Nhiều “ông lớn” tồn kho bất động sản

Nhiều “ông lớn” với lượng hàng tồn kho “khủng”

Tại báo cáo về tình hình thị trường bất động sản năm 2022 được công bố mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, Trong năm 2022, số lượng bất động sản, nhà ở trong các dự án mới đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế, chủ yếu các sản phẩm bất động sản đưa vào giao dịch là hàng tồn kho của các dự án đã mở bán. Trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao; các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho và có tính thanh khoản tốt.

Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh, lượng tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là những dự án ở vị trí có hạ tầng không thuận lợi...

Và theo thống kê thực tế từ BCTC quý IV của 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết (chủ yếu phát triển mảng nhà ở, nghỉ dưỡng) cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho tại thời điểm cuối năm 2022 hơn 268.700 tỷ đồng, tăng 12% so với cuối tháng 6 và tăng 34% so với cuối năm 2021.

Cụ thể, đầu danh sách này là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã CK: NVL) với giá trị hàng tồn kho ghi nhận gần 134.487 tỷ đồng, chiếm 52% tổng tài sản và tăng 22% so với cuối năm ngoái.

Có thể thấy, tồn kho lớn chủ yếu đến từ việc doanh nghiệp đẩy mạnh đầu tư phát triển tại các dự án Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và nhận chuyển nhượng các dự án mới. Có tới 91% tổng hàng tồn kho (tương đương gần 122.559 tỷ đồng) là giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng, phần còn lại là bất động đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.

Đứng thứ hai đang là CTCP Vinhomes (Mã CK: VHM) với gần 66.000 tỷ (tăng 130% so với cuối năm 2021).

Cụ thể, hàng tồn kho của Vinhomes tại ngày 31/12/2022 ở mức 65.816 tỷ đồng, chủ yếu nằm ở bất động sản để bán đang xây dựng (chủ yếu bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển) ở dự án Vinhomes Grand Park, dự án Vinhomes Smart City, dự án Vinhomes Ocean Park, dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire, dự án Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown và các dự án khác.

Ngoài ra, chi phí sản xuất kinh doanh dang dở chiếm 2.186 tỷ đồng, con số này tăng không đáng kể so với hồi cuối năm 2021. Công ty cũng có 77.325 tỷ đồng các khoản phải thu ngắn hạn, tăng gấp đôi so với đầu năm, phần lớn là khoản tạm ứng lợi nhuận theo hợp đồng hợp tác đầu tư.

Vinhomes cũng có 62.151 tỷ đồng tài sản dở dang, tăng 138% so với hồi đầu năm và chủ yếu nằm ở dự án Vinhomes Long Beach Cần Giờ, dự án Khu đô thị số 1 khu vực TP.HCM và dự án khu vực Long An.

Trong khi đó, CTCP Đầu tư Nam Long (Mã CK: NLG) cũng có 14.898 tỷ đồng hàng tồn kho, giảm 7,5% so với quý trước và giảm 3,8% so với cùng kỳ. Chủ yếu, tồn kho đến từ các bất động sản dang dở như Dự án Izumi, dự án Southgate, dự án Paragon Đại Phước, dự án Vàm Cỏ Đông (Waterpoint), dự án Hoàng Nam (Akari), dự án Cần Thơ, dự án Phú hữu,... và một số dự án khác.

Tương tự, CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã CK: DXG) có lượng hàng tồn kho 14.238 tỷ đồng, tăng nhẹ so với quý trước và tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, chủ yếu đến từ các bất động sản dang dở là 11.902 tỷ đồng, còn bất động sản thành phẩm chiếm 1.598 tỷ đồng.

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã CK: KDH) có lượng tồn kho là 12.441 tỷ đồng. Trong đó, 12.440 tỷ đồng đến từ các bất động sản dang dở như Khang Phúc - Khu Dân cư Tân Tạo là 5.316 tỷ đồng; Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên là 3.258 tỷ đồng; Bình Trưng - Bình Trưng Đông là 1.078 tỷ đồng và một số dự án khác.

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã CK: PDR) có 12.131 tỷ đồng hàng tồn kho, không biến động nhiều so với cuối năm ngoái. Trong đó, đa số là các bất động sản dở dang như The EverRich 2 (3.598 tỷ), Bình Dương Tower (2.340 tỷ), Tropicana Bến Thành Long Hải (1.994 tỷ), Phước Hải (1.519 tỷ), The EverRich 2 (877 tỷ),…

Còn lại nhóm doanh nghiệp có tồn kho dưới 10.000 tỷ đồng có thể kể đến như DIC Corp (5.926 tỷ), An Gia (hơn 3.723 tỷ), Hải Phát Invest (3.595 tỷ), CEO Group (1.468 tỷ),…

Hàng tồn kho phản ánh thực trạng khó khăn của thị trường

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, hàng tồn kho được ghi nhận trên bảng cân đối kế toán của báo cáo tài chính gồm có 2 khoản mục gồm tồn kho hàng hóa (là sản phẩm hoàn thiện như căn hộ, nhà ở...) và tồn kho chi phí sản phẩm dở dang (là giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng,... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai).

"Hàng hóa" được ghi nhận trong trường hợp dự án đã hoàn thành, xây dựng xong, đã đủ điều kiện đưa vào sử dụng nhưng doanh nghiệp chưa bán được. "Chi phí sản phẩm dở dang" được ghi nhận trong trường hợp dự án đang ở giai đoạn triển khai, bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí thiết kế dự án, chi phí giám sát và xây dựng của những hạng mục đã hoàn thành.

Như vậy, các doanh nghiệp có tỷ trọng hàng tồn kho phần lớn là hàng hóa sẵn sàng để bán sẽ ít rủi ro hơn các doanh nghiệp có chi phí sản phẩm dở dang cao.

Tuy nhiên nhìn vào thực tế, lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản lớn đang phần nào phản ánh thực trạng khó khăn của thị trường. Thị trường bất động sản đang giảm tốc, thiếu vốn đã dẫn đến tình trạng kém thanh khoản như hiện nay. Thêm vào đó là những vướng mắc về các thủ tục pháp lý chồng chéo cũng khiến các giao dịch trên thị trường ngày càng èo uột.

Bộ Xây dựng cũng cho biết, tính đến cuối năm 2022, hàng tồn kho trên thị trường cũng ngót nghét 100.000 sản phẩm. Số lượng hàng tồn kho này cũng gần tương đương với thời điểm 2011 - 2013 và đều có tính chất giống nhau là khó hấp thụ vào thị trường. Nguyên nhân là do mức giá quá cao, không phù hợp nhu cầu của đại đa số người dân.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giai đoạn trước, có gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng làm cú hích để thị trường ấm lại. Tuy nhiên, gần 100.000 sản phẩm đang tồn kho nếu có giá hợp lý khi chào bán ra thị trường thì chỉ trong một ngày mở bán là hết sạch.

“Nhu cầu nhà ở của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà. Nhưng hiện nay trên thị trường, những sản phẩm có giá phù hợp không còn”, ông Đính nói.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, để giải quyết được bài toán hàng tồn kho cao cấp này đang rất khó khăn, mà chính doanh nghiệp phải là chủ thể giải bài toán đó. Không chỉ giảm giá các sản phẩm, mà cần có định hướng lựa chọn phân khúc hợp túi tiền để dẫn dắt thị trường.

Đồng thời, hoàn thiện các chính sách liên quan đến bất động sản cũng là một hướng đi để giúp các doanh nghiệp bất động sản cân đối và đưa ra được những sản phẩm có mức giá phù hợp. Mặc dù chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản nhưng sẽ đem lại những hướng đi mới cho thị trường.