Xu hướng thuê nhà ở thay vì mua “tăng tốc”

Nghịch lý giá nhà tăng dù thanh khoản giảm

Theo báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, mặt bằng giá bất động sản sơ cấp ở nhiều phân khúc đã thiết lập “đỉnh” mới mặc dù sức tiêu thụ của thị trường có chiều hướng sụt giảm hoặc “dậm chân tại chỗ”.

Theo báo cáo của DKRA Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, mặt bằng giá bán sơ cấp phân khúc căn hộ tại thị trường TP.HCM và các tỉnh phụ cận ghi nhận tăng bình quân 8 - 15% so với giai đoạn trước (từ 3 - 5 tháng). Đáng chú ý, tại phân khúc nhà phố/biệt thự đã xuất hiện những căn có giá bán lên đến 500 - 700 tỷ đồng/căn (dự án Rivus Elie Saab tại Thủ Đức). Kể cả trong bối cảnh thị trường vấp phải nhiều khó khăn thì báo cáo trong tháng 8/2022 cho thấy, mặt giá sơ cấp và thứ cấp vẫn luôn “neo” ở mức cao chứ không có tín hiệu giảm.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, tại TP.HCM, giá bán căn hộ sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2022 dao động từ 1.556 - 15.009 USD/m2. Mỗi phân khúc đều ghi nhận mức tăng giá mạnh. Cá biệt, các phân khúc hạng sang ghi nhận tăng giá gần 30% so với cùng kỳ năm 2021.

Báo cáo thị trường Quý 2/2022 của Jones Lang Lasalle Việt Nam, mặt bằng giá sơ cấp tại thị trường TP.HCM tăng 8,4% theo quý và 23,5% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức 3.173 USD/m2. Ở phân khúc nhà liền thổ, tại thị trường TP.HCM, giá bán sơ cấp tiếp tục tăng nhanh, đạt 3.202 USD/m2, tăng 21,2% theo năm; còn tại thị trường tỉnh lân cận, dòng sản phẩm nhà phố có giá dao động 5 - 6 tỷ đồng/căn, tăng 11 - 13% theo năm.

Còn theo CBRE Việt Nam, trong quý 2/2022, giá bán sơ cấp trung bình ở phân khúc căn hộ tại TP.HCM là 2.455 USD/m2, tăng 2,7% theo quý và 8,6% theo năm. Ở phân khúc nhà phố/biệt thự, giá sơ cấp trung bình tăng 17,6% theo quý và 48,1% theo năm lên 6.913 USD/m2 đất. Cụ thể, mức giá chào bán sơ cấp trung bình là 6.271 USD/m2 đất đối với nhà phố (tăng 12,2% theo quý và 72,8% theo năm), 8.064 USD/m2 đất đối với biệt thự (tăng 42,9% theo quý và 88,6% theo năm), và 6.405 USD/m2 đất cho nhà phố thương mại (không đổi theo quý và tăng 5,0% theo năm).

CBRE Vietnam cho biết, giá bán căn hộ không chỉ tăng tại thị trường TP.HCM mà tại thị trường Hà Nội cũng ghi nhận đà tăng kỷ lục. Cụ thể, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình tại thị trường này ghi nhận là 1.293 USD/m2, tăng 9% so với cùng kỳ và cao hơn nhiều so với mức tăng 4 - 5% của thị trường TP.HCM. Đáng chú ý, ở một số dự án căn hộ cao cấp tại các quận trung tâm thủ đô, mức tăng còn đạt 10% theo năm.

Báo cáo thị trường quý 2/2022 của trang Batdongsan.com.vn, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại TP.HCM chỉ tăng 4% đối với phân khúc cao cấp, 7% ở phân khúc trung cấp và bình dân so với cùng kỳ năm 2021. Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, phân khúc bình dân ghi nhận tăng giá 14%, phân khúc trung cấp tăng 7% và cao cấp tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái.

Lệch pha cung cầu, phân khúc nghiêm trọng 

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản chưa phục hồi sau “cú sốc” từ đại dịch Covid-19 đã lại phải đối mặt với nhiều khó khăn từ đầu năm khiến thị trường diễn biến theo chiều hướng xấu.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản đã xuất hiện nhiều tín hiệu bất ổn, thiếu bền vững. Trong đó phải kể đến tình trạng “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp tại các thành phố lớn.

Báo cáo 6 tháng đầu năm 2022 của DKRA Vietnam cho thấy, mặc dù nguồn cung tăng gấp 2,3 lần so với cùng kỳ năm 2021, nhưng có đến 77,7% là phân khúc căn hộ hạng A, trong khi phân khúc căn hộ hạng C hoàn toàn không ghi nhận nguồn cung mới. Trong báo cáo tháng 8/2022 mới được DKRA công bố gần đây, 100% nguồn cung mới trong tháng ở phân khúc căn hộ, tương đương 543 căn, đều thuộc phân khúc hạng A.

