Tiêu chí về nhà ở xã hội đã “dễ thở” hơn

Tăng chủ động cho địa phương

Một trong những nội dung được quan tâm là việc bố trí quỹ đất xây dựng các dự án nhà ở xã hội. Điều 17 Nghị định 100 vẫn quy định các dự án nhà ở thương mại tại các đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, II và loại III khi chấp thuận chủ trương đầu tư phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, Điều 18 Nghị định cho phép UBND cấp tỉnh chủ động bố trí quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án hoặc phạm vi khác ngoài dự án, nếu chủ đầu tư có quỹ đất phù hợp, có giá trị đất ở hoặc diện tích đất ở tương đương với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại.

“Trước đây, theo quy định cũ, trong trường hợp không bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, địa phương phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước khi thực hiện. Còn quy định mới đã phân cấp, phân quyền cho UBND cấp tỉnh chủ động hơn trong bố trí quỹ đất trong dự án hay ngoài phạm vi dự án”, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản phân tích.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng khẳng định, các quy định liên quan đến việc dành quỹ đất là một trong những điểm mới khuyến khích phát triển nhà ở xã hội được quy định trong Luật Nhà ở 2023. Nhằm khắc phục những vướng mắc, bất cập trong bố trí quỹ đất thực hiện dự án nhà ở xã hội từ thực tiễn, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung quy định giao trách nhiệm của UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, bao gồm: Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội độc lập; quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại...

Ngoài ra, Điều 23 Nghị định 100 quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nếu dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại thì sẽ nộp tiền sử dụng đất với phần nhà ở thương mại. Trường hợp xây dựng công trình thương mại dịch vụ (không phải nhà ở thương mại) thì phần diện tích đất 20% hoặc diện tích sàn không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Quy định này sẽ giúp chủ đầu tư có thêm nguồn lực tài chính, chủ động kinh doanh đối với diện tích này mà không bị ràng buộc về giá bán nhà ở thương mại và các ràng buộc khác như với nhà ở xã hội.

“Thông thoáng” với người mua nhà

Đánh giá rất cao khi Nghị định 100 được ban hành trước thời điểm Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần G-Home, doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội nhận định, nhiều quy định có tính đột phá, thậm chí khác biệt lớn so với dự thảo gần nhất.

“Việc nới điều kiện về thu nhập của một cá nhân lên con số 15 triệu đồng/tháng và 30 triệu đồng/tháng với 2 vợ chồng sẽ được tiếp cận nhà ở xã hội là cách tiếp cận rất sát với thực tế mặt bằng thu nhập và chi tiêu của nhiều người có nhu cầu về nhà ở xã hội hiện tại, nhất là 2 thành phố lớn Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời theo sát các chính sách nhà ở xã hội ở các quốc gia trên thế giới là tính tổng thu nhập của hộ gia đình thay vì chỉ tính riêng cá nhân.

Ngoài ra, khi tiếp cận theo hướng tổng thu nhập của hộ gia đình (gồm 2 vợ chồng) với tổng thu nhập không vượt quá ngưỡng 30 triệu đồng/tháng, sẽ giúp các đối tượng có nhu cầu về nhà ở dễ tiếp cận hơn với các gói tín dụng ưu đãi hỗ trợ của Nhà nước, đơn cử như gói 120.000 tỷ đồng hiện nay”, ông Nguyễn Hoàng Nam nêu cụ thể.

Cũng theo phân tích của chuyên gia này, quy định trước đây về điều kiện mua nhà ở xã hội là thu nhập cá nhân dưới 11 triệu đồng/tháng/người là rất khó triển khai bởi thuộc nhóm thu nhập thấp không có nhu cầu mua nhà hoặc không đủ điều kiện để trả nợ vay, chưa kể là nguy cơ cho vay không đúng đối tượng khi trong gia đình, vợ/chồng có thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng nhưng người còn lại có thể thu nhập đến hàng trăm triệu đồng (kinh doanh tự do).

Với quy định mới, chỉ cần vợ và chồng chứng minh trả nợ được của cả gia đình ở ngưỡng 30 triệu đồng tổng thu nhập thực nhận, thì họ sẽ được tiếp cận gói 120.000 tỷ đồng. Có nghĩa rằng ai trả không quan trọng bởi tiền đó vẫn là của gia đình.

Nghị định 100 đã giải được một nút thắt liên quan đến điều kiện tiếp cận vốn vay ưu đãi mua nhà ở xã hội, tuy nhiên, để việc triển khai thông suốt thì cần thêm nhiều điều kiện khác.

Khơi thông thị trường

Có thể thấy, những điểm mới trong Nghị định sẽ tạo điều kiện giúp các đối tượng thu nhập thấp dễ dàng hơn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội. Bên cạnh việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, việc tạo điều kiện cho người mua nhà cũng là bước đi cần thiết để thị trường này thực sự khởi sắc.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, mức sống và thu nhập của người dân có sự khác biệt theo từng địa phương, ví dụ như Hà Nội hay TP.HCM sẽ cần những điều kiện khác so với các nơi khác trên cả nước. Luật Nhà ở 2023 đã cân đối tình hình chung cả nước để có quy định liên quan thu nhập của người thuê, mua nhà ở xã hội.

Theo ông Châu, mức thu nhập dưới 15 triệu đồng/người đáp ứng điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội là hợp lý và tương đối phù hợp trong tình hình hiện nay. Những năm tới, khi thu nhập chung của cả nước vượt ngưỡng trung bình thấp, lên trung bình khá có thể xem xét nâng ngưỡng này lên vì ưu điểm Luật Nhà ở 2023 là giao thẩm quyền cho Chính phủ thay vì thông qua luật như trước đây.\

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, việc nới lỏng một số điều kiện cho người mua nhà ở xã hội sẽ tạo thuận lợi hơn cho người có nhu cầu. Tuy nhiên, cần xem xét việc người mua làm ở đâu, thu nhập thế nào mới được mua nhà để thuận lợi trong việc trả nợ.

"Ngoài ra, khó khăn về nhà ở xã hội lâu nay vẫn là thiếu quỹ đất. Vì vậy, Nhà nước cần sớm tạo quỹ đất để thu hút doanh nghiệp tham gia đấu giá thực hiện. Khi nguồn cung tăng lên sẽ gia tăng cơ hội cho người thu nhập thấp mua được nhà" - ông Đính đề xuất.