Thực tiễn kinh doanh BĐS: Nỗi lo của các doanh nghiệp khi hàng tồn kho ngày càng "phình to"

Các “ông lớn” với hơn 260.000 tỷ tồn kho

Theo Báo cáo tài chính quý I/2023 được nhiều doanh nghiệp bất động sản công bố cho thấy tính đến cuối tháng 3, lượng hàng tồn kho của nhiều “ông lớn” vẫn không giảm mà thậm trí còn tăng lên.

Cụ thể, theo Báo cáo tài chính 10 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán cho thấy, tổng giá trị tồn khi tại thời điểm đầu năm 2023 là gần 265.789 tỷ đồng, tăng 25% so với cùng kỳ.

Lấy đơn cử như CTCP Vinhomes (mã CK: VHM), tính đến ngày 31/3/2023 tổng hàng tồn kho của doanh nghiệp là 60.947 tỷ đồng, tăng hơn 2 lần so với cùng kỳ, nhưng giảm 7,5% so với cuối năm 2022. Có thể thấy, Vinhomes vẫn sở hữu nhiều dự án với lượng cung trong tương lai là vô cùng dồi dào. Tuy nhiên ở thời điểm hiện tại, lượng hàng này vẫn còn dính những vướng mắc và chưa thể triển khai mở bán.

Hay như CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland; mã CK: NVL) với tổng giá trị hàng tồn kho ghi nhận 136.905 tỷ đồng, chiếm 53,4% tổng tài sản và tăng 13,7% so với cùng kỳ. Có thể nói Novaland sở hữu lượng tồn kho lớn nhất trong các ông lớn cùng ngành.

Tương tự, với CTCP Đầu tư Nam Long (mã CK: NLG) có 15.681 tỷ đồng hàng tồn kho (chiếm 57,5% tổng tài sản). Trong đó, chủ yếu nằm ở bất động sản dở dang (chiếm 15.632 tỷ đồng) chủ yếu nằm ở các dự án bất động sản dở dang như dự án Izumi (8.628 tỷ), Southgate (hơn 3.663 tỷ), Waterpoint (hơn 1.483 tỷ), dự án Cần Thơ (hơn 572 tỷ đồng), Akari (gần 569 tỷ),… Con số này tăng 5,8% so với cuối năm ngoái (14.898 tỷ đồng).

Hay như CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã CK: DXG) ghi nhận 15.114 tỷ đồng hàng tồn kho tính đến cuối quý I/2023, chiếm 49,6% tổng tài sản và tăng 6,2% so với cuối năm ngoái, tăng 32,4% so với cùng kỳ. Trong đó, hàng tồn kho chủ yếu nằm ở bất động sản dở dang chiếm 12.888 tỷ đồng, tương đương và bất động sản thành phẩm là 1.590 tỷ đồng.

Trong khi CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã CK: KDH) với 12.656 tỷ đồng hàng tồn kho. Toàn bộ đều nằm ở bất động sản xây dựng dở dang. Cụ thể, dự án Khang Phúc – Khu trung tâm dân cư phường Tân Tạo (hơn 5.405tỷ), Khu nhà ở Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (3.299 tỷ), Bình Trưng – Bình Trưng Đông (1.134 tỷ), Khang Phúc - An Dương Vương (gần 608 tỷ),…

Ngoài ra, một số doanh nghiệp có tồn kho dưới 10.000 tỷ đồng có thể kể đến như DIC Corp (mã chứng khoán: DIG) là 6.040 tỷ; CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (mã chứng khoán: SCR) là 2.843 tỷ đồng; CTCP Đầu tư Văn Phú – INVEST (mã chứng khoán: VPI) là 2.000 tỷ đồng, giảm 47% so với cuối năm 2022 và giảm 51% so với cùng kỳ; CTCP Tập đoàn C.E.O (mã chứng khoán: CEO) là 1.471 tỷ đồng.

Nỗi lo của nhiều doanh nghiệp

Có thể thấy,với một lượng tồn kho lớn trong thời gian qua phần nào cho thấy nguồn cung trên thực tế là không nhiều trong khi nhu cầu mua nhà để ở của người dân là rất lớn. Điều này lại càng đáng lo ngại hơn khi lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp đầu ngành vẫn tăng cao và ngày càng phình to.

Trong khi đó, đối với bản thân các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt với những doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn, khi lượng hàng tồn kho bất động sản tăng lên trong trường hợp xấu sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp nói riêng và cho nền kinh tế nói chung.

Bên cạnh những vấn đề liên quan đến pháp lý, quá trình triển khai dự án mất nhiều năm, tiến độ bị ảnh hưởng do nguồn vốn đang bị siết chặt..., việc hàng tồn kho tồn động quá nhiều và lâu năm sẽ trở thành gánh nặng về thanh khoản và chi phí cho nhiều doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới.

Theo TS. Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư quỹ DGCapital cho rằng trong lĩnh vực bất động sản, sản phẩm hoàn thiện tồn kho mới đáng lo ngại. Hàng tồn kho thành phẩm là sản phẩm hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp, trở thành cục nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền. Trên thị trường, hàng tồn chủ yếu là các dự án bất động sản cao cấp với mức giá quá cao, không phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân.

Còn tồn kho bán thành sản phẩm hay còn gọi là bất động sản dở dang nếu thực hiện mãi không xong vì nhiều lý do cả về thủ tục pháp lý, vốn... và kéo dài sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp bất động sản nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn, ông Phương cho biết.