Bức tranh thị trường BĐS năm 2023 sẽ ra sao?

Từng bước tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS

Thị trường BĐS “nóng sốt” đã tạo ra những hệ luỵ khó lường, mà thường sau mỗi đợt sốt người trong cuộc mới nhận ra. Giá BĐS tăng cao đã làm dao động tâm lý của rất nhiều con người.

Theo một nhà đầu tư bất động sản lâu năm chia sẻ, việc giá bất động sản tăng liên tục trong thời gian dài đã làm rất nhiều tiền bạc của cải của xã hội dồn vào “cuộc chơi tài chính”, trong khi nhu cầu sử dụng cuối không nhiều, đã gây ra “mất cân đối” nghiêm trọng giữa “lao động, làm việc, sản xuất kinh doanh”. Thị trường BĐS đã từng chứng kiến hoạt động “đầu cơ”, không phải làm gì, không tạo ra giá trị gì cho xã hội, chỉ mua để không chờ tăng giá.

Cũng theo nhà đầu tư này, giá bất động sản để không cũng tự động tăng cao cũng làm cho các chủ đầu tư lớn thay vì bỏ vốn triển khai dự án tạo ra các sản phẩm sử dụng cuối để bán cho người mua (hoặc vướng pháp lý chưa triển khai được), thì có khuynh hướng dùng số vốn đó để tiếp tục thu mua mua gom bất động sản, rồi lại định giá bất động sản đã mua tăng lên theo giá mới rồi lại “rút” tiền ra mua BĐS tiếp. Điều này dẫn đến huy động vốn tràn lan, sử dụng vốn sai mục đích, mất thanh khoản dòng tiền, sở hữu rất nhiều bất động sản, có nhiều quỹ đất lớn nhưng lại không có tiền.

Bên cạnh việc “đầu tư BĐS thắng lớn mà gần như không phải làm gì” như thông tin lan tràn thì thực tế vẫn tồn tại song song nhiều thất bại thua lỗ nhưng lại không được nhắc đến. Nhưng dù có thành công hay thất bại thì đa số BĐS cũng gần như để không chờ tăng giá bán, không có giá trị khai thác gì, dễ mất thanh khoản khi thị trường “không có sóng”.

Dựa trên tình hình trên thị trường, các cơ quan quản lý nhà nước bắt buộc phải vào cuộc. Giải pháp đầu tiên chính là việc siết chặt lại pháp lý bất động sản, đặc biệt tình trạng phân lô bán nền, chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan tại các tỉnh. Khi các miếng đất to không được sử dụng đúng chức năng nông nghiệp hay triển khai dự án tương xứng, mà bị phân nhỏ bán lẻ.

Giải pháp thứ hai chính là việc siết room tín dụng, kiểm tra chặt chẽ nguồn tiền từ ngân hàng. Biện pháp này chỉ mới triển khai hơn 6 tháng đã khiến nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá sức rơi vào khó khăn. Nhiều nhà đầu tư phải bỏ cọc, bán cắt lỗ, bằng cách này hay cách khác giảm giá để thu tiền mặt, thu hồi vốn.

Giải pháp thứ ba chính là việc thanh - kiểm tra việc sử dụng vốn của các chủ đầu tư lớn. Động thái này cũng đã làm làm lộ diện rất nhiều chủ đầu tư đang cạn tiền, sử dụng vốn sai mục đích, nguy cơ mất khả năng thanh khoản.

Bên cạnh đó là nhiều biện pháp quản lý kiểm soát khác như thuế chuyển nhượng (đã được làm chặt hơn), luật bất động sản mới và thuế sở hữu bất động sản (đang được nghiên cứu, đề xuất lấy ý kiến để điều chỉnh)…

Bức tranh thị trường BĐS năm 2023?

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia nhận định “bức tranh” bất động sản năm 2023 chưa sáng sủa, bởi việc thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản vẫn còn vướng mắc. Nếu pháp lý được tháo gỡ cho các dự án bất động sản đang vướng mắc thì đây có thể là điểm sáng cho thị trường này.

Nhận định về thị trường bất động, bà Trang Bùi, tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam, thừa nhận thị trường bất động sản đang trầm lắng. Khi nói về bất động sản, người Việt Nam nhìn chung nghĩ ngay đất nền và nhà ở, và thị trường này lại đang tồn tại nhiều bất cập, cần điều chỉnh. Với diễn biến hiện nay, có quá nhiều quan ngại từ góc độ nhà đầu tư, người mua, chủ đầu tư. Theo bà Trang, năm 2023 thị trường sẽ phải có điều chỉnh thích hợp, không chỉ trong lĩnh vực nhà ở, mà cả giá thuê văn phòng.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng - phó giám đốc nghiên cứu và phát triển (R&D) DKRA Việt Nam - cho biết thị trường đang ở trong một cơn bão, điều làm tốt nhất bây giờ là "bảo toàn". 2023 làm sao để chúng ta chống chọi bão và thị trường cần thời gian để phục hồi, theo tôi điểm rơi phải là năm 2024 hoặc 2025.

