Thuê nhà rồi cho thuê lại, “bánh ngon” nhưng không dễ “nuốt”

Nhà đầu tư mới dễ dàng rơi vào “bẫy”

Thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại từng phòng là hình thức đầu tư hiệu quả, không cần bỏ vốn nhiều nhưng không phải ai cũng thành công, có rất nhiều vấn đề quyết định thành công hay thất bại.

Vốn là một người năng động và đam mê kinh doanh, anh Nguyễn Văn Bằng (Phú Nhuận, TP.HCM) quyết định “dấn thân” vào lĩnh vực bất động sản, cụ thể là phân khúc cho thuê phòng trọ.

Với số vốn hơn 300 triệu đồng, anh quyết thuê một căn nhà diện tích lớn có vị trí đắc địa gần trung tâm thành phố, gần trường đại học và cải tạo lại đương tương như một ký túc xá 5 tầng với 10 phòng ngủ và hơn 50 giường cho thuê dành cho học sinh, sinh viên và dân văn phòng.

Mức giá cho thuê dao động từ 1 triệu 5 – 2 triệu tùy vị trí giường và phòng. Doanh thu anh ước tính hàng tháng sẽ khoảng từ 80 - 90 triệu, trong khi giá thuê nguyên căn chỉ ở mức 20 triệu đồng. Trừ đi các loại chi phí vận hành, quản lý khác thì có thể thu về dược khoảng 50 triệu đồng một tháng. Vậy sau 10 tháng sẽ có thể nhanh chóng thu hồi được vốn, với lợi nhuận quá hấp dẫn anh Bằng đã thuê căn nhà với thời gian dài hạn trong vài năm.

Tuy nhiên, khi mọi thứ được đưa vào vận hành lại không hề thuận lợi như tưởng tượng, số lượng giường được thuê không được lắp đầy như dự tính, cao nhất cũng chỉ cho thuê được một nửa. Sau một năm nguồn vốn không thể thu hồi được thậm chí còn bị lỗ vài chục triệu đồng. Mọi thứ lệch dự tính khiến anh lâm vào cảnh “đứng ngồi không yên”.

Mặc dù nhu cầu thuê trọ và tìm kiếm ký túc xá khá cao nhưng thực tế nguồn cung của loại hình này không hề thiếu, mức độ cạnh tranh cũng tương đối lớn. Nếu không lên kế hoạch đầu tư chu đáo cũng như không tìm hiểu nhu cầu thị trường thì việc xảy ra thua lỗ cũng không có gì bất ngờ.

Một trường hợp tương tự, khi thấy thị trường cho thuê đang sôi nổi anh Trần Minh Dương (Bình Thạnh, TP.HCM) bắt đầu tập tành thử sức với việc kinh doanh thuê phòng trọ, nhưng không theo mô hình ký túc xá. Anh đã tìm kiếm, lựa chọn được căn hộ chung cư 2 phòng ngủ trên đường Chu Văn An với giá 8 triệu đồng/tháng.

Hướng đến đối tượng khách hàng là những người có mức thu nhập cao, anh tu sửa, cải tạo, mua sắm các trang thiết bị nội thất cao cấp cho căn nhà rồi cho thuê lại với mức giá 12 triệu đồng. Với hy vọng sẽ nhanh chóng thu hồi lại vốn và kinh doanh ổn định sinh lợi nhuận, nhưng xung quanh khu vực này lại có quá nhiều căn hộ cho thuê hơn nữa nhu cầu thuê căn hộ cao cấp lại không quá nhiều khiến căn hộ của anh rơi vào cảnh vắng khách, thậm chí hạ giá thuê nhưng vẫn giữ nguyên tình trạng ế ẩm.

Nhiều trường hợp những nhà đầu tư mới kinh doanh thu lỗ khi chưa tìm hiểu rõ nhu cầu thị trường cũng như tình hình dân cư xung quanh khu vực cho thuê.

Bắt đầu từ đâu để không kinh doanh lỗ vốn?

Thời gian trước, việc kinh doanh cho thuê khá nhộn nhịp và dễ dàng sinh được lợi nhuận, tuy nhiên hiện nay số lượng người đầu tư vào thị trường cho thuê ngày càng nhiều, khiến nguồn cung tăng mạnh, trong khi nhu cầu thì đứng yên.  

Thuê nhà rồi cho thuê lại là hình thức cho thuê được đánh giá cao và có nhiều tiềm năng, tuy nhiên vẫn có nhiều rủi ro khó lường trước. Đối với những nhà đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực này sẽ ổn định được dòng vốn hơn, thông thường họ sẽ thuê cùng lúc nhiều căn nhà nếu căn này lỗ thì sẽ bù tiền từ căn khác, để thực hiện được điều này phải đòi hỏi nguồn tài chính thật sự mạnh, thì mới có thể trụ vững và kinh doanh lâu dài.

Để tránh dẫn đến thua lỗ thì tài chính là yếu tố quan trọng để có thể kịp xoay vòng vốn. Bất kỳ hình thức đâu tư nào cũng cần phải tìm hiểu kỹ những diễn biến của thị trường và nhu cầu của chủ yếu người dân hiện nay. Lựa chọn kỹ lưỡng khu vực thuê nhà có vị trí thuận lợi như gần trường học, chợ, siêu thị, công viên, sân bay… để nâng cao tỷ lệ khách thuê, giới thiệu địa điểm cho thuê trên các nền tảng mạng xã hội để có thể tiếp cận được với nhiều khách hàng tiềm năng hơn.

Ký hợp đồng dài hạn với chủ nhà và thỏa thuận đầy đủ các vấn đề như tu sửa, cải tạo để tránh xảy ra tranh chấp và có đủ thời gian thu hồi lại vốn. Soạn thảo nội dung hợp đồng, giấy phép xây dựng một cách bày bản, chính xác nhất, để an toàn nên nhờ vào sự tư vấn từ luật sư. Chọn lọc người thuê để tránh xảy ra những vấn đề như mất cắp, quỵt tiền thuê...