Thực tế, từ năm 2021 đến nay, phân khúc căn hộ giá rẻ đã hoàn toàn “tuyệt chủng”, thay vào đó căn hộ cao cấp lại “chiếm sóng” trên thị trường. Cụ thể, trong năm 2021, trong tổng số 14.443 căn nhà mới chào bán ra thị trường đã “vắng bóng” căn hộ bình dân (0%); ngược lại, có đến 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm 73,98%; còn lại là nhà ở trung cấp, chiếm 26,02% tại thị trường TP.HCM. 

Đó là chưa kể, mặt bằng giá bán căn hộ hạng C, vốn được xem là “vừa túi tiền”, cũng tăng giá “sốc”. Cụ thể, theo Savills Việt Nam, trong năm 2021, giá bán trung bình ở căn hộ hạng C ở nhiều dự án tại TP.HCM ghi nhận ở mức 56,5 triệu đồng/m2, tăng đến 27% theo năm.

Xu hướng thuê nhà “tăng tốc”

Trong bối cảnh giá nhà ở leo thang, khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng khó khăn do nhiều ngân hàng đã “cạn” room tín dụng, cùng với động thái siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản của cơ quan Nhà nước, nhiều người rẽ hướng sang chọn thuê nhà thay vì mua để giảm bớt “gánh nặng” tài chính.

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, trong 10 dự án mới mở bán tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, tỷ lệ tiêu thụ không vượt quá 50% nguồn cung mới. Ngoài ra, trong 7 tháng đầu năm, nhu cầu tìm kiếm mua nhà sụt giảm 3% so với cùng kỳ năm 2021. Trái ngược, lượng quan tâm thuê nhà mặt phố, căn hộ chung cư và biệt thự lại tăng mạnh, lần lượt 61%, 35% và 16% so với cùng kỳ năm ngoái.

Xét riêng tại thị trường TP.HCM, mức độ tăng trưởng phân khúc nhà ở cho thuê đạt gần 62%. Trong đó, phân khúc bình dân tăng lên 5 - 8 triệu đồng/tháng trong khi giá ở phân khúc trung cấp là 8 - 12 triệu đồng/tháng. Riêng phân khúc cao cấp, chủ nhà có thể nhận từ 16 - 22 triệu đồng/tháng tiền cho thuê căn hộ ở một số khu vực.

“Cho thuê nhà mặt phố và chung cư đang và sẽ tiếp tục có mức độ quan tâm cũng như thanh khoản tốt”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định.

Số liệu báo cáo của Chợ Tốt Nhà cũng cho thấy xu hướng tương tự. Cụ thể, lượng rao tin bán nhà giảm xuống trong khi số lượt liên lạc thực tế trung bình trên mỗi tín rao cho thuê nhà đã tăng gấp đôi kể từ sau Tết Nguyên đán và tiếp tục duy trì đến hiện tại.

Theo Savills Việt Nam, công suất cho thuê đối với phân khúc căn hộ dịch vụ đã đạt 74%, mức cao nhất kể từ khi đại dịch Covid-19 bùng nổ.

“Bên cạnh xu hướng thuê nhà thay vì mua nhà của một bộ phận người trẻ, sự phục hồi mạnh mẽ của phân khúc cho thuê ở các thành phố lớn còn được thúc đẩy bởi sự trở lại của nhiều nhóm khách khác nhau”, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills TP.HCM nhận định.

Bà Trang cũng cho biết, kể từ khi Việt Nam kiểm soát thành công dịch Covid-19, các đường bay quốc tế mở cửa trở lại, “làn sóng” quay trở lại của các chuyên gia nước ngoài, đặc biệt từ Nhật Bản và Đài Loan; cùng với sinh viên quốc tế gia tăng, ngoài ra, sinh viên và người lao động từ các tỉnh cũng quay lại thành phố lớn để học tập, làm việc khiến nhu cầu nhà ở cho thuê tăng cao.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, xu hướng dịch chuyển sang thuê nhà thay vì mua nhà là xu hướng tất yếu do giá nhà tăng vọt, người có nhu cầu ở thực không đủ khả năng chi trả để sở hữu nhà. Thêm vào đó, việc các ngân hàng “thắt chặt” cho vay mua nhà cũng ảnh hưởng trực tiếp đến đối tượng có nhu cầu mua nhà ở thật.

Chủ tịch HoREA dự báo, trong thời gian tới, xu hướng thuê nhà vẫn sẽ tiếp tục duy trì và tăng trưởng. Nguyên nhân do việc mặt bằng giá bán nhà không ngừng neo ở mức quá cao so với thu nhập của người dân, kèm theo những khó khăn của thị trường chưa được tháo gỡ.