Tồn tại hệ lụy khi bỏ khung giá đất: Dự án bị đội vốn nhiều lần, quy hoạch lo ngại không có người làm?

Lợi ích từ việc bỏ khung giá đất

Luật Đất đai 2024 chính thức áp dụng từ ngày 1/8 với nhiều thay đổi quan trọng, ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản hiện tại và tương lai. Một trong những thay đổi đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 là việc bãi bỏ quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành 5 năm/lần, thay thế bằng bảng giá đất được UBND các tỉnh/thành phố công bố hàng năm.

Theo quy định, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng và trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hàng năm, UBND cấp tỉnh phải trình HĐND quyết định điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất để áp dụng từ đầu năm sau. Nếu cần thiết, việc sửa đổi bảng giá trong năm cũng sẽ được tiến hành theo quy định.

Theo TS. Nguyễn Thị Huyền, Giảng viên Khoa Luật, Đại học Ngoại Thương, đây là một bước đột phá của Luật Đất đai 2024. Khi quyền định giá đất được giao cho chính quyền địa phương, bảng giá đất sẽ ngày càng tiệm cận với giá thị trường.

Với người sử dụng đất, khi bảng giá đất bám sát giá thị trường, nếu họ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bị thu hồi đất, giá bồi thường đối với diện tích đất bị thu hồi sẽ ở mức cao hơn.

Với doanh nghiệp, nếu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ người dân hoặc thông qua Nhà nước để thực hiện phương án thu hồi đất, giá đền bù cao sẽ giúp người dân sẵn sàng chuyển giao đất. Quá trình giải phóng mặt bằng vì thế cũng diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn, sớm đưa đất vào sử dụng để làm dự án, tiết kiệm thời gian, chi phí.

Với Nhà nước, việc áp dụng bảng giá đất do địa phương xây dựng sẽ đảm bảo sát giá thị trường, giúp gia tăng tiền sử dụng đất cũng như các loại thuế, phí,... nộp vào ngân sách.

Những hệ lụy xuất hiện

Bên cạnh nhiều lợi ích mà quy định bỏ khung giá đất đem lại, song theo TS. Nguyễn Thị Huyền, việc áp dụng quy định mới sao cho phù hợp cũng là việc rất khó khăn. Như vừa qua, TP. HCM đã công bố dự thảo bảng giá đất của địa phương này. So với quy định trước đây thì bảng giá đất mới có sự chênh lệch rất lớn khi giá đất nhiều nơi gấp 5 - 10 lần, thậm chí có thể gấp vài chục lần.

Về việc điều chỉnh bảng giá đất của TP. HCM, ông Phạm Chí Sơn - Giám đốc Ban Pháp chế CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest chia sẻ, thực tế luôn biến đổi phức tạp hơn những dự tính ban đầu của nhà lập pháp. Việc xác định giá đất theo thị trường có thể giảm tranh chấp và đảm bảo trật tự xã hội, nhưng cũng đòi hỏi Nhà nước phải chuẩn bị nguồn lực tài chính lớn để thực hiện các dự án bồi thường thu hồi đất.

Theo ông Sơn, với trường hợp tại TP. HCM, giá đất theo dự thảo tăng đột biến có lợi cho người bị thu hồi đất nhưng lại khiến người phải chịu trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất gặp khó. Bên cạnh đó, còn hơn 1 năm nữa bảng giá đất mới có hiệu lực. Vậy áp dụng quy định nào trong năm 2025 cũng là một vấn đề mà các địa phương đang rất lúng túng.

Ông Sơn cho biết thêm, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang gặp khó với quy định mới khi chưa biết Nhà nước sẽ áp giá ra sao.

"Nếu theo giá cũ thì doanh nghiệp còn đưa vào phương án tính toán, nhưng nếu áp dụng theo dự thảo vừa rồi thì giá mới bị thay đổi lên gấp hàng chục lần, kế hoạch triển khai các dự án theo đó cũng thay đổi hoàn toàn.

Do đó, áp dụng bảng giá đất vẫn cần thêm thời gian và hướng dẫn của Chính phủ, Quốc hội để làm sao hài hòa lợi ích của tất cả các bên. Chứ như vừa rồi, TP HCM mới chỉ công bố thông tin về dự thảo để thăm dò mà đã bị phản ứng dữ dội.

Tăng giá đất theo sát giá thị trường cũng có rất nhiều hệ lụy kèm theo. Nếu không xác định giá đất theo giá thị trường, gây thất thoát thì rất phức tạp khi thực hiện công tác kiểm tra sau này. Còn nếu áp dụng ở mức cao như thế thì khó có đơn vị nào làm dự án, đây cũng là cái khó", ông Sơn chia sẻ.

Cũng theo đại diện Văn Phú Invest, chi phí triển khai dự án bị đội lên, vốn làm dự án từ 1.000 tỷ đồng bị tăng lên 3.000 - 4.000 tỷ đồng có khả năng là điều không hiếm trong tương lai. Tình trạng có quy hoạch nhưng không có người làm dự án cũng có thể xảy ra. 

Theo đó, nếu chi phí đất quá cao, việc triển khai dự án sẽ trở nên không khả thi. Thậm chí, những khu đất đã được quy hoạch có thể không có doanh nghiệp nào thực hiện, dẫn đến đất trống và các quy hoạch bị đình trệ. Việc tìm cách cân bằng lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân sẽ là một thách thức lớn trong thời gian tới.