầu ở thông thường).

Để giải quyết được vấn đề này, ông Michael Kokalari đưa ra hai giải pháp.

Thứ nhất, quy trình phê duyệt và quy hoạch của Việt Nam vốn đã luôn khắt khe, đặc biệt trong những năm gần đây. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng đang rất cần được hỗ trợ tài chính cho các hoạt động mở rộng quỹ đất và xây dựng các dự án, việc này cũng đồng thời làm chậm tiến độ các dự án nhà ở.

Thứ hai, mức lãi suất ở Việt Nam thời gian vừa qua ở mức cao khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp tục xây dựng các dự án. Việc các chủ đầu tư gặp khó khăn trong quy trình phê duyệt cũng như quy hoạch cũng ảnh hưởng nhiều đến vấn đề vay vốn vì các ngân hàng không hỗ trợ cho các dự án vay mà không có sự phê duyệt từ các cơ quan quản lý.

Mặc dù vậy, ông Michael Kokalari cho hay Chính phủ đã có những nỗ lực nhằm giảm bớt những trở ngại mà các nhà phát triển bất động sản đang gặp phải khi xin phê duyệt cần thiết để tiến hành triển khai dự án. Những nỗ lực đó một phần xuất phát từ việc hoạt động phát triển bất động sản ở Việt Nam chậm lại đã làm ảnh hưởng đến tâm lý người tiêu dùng ở Việt Nam, điều này cũng gây sức ép lên mức chi tiêu của người dân.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng độc lập, 2023 là một năm mà có lẽ các nhà kinh doanh bất động sản và ngành nghề liên quan đến lĩnh vực này gặp khó khăn nhất từ trước đến nay.

Diễn biến trầm lắng bắt đầu tư năm ngoái khi thị trường thiếu vốn. Chắc chắn, dấu hiệu trầm lắng còn kéo dài cả trong năm 2023. Nguồn vốn cho bất động sản hiện vẫn nhỏ giọt. Đặc biệt, thị trường trái phiếu gần như đóng băng. Điều này khiến tác động mạnh đến bất động sản. Trong hơn 2 tháng còn lại của năm 2023, thị trường khó có sự trỗi dậy.