Tồn kho bất động sản đáng báo động

Thanh khoản “lao dốc”, tồn kho tăng vọt

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, tính riêng tại thị trường TP.HCM, số lượng hàng tồn kho đã đạt 4.400 căn, chiếm 60% tổng hàng tồn kho sơ cấp trên toàn thị trường, mức cao nhất kể từ năm 2019. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng A và hạng B là dòng sản phẩm chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu hàng tồn kho, chiếm 89% tổng lượng hàng tồn kho tại thị trường TP.HCM. 

Lượng giao dịch căn hộ trong quý 3/2022 chỉ đạt 900 căn, giảm 89% so với quý 2/2022. Tỷ lệ hấp thụ đạt ở mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Trong đó, các dự án mới cũng chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ 35%. 

Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills TP.HCM, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến thanh khoản phân khúc căn hộ giảm là do mặt bằng giá bán đã tăng quá cao. Bên cạnh đó, động thái hạn chế dòng tín dụng vào BĐS khiến cả chủ đầu tư và người mua nhà đều gặp khó khăn.

Quý 3 vừa qua là lần đầu tiên thị trường TP.HCM chứng kiến đến 60% nguồn cung căn hộ mới có giá bán từ 11 tỷ đồng/căn trở lên, tương đương 124 triệu đồng/m2.

Báo cáo thị trường BĐS của DKRA Group cũng ghi nhận sự đà sụt giảm của lượng giao dịch căn hộ. Cụ thể, trong quý 3/2022, nguồn cung phân khúc nhà chung cư đạt 4.873 căn, giảm 63,8% so với quý 2/2022. Số lượng căn hộ tiêu thụ được chỉ đạt 2.531 căn, giảm 77,5% so với quý 2/2022. Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án ghi nhận đạt 25 - 60% nguyên nhân do tâm lý người mua e ngại vấn đề vay mua BĐS khi lãi suất tăng cao.

Thị trường Hà Nội cũng cùng chung tình cảnh với thị trường TP.HCM. Theo thống kê sơ bộ của Sở Xây dựng Hà Nội, trong quý 3/2022, nguồn cung nhà ở trên địa bàn thành phố chỉ đạt 3.600 sản phẩm nhưng chủ yếu là hàng tồn kho từ các quý trước được mở bán giai đoạn tiếp theo, phân bố chủ yếu ở các quận Hà Đông, Long Biên và Hoàng Mai. Trong khi đó, nguồn cung mới khan hiếm, chủ yếu đến từ một số dự án vừa mở bán.

Fiin Group mới đây đã công bố dữ liệu liên quan đến hàng tồn kho BĐS. Theo báo cáo, số ngày tồn kho BĐS đã tăng vọt lên chạm ngưỡng 1.500 ngày, tức phải khoảng 4 năm mới tiêu thụ hết, đây là tín hiệu báo động cho thị trường BĐS. Đáng chú ý, so với giai đoạn 2019 - 2020, số liệu này đã tăng xấp xỉ gấp đôi.

Để giải phóng bớt hàng tồn kho song song với kích cầu thị trường cuối năm, một số dự án đã đưa ra mức chiết khấu “khủng”. Đơn cử, tại TP.HCM, hồi đầu tháng 10,  một dự án căn hộ tại TP. Thủ Đức công bố mức chiết khấu 43% nếu khách hàng thanh toán hơn 98% giá trị căn hộ. Nếu áp dụng kết hợp chính sách bán hàng khác, khách hàng có thể được giảm giá đến 46%. Chẳng hạn với căn hộ 70m2 giá 4,76 tỷ đồng, khách hàng có thể mua được với giá 2,57 tỷ đồng.

Hay như tại Hà Nội, một dự án căn hộ áp dụng mức chiết khấu hơn 30% nếu khách hàng thanh toán trước 95% giá trị căn hộ. Một dự án ở Dĩ An Bình Dương cam kết mức lợi nhuận 13,3%/năm cho khách hàng, mức cao nhất thị trường hiện tại…

Không phải hàng tồn kho nào cũng xấu

Nhận định về loạt chính sách ưu đãi “khủng” mà các chủ đầu tư đưa ra để kích thích khách hàng mua nhà, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng đây chưa hẳn là giải pháp để giải phóng nguồn hàng tồn kho bởi BĐS là tài sản có giá trị lớn, không phải cứ có nhiều ưu đãi là bán được hàng.

“Việc một số chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng mới chủ yếu là để kích thích nhu cầu có sẵn, chứ không đóng góp nhiều vào việc giúp thanh khoản thị trường tốt hơn, bởi điều này phụ thuộc vào khả năng tài chính của người mua”, bà Trang Bùi nói.

Bà Trang Bùi cho biết thêm, hàng tồn kho BĐS có tính “2 mặt”. Lượng hàng tồn kho thấp không đồng nghĩa là tốt và ngược lại, hàng tồn kho lớn chưa hẳn là xấu. Tuy vậy, trong bối cảnh sức tiêu thụ của thị trường chung sụt giảm mạnh kéo theo hàng loạt doanh nghiệp BĐS chịu sức ép hàng tồn kho tăng lại là vấn đề đáng báo động.

Nhưng nếu nhìn ở góc độ tích cực, doanh nghiệp BĐS sở hữu lượng hàng tồn kho lớn sẽ có lợi thế về đảm bảo nguồn cung trong những giai đoạn tới, nhất là khi thị trường BĐS phục hồi.