VDSC: Ngành bất động sản năm 2023 sẽ khó khăn, mất 2-3 năm mới hồi phục

Thị trường chứng kiến nhiều đợt đóng băng

Theo thống kê của Chứng khoán Rồng Việt – VDSC, sau khi Việt Nam chuyển sang mô hình kinh tế thị trường từ năm 1986, thị trường bất động sản đã trải qua các đợt tăng trưởng mạnh cả về quy mô lẫn giá bán (1993-1996, 2007-2010) và các đợt sụt giảm ở những năm sau đó.

Giai đoạn 2011-2013 thị trường đóng băng lần 2. Đỉnh điểm lãi suất huy động đã lên đến 16% (VCB, 12 tháng) và lãi suất cho vay lên đến 22-24% (hình 6). Theo số liệu của CBRE, năm 2013 lượng căn hộ mở bán tại Hà Nội và Hồ Chí Minh chỉ còn ở mức 10.000 căn và 4.600 căn, lần lượt giảm 2,5 lần và 4,2 lần so với mức đỉnh các năm 2010-2011.

Tiếp theo là cơn sốt đất 2018 –2021, do nhiều yếu tố từ Covid-19, dòng vốn giá rẻ và trái phiếu doanh nghiệp.

Trong giai đoạn này, hoạt động xuất nhập khẩu tích cực sau khi Việt Nam tăng cường hội nhập trong giai đoạn 2015-2020. Nợ xấu ngân hàng cũng ghi nhận nhiều chuyển biến khả quan sau nhiều năm nỗ lực tái cơ cấu, trên cơ sở này hoạt động tín dụng cũng được NHNN nới lỏng hơn.

Đặc biệt trong các năm 2020-2021, theo diễn biến chung của thế giới, lãi suất trong nước có xu hướng giảm về mặt bằng thấp để hỗ trợ các doanh nghiệp.

Việc này đã khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư tiếp cận dòng vốn giá rẻ khá dễ dàng. Ngoài ra, tác động của Covid-19, hoạt động sản xuất bị gián đoạn đã khiến một phần dòng tiền nhàn rỗi của các doanh nghiệp tìm đến các kênh đầu tư thay thế, trong đó có bất động sản.

Trong giai đoạn này, quỹ đất phát triển dự án tại Hà Nội và Hồ Chí Minh đã có phần khan hiếm, các sản phẩm cung ra thị trường dần tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Do đó, hoạt động phát triển bất động sản cũng dần mở tại các tỉnh lân cận Hà Nội, Hồ Chí Minh hay các khu vực có tiềm năng khai thác du lịch nghỉ dưỡng. Có thể kể đến các đại dự án tiêu biểu như: Vinhomes Ocean Park (420ha, Gia Lâm), Ngô Mây (116ha, Quy Nhơn), Nova Phan Thiết (1.000ha, Phan Thiết), Nova Hồ Tràm (1.000ha, BR-VT), Aquacity (1.000ha, Biên Hòa) , Gem Skyworld (92ha, Biên Hòa), Water Point (355ha, Long An)…

Đáng chú ý, trong giai đoạn 2020-2021, chứng kiến sự bùng nổ về lượng TPDN phát hành đã giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn phát triển các dự án và mở rộng quỹ đất. Theo số liệu báo cáo Bộ Xây Dựng, trong giai đoạn 2018-2021, cả nước có hơn 400 ngàn sản phẩm đủ điều kiện mở bán, ước tính tăng khoảng 36% so với giai đoạn 2014-2017. Đồng thời, báo cáo của Bộ Xây Dựng cũng ghi nhận giá đất có hiện tượng tăng rất nhanh 20-50% chỉ trong thời gian ngắn, diễn ra ở nhiều nơi trên cả nước.

Diễn biến thị trường trong giai đoạn hiện nay

Trong năm 2022 đến nay, liên tục có những sự kiện xảy ra đã tác động đáng kể lên thị trường bất động sản bao gồm: sự kiện Tân Hoàng Minh (03/2022), NHNN chỉ đạo về việc siết chặt tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như bất động sản, chứng khoán tháng 04/2022, nghị định 65/NĐ-CP siết chặt quy định về phát hành TPDN riêng lẻ (09/2022), sự kiện Vạn Thịnh Phát -SCB (10/2022) đã khiến việc tiếp cận vốn của các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn. Ngoài ra, áp lực từ việc tăng lãi suất của Fed và thị trường vốn trong nước bị tắc nghẽn cũng đã khiến lãi suất có xu hướng tăng nhanh. Điều này dẫn tới tác động suy giảm nhu cầu mua nhà, cũng như tính thanh khoản các dự án.

Theo số liệu của Bộ Xây Dựng, trong quý 3/2022, hoạt động triển khai bất động sản nhà ở đã có dấu hiệu chậm lại đáng kể so với cùng kỳ. Trong đó, số lượng các dự án được cấp phép và đủ điều kiện mở bán ghi nhận giảm 8% và 23% so với cùng kỳ.

Trong bối cảnh, thị trường vốn trong nước vẫn đang bị tắc nghẽn, đi kèm lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức khá cao từ 11-14%.

“Chúng tôi cho rằng, trong năm 2023 hoạt động phát triển dự án và bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản khả năng sẽ vẫn đối mặt với nhiều khó khăn. Đồng thời, nếu so sánh với các chu kỳ trước, dự kiến phải mất từ hai đến ba năm để thị trường bất động sản có thể bắt đầu một nhịp hồi phục mới”, chuyên gia VDSC đánh giá.