VARS: Dòng tiền trục trặc làm ba nhóm doanh nghiệp bị ảnh hưởng

Nguồn cung trên thị trường chưa phù hợp nhu cầu

Trong 9 tháng năm 2022, bên cạnh những khó khăn chung của thị trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn “kép” về nguồn vốn khi ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đồng loạt siết chặt.

Theo báo cáo của VARS, mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng khẳng định thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư phải được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên nền tảng phải cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực. 

Chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, trong đó, nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn sẽ tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị,...kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng. dịch vụ, văn phòng,... đặc biệt là phân khúc bất động sản công nghiệp trong xu thế chuyển dịch các cơ sở công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia của thế giới.

Thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng, tiếp tục phát triển bền vững khi Nhà nước điều tiết tốt những chính sách, công cụ nhằm điều tiết cung cầu hàng bất động sản như thuế, tín dụng, đất đai, tài chính... hoặc thu hút đầu tư.

Tuy nhiên, việc chặn dòng vốn vào bất động sản một cách cực đoan và đột ngột khiến nhiều doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô cho đến phải đóng cửa, tạm dừng hoạt động sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự; nhiều dự án không thể triển khai, nhiều dự án dở dang cũng phải ngừng hoạt động…càng làm hạn chế nguồn cung nhà ở vốn đang khan hiếm, dẫn đến giá nhà đất tăng, không phù hợp với khách hàng có nhu cầu thực.

Theo thống kê của VARS, tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000, năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm. Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.

Thống kê của VARS cũng cho thấy, tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bên cạnh đó, dòng tiền trục trặc làm ba nhóm doanh nghiệp bị ảnh hưởng.

Thứ nhất là các doanh nghiệp phát triển bất động sản, ngoài 20% khoản tiền mặt phải có sẵn để giải phóng mặt bằng, để tiếp tục triển khai dự án, nhà đầu tư vẫn phải đi vay. Trong hệ thống vay, ngoài số tiền của khách hàng, ứng tiền của các nhà cung cấp, nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản là hai kênh dẫn vốn quan trọng - mà hai kênh này, đang đồng loạt bị siết chặt. Nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn, hoãn nhiều dự án đang triển khai, thậm chí sa thải bớt lực lượng lao động vì thiếu vốn trong khi doanh thu sụt giảm vì thanh khoản yếu. Nhiều dự án đã triển khai đầu tư phải dừng lại, đợi xử lý thủ tục. Nếu để tình trạng này kéo dài thì nguy cơ doanh nghiệp phá sản cao, nhất là doanh nghiệp, tập đoàn lớn.

Thứ hai là các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, hoạt động sản xuất gặp nhiều khó khăn do không thể bán được hàng, không thể tăng giá bán trong khi chi phí tiếp cận tài chính, chi phí nguyên vật liệu,... liên tục tăng, gây áp lực lên giá đầu vào. 

Thị trường khó khăn cũng khiến các doanh nghiệp dịch vụ bất động sản bị hạn chế hoạt động kinh doanh; thậm chí buộc phải dừng hoạt động, đóng cửa kinh doanh.

Kiến nghị để tháo gỡ khó khăn cho Thị trường Bất động sản

Để thị trường bất động sản không bị tổn thương, tránh đổ vỡ, tiếp tục duy trì và phát triển bền vững, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hoạt động đúng hướng, ổn định; thị trường, người dân được hưởng thụ những sản phẩm bất động sản, nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS đề xuất như sau:

Thứ nhất, cần đẩy nhanh hơn tiến độ chỉnh sửa Luật, nhưng nội dung sửa cần bám sát thực tế. Nếu còn vướng mắc thì còn phải sửa, không nên vội vã phê duyệt, nhất là luật đất đai. Trong quá trình chờ sửa Luật, Chính Phủ có thể xem xét ban hành một số cơ chế đặc biệt (kiểu như Nghị quyết 02/NQ-CP/2013) để tháo gỡ vướng mắc cho địa phương trong công tác xử lý hồ sơ, thủ tục đầu tư.

Thứ hai, lạm phát đang được kiểm soát, để tránh giảm phát thị trường bất động sản, ngân hàng nhà nước nên nới room tín dụng cho thị trường bất động sản, khoảng 1-2%; hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vượt khó, đồng thời tránh ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng của quốc gia, tạo cú hích để thị trường sôi động trở lại. Ngân hàng chỉ cần kiểm soát tốt dòng tiền để nó chảy đúng đối tượng, đúng mục đích, dành nguồn vốn tín dụng áp dụng riêng cho các dự án nhà ở thương mại giá rẻ (có giá bán nhỏ hơn 25 triệu đồng/m2), nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp. Gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP cần được phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội.

Do cần có thời gian để thị trường trái phiếu ở Việt Nam nâng tầm chuyên nghiệp, đồng thời hỗ trợ để các doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể huy động vốn ngay tại thời điểm này. Kiến nghị Chính Phủ nên có thêm một số quy định tạm thời cho thời hạn ngắn (1-2 năm), đủ thời gian giúp các nhà đầu tư hoàn thiện tính chuyên nghiệp theo tinh thần Nghị định 65 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp phát triển bất động sản nên cân nhắc điều chỉnh chính sách phát triển phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực của đại chúng, những người lao động, công chức, thu nhập thấp,... để cân bằng thị trường, phát sinh giao dịch giúp thị trường sôi động trở lại.