Tồn kho của các ‘ông lớn’ nhà ở biến động mạnh: Kỳ vọng nào cho tương lai?

Hai nửa của bức tranh

So với cách đây một năm, bảng xếp hạng những doanh nghiệp phát triển nhà ở có giá trị hàng tồn kho cao nhất thị trường đã có những xáo trộn nhất định. Năm 2024, Vingroup (HoSE: VIC) đã vươn lên nhóm có giá trị hàng tồn kho trên 100.000 tỷ đồng, cùng với Novaland (HoSE: NVL). Trong khi đó, Tài chính Hoàng Huy (HoSE: TCH) đã bị “hất” ra khỏi nhóm có giá trị hàng tồn kho trên 10.000 tỷ đồng.

Ở nhóm doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho dưới 10.000 tỷ đồng, DIC Group (HoSE: DIG) đã vượt mặt Quốc Cường Gia Lai (HoSE: QCG) và Tập đoàn Bất động sản CRV (doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Hoàng Huy Group) để chiếm lấy vị trí thứ hai, chỉ sau TCH.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý hơn cả là năm 2024, số lượng doanh nghiệp tăng và giảm giá trị hàng tồn kho gần như tương đương, tạo nên hai nửa bức tranh khá cân bằng. Theo đó, thống kê của VietnamFinance đối với 40 doanh nghiệp phát triển nhà ở hàng đầu hiện nay, đang niêm yết và tự công bố thông tin, cho thấy có 22/40 doanh nghiệp tăng trưởng và 18/40 doanh nghiệp suy giảm giá trị hàng tồn kho.

Các doanh nghiệp tăng trưởng hàng tồn kho mạnh nhất gồm: Sunshine Homes – UPCoM: SSH (tăng 13%), Khang Điền – HoSE: KDH (tăng 18%), Hodeco – HoSE: HDC (tăng 20%), BV Land – UPCoM: BVL (tăng 21%), VIC (tăng 22%), DIG (tăng 24%), Long Giang Land – HoSE: LGL (tăng 42%), Dịch vụ Hoàng Huy – HoSE: HHS (tăng 48%), EverLand – HoSE: EVG (tăng 78%), Hoàng Quân – HoSE: HQC (tăng 2,3 lần) và Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM – HoSE: CII (tăng 4 lần).

Ở phía ngược lại, các doanh nghiệp suy giảm hàng tồn kho mạnh nhất là: BGI Group – HNX: VC7 (giảm 12%), Vinhomes – HoSE: VHM (giảm 12%), Tập đoàn Bất động sản CRV (giảm 13%), IDJ Việt Nam – HNX: IDJ (giảm 17%), BCG Land – UPCoM: BCR (giảm 18%), TCH (giảm 18%), Licogi – UPCoM: LIC (giảm 20%), Văn Phú Invest – HoSE: VPI (giảm 20%), Nhà Đà Nẵng – HNX: NDN (giảm 34%), Lideco – HoSE: NTL (giảm 50%) và An Gia – HoSE: AGG (giảm 61%).

Như vậy, có thể thấy, phần nhiều các “ông lớn” ghi nhận sự gia tăng của hàng tồn kho trong năm 2024. Ngoài các “ông lớn” tăng mạnh nêu trên, danh sách “ông lớn” tăng hàng tồn kho còn có: C.E.O Group – HNX: CEO (tăng 8%), Taseco Land – UPCoM: TAL (tăng 6%), NVL (tăng 5%), CIC Group – HoSE: CKG (tăng 5%), Nam Long – HoSE: NLG (tăng 4%), SJ Group – UPCoM: SJS (tăng 1%), Đạt Phương – HoSE: DPG (tăng 1%)…

Thị trường chỉ có một số rất ít “ông lớn” chịu suy giảm mạnh như: VHM, AGG, TCH, VPI… Còn các “ông lớn” khác chỉ suy giảm rất nhẹ (vài %) như Hải Phát Invest – HoSE: HPX (giảm 9%), Xuân Mai Corp – UPCoM: XMC (giảm 6%), TTC Land – HoSE: SCR (giảm 6%), QCG (giảm 5%), Đất Xanh -HoSE: DXG (giảm 5%), Địa ốc Sài Gòn – HoSE: SGR (giảm 3%)…

Điều này cho thấy, về cơ bản, diễn biến hàng tồn kho của các “ông lớn” là gia tăng.

