Vì sao bất động sản Vũng Tàu vẫn được “gắn mác” bình dân?

Lợi thế không nhỏ từ hạ tầng

Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đến năm 2025 và định hướng đến năm 2030, đây sẽ là địa phương phát triển du lịch chất lượng cao, góp phần thực hiện sự chuyển dịch cơ bản cơ cấu kinh tế của tỉnh, đóng góp quan trọng vào phát triển du lịch vùng Đông Nam Bộ và nâng cao vị thế du lịch Việt Nam.

Theo ông Alex Crane, TGĐ Cushman & Wakefield VietNam, lợi thế lớn của Vũng Tàu hiện nay chính là hạ tầng kết nối và lịch sử phát triển du lịch. Xét về yếu tố hạ tầng, trong 5 năm gần đây, Chính phủ đẩy mạnh vốn đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông hướng đến mục tiêu quy hoạch phát triển Vũng Tàu trở thành đô thị du lịch trọng điểm vùng. Bên cạnh tuyến cao tốc TP Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây đã đi vào vận hành, giúp rút ngắn kết nối với TP.HCM, các tuyến giao thông khác đang trên đà triển khai như Dầu Giây – Phan Thiết, Dầu Giây – Liên Khương, cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc Biên Hoà – Vũng Tàu cùng tuyến đường Vành đai 4 sẽ giúp hình thành tuyến kết nối liên vùng giữa các tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai, TP Hồ Chí Minh và Long An.

“Một khi đi vào vận hành, hệ thống giao thông khép kín trên không chỉ giúp Bà Rịa – Vũng Tàu thu hút du khách từ các tỉnh trong khu vực Đông Nam Bộ và vùng ĐBSCL mà còn tiếp cận trực tiếp với khách du lịch từ khu vực miền Trung và các tỉnh Tây Nguyên bao gồm Phan Thiết và Đà Lạt. Với những tuyến cao tốc này, TP. Vũng Tàu sẽ trở thành lựa chọn hàng đầu của lượng khách du lịch phía Nam” ông Alex Crane phân tích.

Còn theo ông Neil Macgregor, giám đốc điều hành Savills Việt Nam, hai dự án hạ tầng giao thông lớn của khu vực là cảng Cái Mép – Thị Vải và sân bay Long Thành đang tác động đến hầu hết các thị trường BĐS khu vực phía Nam nhưng Vũng Tàu là địa phương hưởng lợi nhiều hơn cả. Cụm cảng Thị Vải – Cái Mép sẽ là cửa ngõ giao thương trọng điểm phía Nam còn Sân bay quốc tế Long Thành được đánh giá là “siêu dự án trọng điểm” của quốc gia, chỉ cách TP.Vũng Tàu khoảng 70km. Dự kiến khi khánh thành vào năm 2025, đây sẽ là sân bay lớn nhất Việt Nam, có thể khai thác giai đoạn đầu với lượng khách 25 triệu người mỗi năm. “Cách Long Thành khoảng 50 phút di chuyển, Vũng Tàu sẽ là địa điểm du lịch gần với sân bay quốc tế này nhất, hứa hẹn sẽ hút trọn lượng du khách cực lớn từ nơi đây đổ về”, ông Neil Macgregor nhận định.

Hạ tầng phát triển nhưng vẫn yếu thế trong cuộc đua dự án tầm cỡ?

Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu phấn đấu đến 2025, hướng đến mục tiêu tổng thu từ các hoạt động du lịch đạt từ 31.000 tỷ đồng. Năm 2030 đưa con số này lên 102.000 tỷ đồng. Thế nhưng giới chuyên môn cho rằng bên cạnh nâng cấp lợi thế hạ tầng, Vũng Tàu còn phải khắc phục yếu điểm về nguồn cung lưu trú chất lượng đủ sức “níu chân” khách du lịch cao cấp mới có thể đạt được những con số trên.

