Giải bài toán hàng tồn kho bất động sản cao cấp

Hàng tồn kho tăng cao

Thông tin mới nhất do Bộ Xây dựng vừa công bố về nhà ở và thị trường BĐS quý IV và cả năm 2022 cho thấy, hiện nay, lượng tồn kho BĐS hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng.

Trước đó, cũng theo Bộ Xây dựng, hàng tồn kho trên thị trường tính đến thời điểm cuối năm 2022 cũng ngót nghét 100.000 sản phẩm. Số lượng hàng tồn kho này cũng gần tương đương với thời điểm 2011 - 2013 và đều có tính chất giống nhau là khó hấp thụ vào thị trường. Nguyên nhân là do mức giá quá cao, không phù hợp nhu cầu của đại đa số người dân.

Thời điểm đầu năm 2023, nhiều doanh nghiệp bất động sản công bố báo cáo tài chính quý IV và hoạt động tài chính 2022 cho thấy nhiều ông lớn trong ngành bất động sản điêu đứng trước lượng hàng tồn kho tăng cao.

Đơn cử, tại Nhà Khang Điền, các dự án đang ghi nhận tồn kho lớn của Khang Điền gồm: Khu dân cư Tân Tạo (5.316 tỉ đồng), Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.258 tỉ đồng), Bình Trưng Đông (1.078 tỉ đồng),... Tổng giá trị tồn kho tại cuối năm 2022 của Khang Điền đạt 12.440 tỉ đồng, cao gấp 1,6 lần đầu năm.

Tồn kho bất động sản Nhà Khang Điền.

Tại CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) có lượng hàng tồn kho 14.238 tỉ đồng, tăng nhẹ so với quý trước và tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, chủ yếu đến từ các bất động sản dang dở là 11.902 tỉ đồng, còn bất động sản thành phẩm chiếm 1.598 tỉ đồng.

Hay như tại công ty CP Đầu tư phát triển đô thị Công Nghiệp số 2 (D2D), hàng tồn kho vẫn duy trì ở mức khủng 130 tỉ đồng, tăng hơn so với đầu kỳ 99 tỉ đồng. Trong đó, hàng tồn kho khu dân cư ở mức 64.6 tỉ đồng. Cụ thể, KDC Lộc An 37.5 tỉ đồng, chung cư D2D 24.9 tỉ đồng, còn 2 dự án NOXH tồn kho ít 808 triệu đồng ở dự án NOXH Lộc An, và 2.8 triệu tại NOXH phường Thống Nhất.

Tồn kho D2D chủ yếu ở phân khúc nhà ở trung/cao cấp.

Còn tại Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát (HPX), khối lượng hàng tồn kho đạt ngưỡng 3.595 tỉ đồng, trong đó bất động sản xây để bán tồn 3.160 tỉ đồng, bất động sản để bán đã hoàn thành là 435 tỉ đồng.

Trước tồn kho bất động sản tại các doanh nghiệp tăng cao, có ý kiến cho rằng, trong lĩnh vực bất động sản, sản phẩm hoàn thiện tồn kho mới đáng lo ngại. Bởi một dự án hay một căn hộ khi đã hoàn thiện mà không đưa vào sử dụng sẽ xuống cấp, chi phí bảo dưỡng cao… Còn tồn kho trong quá trình xây dựng thì không đáng lo ngại.

Triển vọng nào cho thị trường BĐS trong tương lai?

Mới đây, FiinRatings vừa đưa ra báo cáo đánh giá về bức tranh thị trường vốn với lĩnh vực bất động sản năm 2022 và triển vọng cho năm 2023, trong đó có đề cập đến nhiều thách thức của ngành này trong năm 2023. Theo FiinRatings, năm 2022, thị trường đã trải qua một số vấn đề, sự kiện lớn, trong đó phải kể đến câu chuyện niềm tin nhà đầu tư lung lay, nhất là sau khi lãnh đạo một số tập đoàn lớn bị điều tra, xử lý các vi phạm liên quan đến phát hành trái phiếu, chứng khoán, lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Các yếu tố này tác động đến tâm lý thị trường và khiến cho nhà đầu tư lo ngại. Cùng với đó, các quy trình pháp lý trong ngành bất động sản và khó khăn trong việc phê duyệt quy hoạch cũng gây ra chậm trễ cho các dự án không thể mở bán cũng như huy động thêm dòng tiền.

Tâm lý chung trên thị trường e ngại, giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải tạm dừng, kéo theo doanh số bán sụt giảm. Nhìn sang năm 2023, FiinRatings cho rằng, ngành bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều bất lợi từ việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023. Việc thắt chặt tín dụng như vậy không chỉ làm giảm nguồn vốn vay của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng do người mua khó tiếp cận với vốn vay ngân hàng nên sẽ trì hoãn việc mua nhà hoặc tìm đến kênh đầu tư khác. Vì vậy, doanh nghiệp sẽ khó huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển doanh nghiệp.

Trước đó, chia sẻ tại diễn đàn bất động sản “Những vùng đất tiềm năng” diễn ra sáng 16/8/2022, ông Nguyễn Quang Thuân Chủ tịch HĐQT, CEO Fiin Group đã chỉ ra một điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho bất động sản.

Hiện vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại.

Thực tế tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao trong bối cảnh hai năm đại dịch, nhiều dự án phải tạm ngừng triển khai hoặc thay đổi kế hoạch đầu tư vì thiếu vốn cũng như giá vật liệu xây dựng tăng cao. Bên cạnh đó, trong thời gian thị trường bất động sản trầm lắng một số doanh nghiệp bất động sản lớn đã nhân cơ hội để đẩy mạnh M&A dự án khiến tổng giá trị tồn kho tăng lên.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giai đoạn trước, có gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng làm cú hích để thị trường ấm lại. Tuy nhiên, gần 100.000 sản phẩm đang tồn kho nếu có giá hợp lý khi chào bán ra thị trường thì chỉ trong một ngày mở bán là hết sạch. Bởi, “nhu cầu nhà ở của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà. Nhưng hiện nay trên thị trường, những sản phẩm có giá phù hợp không còn”, ông Đính nói.