Một vị Luật sư tại TP.HCM cho rằng, năm 2023 chưa có bức tranh sáng sủa bởi việc thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản vẫn còn quá nhiêu khê. Nếu không giải quyết một cách đồng bộ, sửa các luật liên quan và gỡ những thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản, đất đai, phát triển các dự án thì bức tranh "vẫn vậy".

Các chuyên gia khác cũng cho rằng, năm tới được coi là "cơ hội vàng" để giải quyết những khó khăn, chồng chéo những vấn đề vướng mắc của thị trường bất động sản, bởi Nghị quyết 18-NQ/TW sẽ tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao…

Việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan đang được Quốc hội xem xét, một khi được thực thi sẽ tháo gỡ vướng mắc nguồn cung bất động sản. Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong phát triển dự án cho các doanh nghiệp.

Dẫu còn “khó chồng khó” nhưng giới chuyên gia và nhiều nhà đầu tư vẫn kỳ vọng, bước sang năm 2023 thị trường sẽ sớm phục hồi. Các chuyên gia và các nhà đầu tư cho rằng, sự khó của thị trường 2022 đã kéo dài gần một năm qua và điều quan trọng nhất là sự can thiệp và điều hành của Chính phủ đang đưa thị trường vào quỹ đạo. Điều chỉnh và sàng lọc – đó là cách mà giới chuyên gia và nhà đầu tư nhận định về bức tranh thị trường hiện tại. Thế nên họ lạc quan chờ đợi sự khởi sắc của thị trường bất động sản trong năm 2023.

Lạc quan đánh giá về thị trường bất động sản, chuyên gia nhận định, kênh đầu tư này đang trầm lắng mà không “đóng băng”. Dự báo, chỉ đầu năm 2023, thị trường còn khó khăn nhưng đến nửa sau, thị trường sẽ bắt đầu phục hồi.

Năm 2023, thị trường tài chính sẽ phục hồi trở lại, để các nguồn vốn tiếp tục chảy vào thị trường bất động sản, giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn, thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng và hướng tới phát triển bền vững hơn.

Đâu sẽ là kênh trú ẩn an toàn năm 2023?

Trước diễn biến của thị trường bất động sản như hiện nay, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường đang trải qua giai đoạn khó khăn cả về nguồn cung và thanh khoản. Trước đây khi thị trường nóng sốt khắp nơi thì nhà đầu tư xuống tiền mạnh tay với phân khúc đất nền vùng ven, tỉnh lẻ thì nay dòng tiền thường của nhiều nhà đầu tư bắt đầu dịch chuyển sang căn hộ cho thuê tại các thành phố lớn mặc dù phân khúc này sinh lời không cao nhưng đều đặn và an toàn.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội, Công ty tư vấn JLL Việt Nam cho rằng, bất động sản thường tăng trưởng theo chu kỳ, khi thanh khoản có những nốt trầm như hiện nay thì việc đầu tư theo dòng tiền sẽ đảm bảo một mức lợi nhuận ổn định và có thể đợi đến chu kỳ sôi động tiếp theo mới bán tài sản. Đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp đến từ các công ty, tập đoàn thì họ luôn ưu tiên mục tiêu là dòng tiền ổn định và đây sẽ là xu hướng phát triển trong thời gian tới ở Việt Nam.

Cũng theo bà Nguyễn Hồng Vân, thời điểm thị trường hiện nay rất khác biệt so với nhiều năm trước, tín dụng đang bị thắt chặt và một số kênh đầu tư trở nên khó khăn. Tuy nhiên, đối với những người có tiền mặt thì đây là thời điểm tốt và là cơ hội để mua các bất động sản giá tốt ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

“Chúng tôi nhìn thấy nhu cầu đi thuê chung cư đang gia tăng, có thể đây sẽ là một kênh sinh lời không quá cao nhưng giữ vốn an toàn. Nếu không muốn gửi tiền vào ngân hàng, lo ngại tiền mất giá thì đây sẽ là cái kênh đầu tư vừa giúp trú ẩn đồng tiền vừa mang lại dòng tiền đều đặn trong giai đoạn này”, bà Vân chia sẻ thêm.

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, trên thị trường cho thuê 10 tháng đầu năm 2022, mức độ quan tâm nhà mặt phố cho thuê tăng 127% và chung cư, cửa hàng tăng lần lượt tăng 43% và 39% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy lượng tin đăng một số loại hình bất động sản cho thuê thiết yếu như chung cư, nhà trọ, cửa hàng, lại giảm đáng kể, từ 14 - 20% so với cùng kỳ năm 2021, song các chuyên gia đánh giá, con số này thể hiện nguồn cung nhà cho thuê đang ít đi khi cầu tăng cao và độ phủ của người thuê đã tương đối ổn định.

Các chuyên gia nhận định, với các tín hiệu tích cực của thị trường văn phòng cho thuê, trong năm 2023 căn hộ cho thuê cũng như phân khúc văn phòng cho thuê sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt. Lợi suất cho thuê đang tăng trở lại, tại Hà Nội tăng gần bằng mức trước đại dịch còn TP.HCM đã trở lại bình thường như trước đại dịch.