Bà Dương Thùy Dung, giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam nhìn nhận, hiện tại Vũng Tàu có chưa đến 1.000 căn khách sạn 4-5 sao. Đây là một con số rất khiêm tốn, chỉ bằng khoảng 15% của các thành phố Phú Quốc, Hạ Long. Mặc dù lượng khách du lịch lưu trú của Vũng Tàu vượt mặt các thành phố này. Giai đoạn 2018-2019, thị trường Vũng Tàu bùng nổ nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng với 16 siêu dự án công bố ra thị trường Bà Rịa – Vũng Tàu. Tuy nhiên phần lớn các tổ hợp nghỉ dưỡng này nằm ở các huyện Long Hải, Hồ Tràm, Bình Châu, chỉ có 3 dự án toạ lạc tại khu trung tâm TP. Vũng Tàu. Trong đó The Sóng được đầu tư bởi Tập Đoàn BĐS An Gia, dự án Vung Tau Pearl chủ đầu tư Tập đoàn Hưng Thịnh Corp, cả hai dự án này đều là dạng căn hộ du lịch quy mô nhỏ. “Nhân tố” mới xuất hiện gần đây được kỳ vọng sẽ thay đổi nguồn cung nghỉ dưỡng thị trường Vũng Tàu là dự án The Maris, đây là quần thể nghỉ dưỡng tiêu chuẩn 5 sao với quy mô 23ha, lớn nhất và đầu tiên tại trung tâm thành phố.

Lý giải nguyên nhân Vũng Tàu yếu thế trong cuộc đua nguồn cung cao cấp, bà Dương Thùy Dung cho rằng, lý do lớn khiến thành phố Vũng Tàu khan hiếm khách sạn, căn hộ dịch vụ 5 sao một phần là do thị trường này phát triển trước Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc hàng chục năm, quá khan hiếm quỹ đất vàng gần biển có đủ quy mô để phát triển các khu phức hợp 5 sao. Bên cạnh đó 80% khách hàng đầu tư căn hộ du lịch tại Vũng Tàu là khách Sài Gòn có thu nhập cao, với mục đích sở hữu làm “second home” nghỉ dưỡng cuối tuần. Các khách hàng này ít khi uỷ thác lại căn hộ để chủ đầu tư khai thác cho thuê như các thị trường Nha Trang, Đà Nẵng. Vì vậy, nguồn cung căn hộ du lịch cao cấp tại Vũng Tàu đã hiếm lại càng hiếm hơn.

Thực tế thị trường cho thấy, không chỉ khách du lịch mà cả giới đầu tư đều đánh giá cao sức hấp dẫn của các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng cao cấp tại Vũng Tàu. Khảo sát sức mua của 3 dự án căn hộ nghỉ dưỡng chào bán tại TP. Vũng Tàu như The Sóng, Vung Tau Pearl giai đoạn 2019-2020 đều có tỷ lệ tiêu thụ 100% chỉ trong thời gian ngắn. Mới đây nhất là dự án căn hộ du lịch Alaric Tower chào bán vào đầu năm 2021 với giá đợt đầu 42 triệu/m2. Trong bối cảnh nhiều dự án ven biển tại trung tâm Vũng Tàu đang có giá từ 50-60 triệu/m2, thậm chí nhiều dự án tại khu vực Hồ Tràm giá đã lên đến 60 triệu/m2 thì mức giá của Alaric Tower được xem là rất hấp dẫn.

Theo ông Mai Trung Hưng – P. Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, với lợi thế là thành phố du lịch biển gần kề đô thị 10 triệu dân, Vũng Tàu chỉ mất chưa đến 2h để kết nối với TP Hồ Chí Minh và 45 phút di chuyển về sân bay Long Thành. Nếu giải được bài toán nguồn cung, phát triển các tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô, không chỉ phục vụ nhu cầu lưu trú mà còn có thể mang đến các hoạt động giải trí, nghỉ dưỡng cao cấp để giữ chân khách hàng, đây sẽ là “lực đẩy” giúp tiềm năng du lịch của thị trường Bà Rịa – Vũng Tàu thăng hạng.