Thị trường bất động sản: Chuyển từ nguy cơ "bong bóng" sang suy thoái?

Thị trường vẫn còn nhiều “bất ổn”

Theo báo cáo về lĩnh vực xây dựng, bất động sản của Bộ Xây dựng cho thấy, nguồn cung bất động sản, nhà ở vẫn hạn chế trong quý II/2023 khi số lượng dự án hoàn thành chỉ bằng một nửa so với quý I/2023 và bằng khoảng 29% so cùng kỳ 2022. Nhiều dự án bị dừng hoặc chậm triển khai do gặp khó khăn về pháp lý, vốn.

Nguồn cung thấp, giao dịch cũng trầm lắng. Dẫn số liệu từ các địa phương, Bộ Xây dựng cho hay số lượng nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ giao dịch thành công chỉ bằng 43% cùng kỳ năm ngoái. Đất nền giao dịch sôi động hơn, với khoảng 67.500 thương vụ thành công, nhưng cũng giảm khoảng 68% so với quý II/2022.

Ngoài ra, giá tăng cao gây khó khăn cho người mua có nhu cầu thực. Hà Nội, TP HCM ghi nhận giá chung cư mới tăng trở lại trong quý II, dù thị trường có dấu hiệu chững lại.

Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, giá vẫn giảm do chi phí vốn ở mức cao. Với nhiều địa phương, Bộ Xây dựng cho biết giá bán biệt thự, đất nền hầu hết giảm 2-5% so với quý đầu năm. Cá biệt có dự án liền kề shophouse được rao bán hạ 10-15% giá gốc.

Giá nhà ở chưa phù hợp với thu nhập, thiếu nhà giá rẻ cũng từng được Ủy ban Kinh tế - cơ quan thẩm tra của Quốc hội nhận xét khi thẩm tra việc thực hiện nghị quyết giám sát, chất vấn từ đầu nhiệm kỳ trong lĩnh vực xây dựng. Cơ quan này chỉ ra trên thị trường phần lớn là nhà ở trung - cao cấp, trong khi số lượng sản phẩm bình dân giảm khoảng 4 lần trong 3 năm qua. Ủy ban Kinh tế cũng cho rằng vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản có thể kéo dài nhiều năm, chưa thể giải quyết trong ngắn hạn.

Nhiều giải pháp đã được đưa ra

Nhằm gỡ khó và thúc đẩy thị trường bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho biết nhiều giải pháp được cơ quan quản lý thực hiện. Trong đó, đáng chú ý là sửa các quy định pháp luật liên quan nhà ở, kinh doanh bất động sản. Trong đó, chính sách cho nhà ở xã hội được kiến nghị Quốc hội cho phép có hiệu lực thực thi từ đầu 2024, sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua.

Đồng thời, Tổ công tác của Thủ tướng vẫn tiếp tục làm việc với các địa phương (Hà Nội, TP HCM) để rà soát tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản. Đến nay, Tổ công tác đã nhận được 108 văn bản phản ánh khó khăn, kiến nghị của các địa phương, doanh nghiệp liên quan tới 168 dự án bất động sản. Số văn bản này đã được Tổ công tác rà soát, xử lý theo thẩm quyền hoặc gửi tới cơ quan có thẩm quyền xử lý.

Nhằm tăng nguồn cung phù hợp nhu cầu và thu nhập người lao động, Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến 2030 được các địa phương đẩy mạnh triển khai. Đến nay, 20 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được khởi công, cung ứng cho thị trường gần 37.800 căn hộ. Trong đó, trên 80% là dự án nhà ở xã hội, quy mô trên 34.430 căn, tại các địa phương như Hà Nam, Bình Dương, Kiên Giang, TP HCM. Khoảng 20% dự án nhà ở công nhân được triển khai tại Quảng Ninh, Bắc Ninh và TP HCM với quy mô 3.360 căn.

Trong khi đó, với gói tín dụng cho vay hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, Bộ Xây dựng thông tin hiện có 21 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ đủ điều kiện vay. Số dự án này có quy mô 19.897 căn hộ, tổng mức đầu tư 20.179 tỷ đồng và nhu cầu vay vốn theo đề xuất của các địa phương gần 7.140 tỷ đồng.

Thị trường khi nào “hết khó”?

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong 2 năm qua đã xuất hiện những “nút thắt” lớn khiến thị trường rơi vào tình trạng suy giảm, sức cầu, thanh khoản và nguồn cung giảm mạnh. Trong đó, 3 vấn đề chính là cơ chế chính sách còn bất cập, việc tiếp cận nguồn vốn còn khó khăn và việc thực thi của cơ quan quản lý còn tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm. Tuy vậy, đến tháng 9/2023, điểm sáng trên thị trường đã dần xuất hiện.

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, các động lực chính cho sự hồi phục của thị trường là: Nền kinh tế thế giới và Việt Nam đang dần phục hồi; lạm phát và lãi suất đang giảm dần; đầu tư công và phát triển cơ sở hạ tầng đang được đẩy mạnh. Đặc biệt, thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều chính sách hỗ trợ quyết liệt, từ đó tháo gỡ vướng mắc về cả cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính, tiếp cận vốn…

Điển hình, chỉ trong một tháng đầu năm 2023, có 4 chính sách đã được thông qua như: Nghị định số 08/2023/NĐ-CP về chào bán trái phiếu doanh nghiệp; Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai; Nghị quyết số 33/NQ-CP các giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Cùng với đó là việc đẩy nhanh sửa đổi các bộ luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản...

Cũng theo đánh giá của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở đáy của hình “chữ U” và trong chu kỳ đi ngang. Dự kiến, chu kỳ này có xu hướng nhích dần lên (dù chậm) sẽ kéo dài đến hết năm 2023. Sang năm 2024, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn tạo đà phục hồi. Dự báo, thị trường sẽ chính thức phục hồi theo xu hướng hình “chữ V” từ giữa quý II/2024.

Các chuyên gia cũng chung nhận định, giai đoạn 2024 sẽ là lúc thị trường “đảo chiều”. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi cho rằng, hiện nay, quá trình tái cấu trúc đang tạo ra sự thay đổi tới nhu cầu của người mua nhà và thị trường. Tuy nhiên, sự thay đổi tương đối rõ rệt của thị trường chỉ xảy ra vào cuối quý I/2024, đầu quý II/2024 khi lượng nhà ở xã hội được bán ra thị trường nhiều hơn.