Trong bối cảnh khó khăn, thị trường bất động sản vẫn “hút” mạnh dòng vốn từ nhà đầu tư nước ngoài

Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn giàu tiềm năng

Thị trường bất động sản Việt Nam đã phát triển nhanh, tác động nhiều ngành nghề và có những đóng góp tích cực cho sự phát triển về kinh tế xã hội. Tuy nhiên, thời gian qua có một số khó khăn đã khiến thị trường phát triển không ổn định, thể hiện ở một số khía cạnh.

Cụ thể, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, thứ nhất, nguyên nhân là do sự thiếu hụt nguồn cung; lệch pha cung-cầu; giá nhà neo cao; doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn; khách hàng mất niềm tin,… Nhiều dự án đầu tư vướng thủ tục pháp lý chưa triển khai thực hiện hoặc dừng thi công khiến nguồn cung giảm mạnh.

Đến hết quý III/2022, cả nước có 104 dự án đang triển khai, chỉ bằng 51% so cùng kỳ. Cơ cấu sản phẩm bất động sản cũng đang ở tình trạng mất cân đối, chưa phù hợp nhu cầu thị trường. Nhà ở thương mại cao cấp nhiều trong khi dự án nhà ở giá trung bình phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân lại rất hạn chế, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Giá nhà ở vì thế neo ở mức cao, người dân khó tiếp cận, tác động đến tính thanh khoản, lượng giao dịch giảm, nhất là trong quý IV năm nay.

Thứ hai, các doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp phải không ít khó khăn, nhất với việc tiếp cận vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, khiến cho hàng loạt dự án bất động sản bị đình trệ vì thiếu vốn. Ngoài ra, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá nguyên vật liệu tăng đã làm tăng khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản, khiến một số doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giảm lao động, các nhà thầu thi công phải dừng thi công,…

Thứ ba là những khó khăn do tâm lý khách hàng. Một số dự án không đảm bảo pháp lý khiến các nhà đầu tư, người dân mất lòng tin vào doanh nghiệp, vào thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn thì cũng là lúc những nhà đầu tư nước ngoài chờ đợi thị trường bất động sản chạm đáy, để bước vào thâu tóm. Đó cũng là tâm lý của nhà đầu tư đang đợi thị trường bất động sản chạm đáy sẽ vào mua.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhiều lần lo ngại vấn đề, doanh nghiệp bất động sản suy yếu sẽ là thời cơ để nhà đầu tư nước ngoài "thâu tóm" phần lớn cổ phần, dự án bất động sản với giá rẻ. Như vậy, thị trường bất động sản dễ bị đẩy vào sự kiểm soát của doanh nghiệp nước ngoài.

Chuyên gia của Savills Propsects cho biết các nền kinh tế châu Á mới nổi như Trung Quốc, Việt Nam, Indonesia và Ấn Độ được dự báo sẽ dẫn đầu mức tăng trưởng GDP toàn cầu vào năm 2023. Trong khi đó, những nền kinh tế phát triển như Úc và Nhật Bản cũng sẽ bỏ xa Mỹ và châu Âu một khoảng cách khi xét về câu chuyện phát triển kinh tế vào năm tới.

Đặc biệt, thị trường bất động sản Việt Nam với nhiều tiềm năng phát triển, lợi thế phát triển kinh tế hạ tầng đã và đang thu hút nhà đầu tư. Theo đó, sự cải thiện trong môi trường kinh doanh đi kèm những chính sách ưu đãi đầu tư từ chính phủ đang thúc đẩy sự quan tâm của doanh nghiệp nước ngoài đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Dòng vốn FDI chảy mạnh vào bất động sản…

Trong bối cảnh khó khăn của thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng FDI là nguồn vốn đáng tin cậy đối với các doanh nghiệp bất động sản trong nước, giúp thúc đẩy sự tăng trưởng bền vững của thị trường trong dài hạn.

Theo đại diện Savills Việt Nam, việc tìm kiếm nguồn vốn cho ngành bất động sản từ dòng FDI là hoàn toàn khả thi bởi sự quan tâm của các nhà đầu tư đến với thị trường Việt Nam hiện nay là rất lớn.

