Tồn kho bất động sản lớn là “núi nợ” đè lên vai doanh nghiệp?

Theo các chuyên gia, việc tăng lượng hàng tồn kho nếu nằm trong kế hoạch, chiến lược kinh doanh sẽ là lợi thế của các doanh nghiệp bất động sản, được coi là “quả đấm thép” để doanh nghiệp tăng trưởng mạnh trong dài hạn.

Tuy nhiên, bên cạnh hàng tồn kho thành phẩm là các sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường chưa được giao dịch, thì cũng cần phải xem xét những yếu tố rủi ro từ hàng tồn kho là bất động sản dở dang, bởi trên thực tế, rất nhiều dự án thực hiện nhiều năm mà chưa hoàn thành vì nhiều lý do.

Lượng hàng tồn kho bất động sản tăng lên trong trường hợp xấu sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp nói riêng và nền kinh tế nói chung. Tuy nhiên không thể chỉ nhìn vào con số hàng tồn kho cả nghìn tỷ đồng trong báo cáo tài chính để kết luận doanh nghiệp đó đang gặp khó.

Tồn kho của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được ghi nhận ở 2 khoản mục là hàng hóa (sản phẩm hoàn thiện) và chi phí sản phẩm dở dang (giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai).

Chẳng hạn, trường hợp Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) cũng ghi nhận giá trị tồn kho trên 10.000 tỷ đồng sau khi M&A Dự án Khu nhà ở Đoàn Nguyên (còn được gọi là Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông, quy mô 60.732 m2, tại TP. Thủ Đức, TP.HCM).

Ngoài dự án trên, hầu hết hàng tồn kho của Khang Điền đều là bất động sản xây dựng dở dang tại các dự án như Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo, Khu dân cư Bình Hưng 11A, Thủy Sinh Phú Hữu, Lovera Vista, Safira…

Ngoài ra, trong danh sách doanh nghiệp bất động sản có giá trị hàng tồn kho lớn còn có DIC Corp (5.370 tỷ đồng), An Gia (hơn 5.000 tỷ đồng), Văn Phú - Invest (4.280 tỷ đồng), Tân Tạo (hơn 3.600 tỷ đồng)… Hầu hết giá trị hàng tồn kho nằm ở các dự án đang triển khai.

Tính đến ngày 30/6, Công ty cổ phần LDG ghi nhận hơn 1.252 tỷ đồng hàng tồn kho, trong đó hơn 64 tỷ đồng là hàng hóa thành phẩm, còn lại là chi phí sản xuất dở dang. Đáng chú ý, rất nhiều dự án dở dang trong số đó đang gặp vướng mắc pháp lý, buộc doanh nghiệp phải tính đến phương án bán bớt dự án.

Trong cuộc họp ĐHĐCĐ thường niên năm 2022 mới đây, ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị LDG cho biết, 2 dự án High Intela và West Intela (quận 8, TP.HCM) đang bị đình trệ do vướng pháp lý. Tính đến ngày 30/6/2022, LDG đã “ném” vào 2 dự án này tổng cộng 371,6 tỷ đồng.

LDG đang phối hợp với các cơ quan quản lý để giải quyết vướng mắc với kỳ vọng cuối năm nay sẽ được tiếp tục triển khai dự án. Trong trường hợp không thuận, Công ty sẽ huy động vốn từ bên ngoài và sử dụng nguồn tiền có sẵn để thu hồi các sản phẩm. Trường hợp không thu hồi được, Công ty sẽ tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng dự án.

Tính đến cuối tháng 6/2022, tồn kho tại Nhà Từ Liêm (NTL) ghi nhận 1.268 tỷ đồng, tăng gần 10% so với hồi đầu năm, tương ứng tăng thêm 113,4 tỷ đồng. Công ty có thuyết minh cơ cấu tồn kho chủ yếu tại dự án khu 23ha Bãi Muối, phường Cao Thắng – Hà Lầm, TP. Hạ Long với 704,5 tỷ đồng, tăng gần 12% so với đầu năm; 274,7 tỷ đồng dự án Dịch Vọng, không nhiều biến động so với đầu năm; 207,1 tỷ đồng dự án Khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 (tăng 37 tỷ đồng so với đầu năm); và 37,9 tỷ đồng dự án khác.

Trong năm nay, doanh nghiệp đặt kỳ vọng lớn vào dự án Bãi Muối (KĐT Lideco Bãi Muối, Quảng Ninh). KĐT Lideco Bãi Muối gồm 4 phân khu, với tổng mức đầu tư là 1.200 tỷ đồng, nằm trên trục đường Cao Thắng, cách cầu Bãi Cháy và quần thể Sunworld Hạ Long chưa tới 3km. Dự án đã được mở bán vào cuối năm 2021 với mức giá khoảng 30 -35 triệu đồng/m2, NTL kỳ vọng sẽ đóng góp nguồn thu đáng kể trong giai đoạn 2021- 2025…

Tại Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, giá trị hàng tồn kho tính đến cuối quý II/2022 đạt gần 7.150 tỷ đồng, chủ yếu từ các khoản chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng liên quan đến các dự án Lavida, Central Premium, Maria Complex (Đà Nẵng), đặc biệt là Khu dân cư Phước Kiển (huyện Nhà Bè, TP.HCM) - dự án “lùm xùm” kéo dài do vướng mắc pháp lý đã đẩy doanh nghiệp vào giai đoạn cực kỳ khó khăn.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, dù ở góc độ nào, con số tồn kho bất động sản tăng cao cũng là lời cảnh báo. Bởi lẽ, các nhà đầu tư tài chính, nhà đầu tư bất động sản không thể nào biết được lượng hàng tồn kho đó là chiến lược, kế hoạch của doanh nghiệp hay thực chất là tồn kho không bán được?

“Chỉ có người trong cuộc mới biết, do vậy, phải bình tĩnh đánh giá, không hoảng loạn, nhưng cũng đừng tô màu hồng cho tồn kho bất động sản. Nên lo ngại với khoản tồn kho lớn, vì đây là một chỉ dấu buộc nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ về tình hình kinh doanh của doanh nghiệp. Đối với doanh nghiệp kinh doanh yếu, dùng đòn bẩy tài chính cao, thì hàng tồn kho lớn sẽ là “núi nợ” đè lên vai doanh nghiệp, nếu sản phẩm không có tính thanh khoản, thì doanh nghiệp sẽ gặp khó, chịu áp lực kinh tế rất cao”, ông Châu nói.