Diễn biến thị trường bất động sản Đông Anh trước thềm lên quận

Diện mạo Đông Anh trước thềm lên quận

Tại Đại hội đại biểu lần thứ XVII (nhiệm kỳ 2020-2025), Đông Anh là hai trong 5 huyện được Đảng bộ thành phố Hà Nội ưu tiên đặt mục tiêu trở thành quận vào cuối năm 2023 (muộn nhất đầu 2024). Tính đến hiện tại, Bí thư Huyện ủy Đông Anh cho biết: Đông Anh đã đầy đủ điều kiện để tiến lên quận. Địa phương đang hoàn tất hồ sơ để trình duyệt, báo cáo Chính phủ và Thường vụ Quốc hội vào quý cuối cùng năm nay.

Trong số các mục tiêu để đưa Đông Anh lên quận, thì công tác đẩy mạnh đầu tư phát triển hạ tầng đô thị được địa phương này xác định là nhiệm vụ trọng tâm hàng đầu. Bên cạnh các tuyến đường cao tốc huyết mạch liên kết vùng, cơ cấu giao thông liên huyện quy mô hiện đại, Đông Anh còn quy hoạch phát triển thêm 4 cây cầu gồm: cầu Giang Biên, cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo và cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 với vốn đầu tư hàng ngàn tỷ đồng; giúp thu hẹp khoảng cách vào nội thành, rút ngắn thời gian di chuyển, đồng thời giảm thiểu sức ép giao thông.

Ngoài ra, địa phương cũng triển khai nhiều công trình trọng điểm quốc gia như: dự án khu đô thị thông minh quy mô hàng trăm hecta, quần thể khu vui chơi giải trí công viên Kim Quy đẳng cấp quốc tế, trung tâm hội chợ triển lãm quốc gia... với mục tiêu xây dựng Đông Anh trở thành trung tâm thương mại - tài chính - du lịch - dịch vụ chất lượng cao khu vực Đông Bắc Hà Nội tầm nhìn đến năm 2050.

Theo đánh giá thị trường của Batdongsan.com.vn, trong các huyện vùng ven Hà Nội, Đông Anh là huyện có mức độ đầu tư hạ tầng lớn nhất với loạt công trình giao thông trọng điểm như Quốc lộ 5 kéo dài, Quốc lộ 3, đường cao tốc Thăng Long - Nội Bài, đường cao tốc Nhật Tân - Nội Bài, Quốc lộ 3 mới (đường cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên), đường 23B, Quốc lộ 23A,...

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng đã nhập cuộc vào thị trường Đông Anh. Qua đó, giúp thay đổi diện mạo đô thị khu vực với sự hiện diện của loạt dự án quy mô lớn như Vinhomes Cổ Loa ở xã Đông Hội; Công viên Kim Quy ở xã Vĩnh Ngọc; BRG Smart City Đông Anh ở xã Hải Bối và Vĩnh Ngọc; Thành phố Thông minh của BRG...

Khi trở thành quận, Đông Anh có 24 phường gồm: Đông Anh, Bắc Hồng, Cổ Loa, Đại Mạch, Đông Hội, Dục Tú, Hải Bối, Kim Chung, Kim Nỗ, Liên Hà, Mai Lâm, Nam Hồng, Nguyên Khê, Tàm Xá, Thụy Lâm, Tiên Dương, Uy Nỗ, Vân Hà, Vân Nội, Việt Hùng, Vĩnh Ngọc, Võng La, Xuân Canh, Xuân Nộn.

Về địa giới hành chính, phía đông quận giáp TPTừ Sơn và huyện Yên Phong (Bắc Ninh); phía tây giáp huyện Mê Linh và huyện Đan Phượng; phía nam giáp huyện Gia Lâm, quận Long Biên; phía bắc giáp huyện Sóc Sơn với ranh giới là sông Cà Lồ.

Hiện, Đông Anh đã đạt 5/5 tiêu chí thành lập quận và 4/4 tiêu chí lập phường, gồm các tiêu chí: hạ tầng xã hội; kỹ thuật đô thị; vệ sinh môi trường; kiến trúc cảnh quan...

Thị trường bất động sản Đông Anh diễn biến thế nào trong thời gian qua?

Theo quy luật thị trường: vị trí nào được đầu tư kết cấu hạ tầng thì giá trị bất động sản nơi đó cũng tăng trưởng theo. Thực tế, Đông Anh đã từng là một điểm nóng trên thị trường bất động sản khu đông Hà Nội - đặc biệt trong giai đoạn “hoàng kim” của chu kỳ tăng (2021 - nửa đầu 2022), với mặt bằng giá đất cao đột biến và liên tục thiết lập mức mới. Thời điểm có “tin đồn” lên quận, giá bất động sản Đông Anh lập tức được “thổi” lên 30-50%, thậm chí có khu vực tăng gấp 2-5 lần trước đó!