Tồn kho sẽ tiếp tục gia tăng?

Sự gia tăng về giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp phát triển nhà ở trong năm 2024 được xem là hệ quả tất yếu của việc thị trường bất động sản hồi phục tích cực. Nguyên do là cấu phần lớn nhất trong giá trị hàng tồn kho là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang – biểu thị cho giá trị đầu tư vào các dự án của doanh nghiệp bất động sản. Giá trị đầu tư tăng lên đồng nghĩa với việc dự án đang được mở rộng, triển khai. Điều này tương thích với kết quả tháo gỡ khó khăn, vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản mà Chính phủ và các địa phương đã đạt được trong năm 2024.

Đối với các doanh nghiệp bị suy giảm giá trị hàng tồn kho, thực tế cho thấy đây hầu hết là các đơn vị năm qua không ra được dự án mới hoặc bị giảm giỏ hàng. Điển hình như VPI, năm 2024 đã bán một phần The Terra Bắc Giang hay AGG chưa có gì thêm ngoài The Gió Riverside mới được tung bán cách đây không lâu.

Diễn biến trái ngược nhau giữa hai nhóm doanh nghiệp là một sự phản ánh rõ nét bối cảnh “sắp xếp lại” của thị trường bất động sản giai đoạn hậu khủng hoảng, trong đó có những doanh nghiệp phất lên vùn vụt, những cũng có những doanh nghiệp vẫn đang loay hoay tìm cách rút chân khỏi vùng lầy.

Song, những diễn biến hiện tại vẫn đặt ra kỳ vọng phần lớn doanh nghiệp sẽ gia tăng giá trị hàng tồn kho trở lại trong năm 2025. Nguyên nhân là thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở nói riêng, đang hồi phục ấn tượng, thậm chí đã đặt một chân vào chu kì tăng trưởng mới. Khó khăn, vướng mắc về pháp lí của các dự án vẫn đang được thúc đẩy giải quyết. Quốc hội, Chính phủ cũng đang tạo ra những cơ chế mới, mở đường cho sự ra đời của các dự án như thí điểm cho phép làm dự án nhà ở thương mại mà không cần có đất ở. Trong khi đó, sức lực của các doanh nghiệp bất động sản đã phục hồi, dẫu còn chưa rộng khắp, tạo điều kiện cho việc mở rộng quỹ đất, quỹ dự án.

Thực tế cũng cho thấy, mới đầu năm 2025 nhưng nhiều doanh nghiệp địa ốc đã bày tỏ ý hướng sẽ mở rộng quỹ đất trong năm nay. Ví dụ NLG cho hay doanh nghiệp này có định hướng tích luỹ đất nông nghiệp, mua lại các dự án có sẵn quỹ đất, hoặc tham gia các phiên đấu giá đất của nhà nước. DXG cũng thông tin đang tìm kiếm 100 – 200ha đất có pháp lý tốt trên cả nước, trước hết là tại Bình Phước và Đồng Nai. Các chủ đầu tư lớn khác cũng đang tích cực thâu tóm quỹ đất để phục vụ cho chiến lược phát triển trong những năm tới.

Tựu trung, diễn biến hàng tồn kho của các doanh nghiệp phát triển nhà ở năm 2024 đã phản ánh tương đối chính xác những thay đổi của thị trường bất động sản, đồng thời cho thấy những tín hiệu về một thời kỳ mới của các doanh nghiệp. Quan sát kỹ từng con số, nhà đầu tư sẽ thấy được triển vọng của từng doanh nghiệp trong năm 2025, thậm chí dài hơn, để có những quyết định đầu tư đúng đắn và kịp thời.