"Điều này cho thấy sức hút mạnh mẽ của thị trường Việt Nam đối với các nhà đầu tư bất chấp bối cảnh kinh tế thế giới với nhiều biến động. Họ coi đây là một nơi hấp dẫn để kinh doanh với dân số trong độ tuổi lao động lớn và nhiều chính sách hấp dẫn. Việt Nam là thị trường có mức tăng trưởng tích cực, phù hợp để kinh doanh, tiếp tục đầu tư trong thời gian dài với rủi ro thấp và tỷ lệ lạm phát được kiềm chế ở mức an toàn", ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, đánh giá.

Thực tế, theo Tổng cục Thống kê, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam năm 2022 ước đạt gần 22,4 tỷ USD. Đây là số vốn FDI thực hiện cao nhất trong 5 năm gần đây. Vốn FDI được phân bổ vào 19 trên 21 ngành kinh tế quốc dân, tập trung vào ba lĩnh vực: công nghiệp chế biến, chế tạo và bất động sản. Trong đó, vốn ngoại vào bất động sản đã tăng thêm 1,85 tỷ USD, tương đương mức tăng hơn 70% so với cả năm 2021.

Việc vốn ngoại tăng mạnh vào lĩnh vực bất động sản cho thấy nhà đầu tư nước ngoài vẫn đặt niềm tin vào môi trường đầu tư của Việt Nam nói chung và ngành bất động sản nói riêng. Nguyên do là cơ sở hạ tầng dần đồng bộ đã giúp gia tăng liên kết vùng. Từ đó, các phân khúc như bất động sản công nghiệp và hậu cần, khu đất phát triển, khách sạn và văn phòng đang là những sản phẩm được chú ý và săn lùng bởi các nhà đầu tư ngoại.

Khẳng định về tiềm năng thu hút vốn FDI của ngành bất động sản, Ông Nguyễn Anh Tuấn - Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam có rất nhiều tiềm năng trong việc thu hút nguồn vốn ngoại bởi tốc độ phát triển nhanh nhất khu vực Đông Nam Á. Giá đất cũng ở mức cạnh tranh so với nhiều nước trong khu vực. Đây là một điểm tích cực đối với thị trường BĐS. Song, để thu hút mạnh dòng vốn này, chúng ta cần tạo niềm tin cho nhà đầu tư nước ngoài qua các cam kết của chính quyền trong việc bảo vệ các dự án đầu tư của họ.

…nhưng vẫn còn nhiều băn khoăn

Mặc dù dòng vốn ngoại chảy vào bất động sản là một dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam vẫn giàu tiềm năng, tuy nhiên, cũng có ý kiến lo ngại rằng, doanh nghiệp ngoại đổ mạnh vốn BĐS vào sẽ xảy ra tình trạng thâu tóm thị trường BĐS, các DN trong nước sẽ đánh mất lợi thế. Trong văn bản mới đây gửi Thủ tướng Chính phủ, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng đề cập đến nguy cơ DN trong nước trở thành “mồi ngon” trong cuộc “đi săn” của các DN nước ngoài.

Ở góc nhìn khác, ông Đỗ Duy Thành - Quản lý Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội chia sẻ, thời gian qua, những khó khăn về đất đai, pháp lý khiến hầu hết DN lớn đến Việt Nam đều lựa chọn mua bán – sáp nhập với DN trong nước với lý do: Các DN nội có lợi thế là thông thạo vùng miền, linh hoạt về dòng vốn, đồng thời đang giữ vai trò tiên phong tại các thị trường mới, vùng ven. Chưa kể, quỹ đất sạch và giá đất tăng cao hiện cũng tạo áp lực không nhỏ lên các DN ngoại khi vào Việt Nam.

“BĐS vẫn luôn là ngành kinh tế mũi nhọn với sức tăng trưởng ổn định và bền vững tại Việt Nam. Không chỉ BĐS công nghiệp mà cả các phân khúc nhà ở, nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe… cũng là “thỏi nam châm” thu hút các nhà đầu tư ngoại. Trong đó, 2/3 DN FDI tham gia vào lĩnh vực BĐS Việt Nam là DN có quy mô lớn, với hình thức ngày càng đa dạng và chất lượng hơn” – ông Thành nhận định.