Tuy nhiên mọi thứ bắt đầu thiếu ổn định kể từ sau quý I/2022, với nguyên nhân đến từ các biến động của thị trường chung như: chi phí vật liệu tăng, giá thuê nhân công tăng, ngân hàng siết tín dụng, nhiều vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ, tính thanh khoản thấp… và nhiều khó khăn xuất hiện sau đại dịch Covid-19.

Thông thường, việc không còn là tin đồn lên quận sẽ phải tạo ra cú hích lớn cho bất động sản Đông Anh nhưng thị trường đất đai tại đây lại liên tiếp đón nhận loạt diễn biến khó hiểu.

Thị trường bất động sản Đông Anh có diễn biến lạ trước thềm lên quận (Ảnh minh họa).

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá trung bình 6 tháng đầu năm 2023 tại khu vực huyện Đông Anh dao động từ 28 - 55 triệu đồng/m2. Trong đó, giá đất tại một số xã có tăng giá nhẹ theo từng tháng. Cụ thể giá đất trung bình tại 2 xã Tàm Xá và Kim Chung vào tháng 5/2023 chỉ khoảng 47- 58 triệu đồng/m2, tuy nhiên qua tháng 6 lại tăng lên 67 - 68 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, cũng có một xã đang trên đà sụt giảm về giá như: Xuân Canh, Mai Lâm, Tiên Dương, Liên Hà, Vân Hà, Việt Hùng, Thuỵ Lâm… Tháng 5/2023 giá đất trung bình tại 2 xã Uy Nỗ và Dục Tú dao động từ 49-50 triệu đồng/m2, bước qua tháng 6/2023 bị giảm xuống còn 47 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, theo Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 do Bộ Xây dựng công bố mới đây đã chỉ ra, giá giao dịch tại các quận/huyện ven đô và khu vực ngoại thành Hà Nội ghi nhận mức giảm nhiều hơn vùng trung tâm. Cùng với đó, mặc dù nhu cầu tìm kiếm và lượt quan tâm của nhà đầu tư tới đất nền đã tăng so với quý II, song tình hình giao dịch nhìn chung chưa có nhiều cải thiện.

Trong đó, tại những khu vực trung tâm hoặc có sự hiện diện của các dự án bất động sản lớn, mức giá ghi nhận ở ngưỡng cao so với mặt bằng chung. Đơn cử như giá đất thổ cư tại thị trấn Đông Anh dao động 32 - 60 triệu đồng/m2; tại xã Hải Bối 18 - 57 triệu đồng/m2; xã Kim Nỗ 25 - 51 triệu đồng/m2.

Riêng tại xã Vĩnh Ngọc (địa phương tiếp nối với phường Phú Thượng, quận Tây Hồ thông qua cầu Nhật Tân), giá đất nền nhỉnh hơn khi đa phần dao động 38 - 87 triệu đồng/m2.

Đặc biệt ở khu vực chân cầu, giá cao hơn hẳn mặt bằng chung khi nhiều thửa được chủ đất rao bán ở ngưỡng 120 - 160 triệu đồng/m2. Đối với những lô sở hữu vị trí đẹp ở mặt đường lớn, giá bán vượt mốc 200 triệu đồng/m2.

Còn tại những khu vực xa hơn ghi nhận mức giá mềm hơn. Tại xã Liên Hà, giá đất dao động 15 - 40 triệu đồng/m2, nhiều lô trong ngõ có giá quanh mức 13 triệu đồng/m2; tại Xuân Nộn 23 - 36 triệu đồng/m2; tại xã Bắc Hồng chủ yếu trong khoảng 14 - 31 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý nhất có lẽ là diễn biến đấu giá đất tại Đông Anh thời gian qua. Cụ thể, theo nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) trong quý III/2023, cùng với quyết định lên quận, đất đấu giá tại Đông Anh đã ghi nhận mức trúng lên tới 100 triệu đồng/m2, gần gấp đôi giá khởi điểm và dẫn dắt đà tăng giá cho cả khu vực.

Được biết, thửa đất được đấu trúng ở ngưỡng giá trên nằm tại thôn Lễ Pháp, xã Tiên Dương, là mức cao nhất ghi nhận trong phiên đấu giá sáng ngày 30/9. Tổng số tiền địa phương thu về từ phiên đấu giá này là hơn 256,6 tỷ đồng, tăng hơn 67,4 tỷ so với giá khởi điểm.