Trung Quốc muốn chấm dứt bán nhà trên giấy, thay đổi cuộc chơi bất động sản

Trung Quốc đang xem xét một trong những cải cách lớn nhất từ trước đến nay đối với mô hình phát triển bất động sản: chấm dứt hình thức bán nhà hình thành trong tương lai (pre-sales) trên toàn quốc. Đề xuất này, nếu được thực hiện, có thể đánh dấu sự chấm dứt của một cơ chế tài chính vốn là trụ cột của ngành bất động sản suốt nhiều thập kỷ, đồng thời đặt nền móng cho một mô hình phát triển bền vững hơn, nhưng cũng đầy thách thức cho các doanh nghiệp địa ốc đang gặp khó khăn thanh khoản.

Thay đổi cấu trúc tài chính của ngành địa ốc

Theo nguồn tin của Bloomberg, chính quyền Trung Quốc đang cân nhắc yêu cầu các nhà phát triển chỉ được phép bán các căn hộ sau khi đã hoàn thiện. Đây là thay đổi mang tính cấu trúc, nhằm giảm thiểu rủi ro từ việc chủ đầu tư không thể bàn giao nhà đúng hạn – một trong những nguyên nhân gây ra làn sóng bất mãn xã hội và khủng hoảng niềm tin vào thị trường nhà ở.

Cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai cho phép các công ty huy động vốn từ người mua ngay khi dự án còn đang trên giấy, sử dụng số tiền này để tài trợ cho chính dự án đó hoặc để mở rộng đầu tư. Trong thời kỳ bùng nổ, cơ chế này giúp thị trường tăng trưởng nhanh chóng. Tuy nhiên, khi chu kỳ tín dụng thắt chặt và nhu cầu suy giảm, mô hình này trở thành “con dao hai lưỡi”, để lại hàng trăm dự án dang dở và khiến nhiều người mua nhà không thể nhận được căn hộ như cam kết.

Nếu hình thức pre-sales bị loại bỏ, các nhà phát triển buộc phải chuyển sang mô hình “bán nhà hoàn thiện” – điều kiện đòi hỏi họ phải có nguồn lực tài chính vững mạnh để triển khai dự án đến giai đoạn cuối trước khi thu được dòng tiền từ người mua. Điều này đặt ra thách thức đặc biệt lớn đối với những doanh nghiệp đang mắc kẹt trong khủng hoảng thanh khoản, không còn khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu.

Một số chuyên gia lo ngại rằng cải cách này, nếu được áp dụng đồng loạt, sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu vốn, dẫn đến sự sụp đổ của một số nhà phát triển yếu kém. Tuy nhiên, từ góc nhìn dài hạn, mô hình mới có thể giúp thanh lọc thị trường, trao cơ hội cho các doanh nghiệp có năng lực tài chính và quản trị tốt. Việc chuyển từ bán “niềm tin” sang bán “sản phẩm thật” cũng có thể khôi phục lòng tin của người tiêu dùng – yếu tố then chốt để vực dậy nhu cầu và thúc đẩy phục hồi thị trường.

Thị trường nhà ở vẫn trong vòng xoáy suy giảm

Dữ liệu từ China Real Estate Information Corp cho thấy, thị phần nhà ở bán theo hình thức pre-sales đã giảm từ 90% năm 2021 xuống còn khoảng 74% vào năm ngoái – cho thấy đà dịch chuyển đã bắt đầu, dù chưa đồng đều trên toàn thị trường. Tuy nhiên, điều này cũng phản ánh sự yếu kém của phân khúc nhà ở mới, khi người mua ngày càng dè dặt.

Trong tháng 4 vừa qua, doanh số bán hàng của 100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc giảm 8,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Dù chính phủ đã triển khai nhiều biện pháp kích thích, bao gồm cắt giảm lãi suất và tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tác động tích cực vẫn chưa lan tỏa mạnh đến thị trường sơ cấp. Phần lớn nhu cầu hiện tại tập trung vào nhà ở đã qua sử dụng – nơi người mua có thể tận mắt kiểm chứng sản phẩm.

Sáng kiến chấm dứt bán nhà hình thành trong tương lai được cho là nằm trong “mô hình phát triển bất động sản mới” – định hướng được giới chức Trung Quốc nêu ra từ cuối năm 2023. Theo các nguồn tin thân cận, đề xuất này sẽ chỉ áp dụng đối với các lô đất được giao dịch sau khi quy định có hiệu lực, và sẽ không bao gồm các dự án nhà ở xã hội. Chính quyền địa phương có thể được trao quyền linh hoạt trong việc triển khai, tùy thuộc vào đặc điểm của từng khu vực.

Đáng chú ý, hơn 30 thành phố lớn tại Trung Quốc đã thí điểm chính sách bán nhà hoàn thiện từ đầu năm 2024. Việc triển khai đồng bộ trên phạm vi quốc gia, nếu diễn ra, sẽ là bước đi tiếp theo mang tính tất yếu và chiến lược, trong nỗ lực tái cấu trúc ngành bất động sản vốn đang bị xem là “quá lớn để thất bại”.

Ông Li Yunze, người đứng đầu Cơ quan Giám sát Tài chính Quốc gia Trung Quốc, cho biết chính phủ sẽ thúc đẩy các cơ chế tài chính hỗ trợ cho “mô hình mới”, dù chưa tiết lộ chi tiết cụ thể. Điều này cho thấy Bắc Kinh đã nhận diện được những rủi ro trong quá trình chuyển đổi, và có thể can thiệp để duy trì sự ổn định hệ thống.

Tuy nhiên, bài toán lớn nhất vẫn nằm ở thời điểm và lộ trình thực hiện: quá sớm, quá nhanh có thể tạo ra làn sóng phá sản hàng loạt; quá chậm lại có thể khiến thị trường tiếp tục trì trệ. Vì vậy, nhiều khả năng Trung Quốc sẽ tiến hành cải cách theo từng giai đoạn, bắt đầu từ những thành phố có nhu cầu thực cao, nguồn cung đã bão hòa, và hệ thống tín dụng tương đối ổn định.