TS. Đinh Thế Hiển: Thanh khoản và giá BĐS đều giảm trong nửa cuối năm

Thiết lập mặt bằng giá mới ở nhiều phân khúc, giá bán sơ cấp tăng

Theo báo cáo của Đất Xanh Services, trên thị trường sơ cấp, giá bán ở nhiều phân khúc tăng mạnh. Trong quý II, giá căn hộ tăng trung bình 10% theo quý, đạt 49 triệu đồng/m2.

Giá nhà thấp tầng tại thị trường BĐS các tỉnh lân cận Hà Nội (các khu vực nghiên cứu gồm Hưng Yên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh) tăng từ 6 – 15%, trong đó, Hưng Yên thiết lập mặt bằng giá mới tại phân khúc nhà thấp tầng do sự xuất hiện của dự án Vinhomes Dream City với giá 120 – 194 triệu đồng mỗi m2. 

Tại TP HCM, giá bán căn hộ trong quý II ghi nhận ở mức 65 triệu đồng mỗi m2, tăng 3% theo quý. Sự điều chỉnh giá chủ yếu đến từ các dự án ở khu Đông khi mở bán giai đoạn mới. Các dự án có tiện ích nổi bật, không gian xanh, chiến lược bán hàng và truyền thông mạnh mẽ vẫn có tốc độ bán hàng cao.

Thị trường BĐS các tỉnh lân cận TP HCM (các khu vực nghiên cứu như Bình Dương, Đồng Nai, Long An) ghi nhận mức tăng từ 2% đến 6%. Trong đó, ở phân khúc đất nền, Bình Dương ghi nhận mức giá cao nhất với 60 triệu đồng mỗi m2, Long An 40 triệu đồng mỗi m2 và Đồng Nai 39 triệu đồng mỗi m2.

Ở phân khúc nhà phố, Đồng Nai lại ghi nhận mức giá cao nhất với 91 triệu đồng mỗi m2, Bình Dương giá cao nhất ở mức 80 triệu đồng mỗi m2, Long An chỉ ở mức 56 triệu đồng mỗi m2. 

Còn theo báo cáo của DKRA, giá bán sơ cấp nhà phố, biệt thự ở TP HCM và vùng phụ cận ngày càng tăng. TP HCM thiết lập mặt bằng giá mới với mức giá 700 tỷ đồng/căn. Đồng Nai ghi nhận mức giá cao nhất 107 tỷ đồng/căn.

Chia sẻ tại buổi họp báo thị trường của DKRA Việt Nam, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho biết giá đất, giá nhà tăng mạnh xuất phát từ một số nguyên nhân như: một số vùng được nhà nước triển khai hạ tầng; nguồn tiền đền bù dự án sân bay Long Thành lan tỏa ra các vùng lân cận; nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất rẻ được đổ vào thị trường; ngoài ra còn có sự hạn chế về nguồn cung mới và chi phí xây dựng tăng.

Những nguyên nhân chủ quan như các nhà đầu tư tin tưởng giá đất tiếp tục tăng như các năm trước, có tâm lý e ngại đồng tiền sẽ mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào BĐS.

Riêng TP HCM, một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt các dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.

Chuyên gia của DKRA đánh giá giá bán sơ cấp tăng sẽ mang đến lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Theo đó, khách hàng được hưởng lợi từ các chương trình hỗ trợ tài chính mà chủ đầu tư áp dụng như ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán... Đồng thời, các dự án cũng được nâng cao chất lượng bàn giao với tiện ích nội khu và tiêu chuẩn dịch vụ tương xứng hơn. Điều này vừa làm gia tăng giá trị tài sản của khách hàng, vừa góp phần nâng tầm thương hiệu BĐS của chủ đầu tư.

Thanh khoản và giá BĐS đều giảm trong nửa cuối năm

Cũng trong buổi báo cáo thị trường của DKRA Việt Nam, TS. Đinh Thế Hiển, nhận định trong 6 tháng cuối năm, thanh khoản và giá bất động sản đều giảm.

Trong đó, thị trường sẽ giảm thanh khoản, giảm mạnh ở những khu vực chưa thể khai thác kinh doanh hay các BĐS giá trị lớn. Giá BĐS sẽ giảm ở những khu vực quá "sung" nhưng đầu tư hạ tầng, khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. Đất nền nhiều khu vực xa TP HCM sẽ giảm giá.

Theo ông Hiển, các khó khăn tác động tới thị trường như Nhà nước kiểm soát vốn vào BĐS, giá BĐS đã tăng cao ở nhiều phân khúc và địa phương; lãi suất cho vay tăng. Đặc biệt, các nhà đầu tư đang "kẹt vốn", giảm niềm tin về "giá BĐS tiếp tục tăng".

Chuyên gia này còn nhận định BĐS phân lô vùng xa khu vực nông nghiệp giảm thanh khoản mạnh, xuất hiện cắt lỗ 10 - 30%; phong trào đầu tư homestay thoái trào...

Theo dự báo thi trường cuối tháng 6 năm từ DKRA Vietnam, nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM có thể sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022 (9.000 – 11.000 căn). 

Khu vực Bình Dương duy trì ở mức khoảng 3.000 – 4.000 căn và Long An khoảng 300 căn. Ở các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới. Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời.

Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Dưới áp lực chi phí, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán sơ cấp có thể sẽ tăng trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động.

Cũng theo đơn vị này, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền không có nhiều đột biến và tiếp tục duy trì ổn định như giai đoạn đầu năm. Nguồn cung tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bố ở thị trường giáp ranh TP HCM như Đồng Nai, Long An và Bình Dương. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định trong giai đoạn cuối năm. 

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố biệt thự có thể tăng nhẹ so với đầu năm, dự báo khoảng 4.000 – 5.000 căn, Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1.500 căn, theo sau là Long An và Bình Dương dao động khoảng 1.000 căn. TP HCM dao động khoảng 600 căn, chủ yếu tập trung ở khu Đông. Mặt bằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục xu hướng tăng do áp lực về chi phí đầu vào và lạm phát. 

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel dự báo tăng so với 6 tháng đầu năm, cung cấp ra thị trường khoảng 2.000 – 2.500 căn, tập trung phần lớn tại Bình Định, Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Bình. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố shophouse nghỉ dưỡng 6 tháng cuối năm duy trì ở mức ổn định, tương đương với những tháng đầu năm. 

Sức cầu chung thị trường có thể tăng nhẹ, giao dịch tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng và tập trung vào những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, uy tín. Những dự án nằm trong khu nghỉ dưỡng phức hợp, đầy đủ tiện nghi và có vị trí tốt tiếp tục nhận được sự quan tâm của khách hàng.