Vì sao chung cư Hà Nội lại hút khách trở lại?

Đất nền vùng ven hạ nhiệt

Sau một thời gian dài tăng trưởng “nóng” nhờ kỳ vọng vào quy hoạch và hạ tầng, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đang dần chững lại. Làn sóng đầu cơ suy giảm, thanh khoản thấp, giá ít biến động – tất cả đang cho thấy “cơn sốt” một thời đang hạ nhiệt rõ rệt.

Giai đoạn 2020–2022, đất nền các khu vực như Hòa Lạc, Đông Anh, Sóc Sơn, Quốc Oai, Thạch Thất… từng là tâm điểm của thị trường nhờ loạt thông tin quy hoạch như Vành đai 4, mở rộng trục giao thông hướng Tây, cùng kỳ vọng nâng cấp hành chính từ huyện lên quận. Tuy nhiên, bước sang 2024 và đầu 2025, làn sóng đầu tư này đã không còn sôi động như trước.

Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lượng giao dịch đất nền vùng ven Hà Nội trong quý I/2025 giảm tới 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều khu vực từng bị “thổi giá” hiện đang trong tình trạng rao bán cắt lỗ, nhưng vẫn rất ít người mua.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn – nhận định: “Thị trường đang trong quá trình điều chỉnh. Những khu vực từng tăng giá nhanh chóng vì kỳ vọng quá mức đang phải quay về giá trị thực. Nhà đầu tư bây giờ ưu tiên yếu tố pháp lý, hạ tầng hiện hữu và khả năng thanh khoản, thay vì chạy theo hiệu ứng đám đông.”

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến đất nền vùng ven hạ nhiệt là việc ngân hàng siết chặt tín dụng đối với bất động sản, đặc biệt là các khoản vay đầu cơ. Bên cạnh đó, chi phí vay vốn vẫn ở mức cao khiến nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà với các kênh dài hạn, ít tạo dòng tiền như đất nền.

Thêm vào đó, tâm lý thị trường cũng đã thay đổi sau nhiều biến động. Sau giai đoạn sốt nóng và các vụ việc liên quan đến pháp lý dự án, nhiều nhà đầu tư “bắt đáy” đã bị kẹt vốn, dẫn đến xu hướng “nằm im” quan sát, thay vì tiếp tục xuống tiền.

Theo ông Trần Khánh Quang – chuyên gia đầu tư bất động sản, những nhà đầu tư có kinh nghiệm đang dần rút khỏi phân khúc đất nền vùng ven để chuyển sang tài sản có dòng tiền như căn hộ cho thuê hoặc nhà phố kinh doanh. Đất nền vẫn có tiềm năng dài hạn, nhưng không còn phù hợp để lướt sóng ngắn hạn.

Chung cư hút khách trở lại?

Số liệu từ One Mount Group cho thấy, tổng giao dịch thứ cấp toàn thị trường trong tháng 4/2025 đạt khoảng 7.600 căn, tăng 67% so với tháng ba, và cao hơn mức trung bình toàn thị trường (6.150 căn/tháng).

Trong bức tranh chung của thị trường chuyển nhượng, phân khúc căn hộ chung cư đạt khoảng 3.400 căn, tăng 39% so với tháng trước và là mức cao nhất trong vòng 12 tháng trở lại đây, tính từ tháng 5/2024.

So với mức “đáy” vào tháng 2/2025, chỉ 1.000 căn được giao dịch, thị trường đã ghi nhận hai tháng tăng liên tiếp, vượt ngưỡng trung bình khoảng 2.650 căn/tháng. Đây là những dấu hiệu rõ rệt cho thấy sự quay trở lại của dòng tiền vào bất động sản cao tầng, đặc biệt là ở những dự án đã bàn giao và có chất lượng sống vượt trội.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, sự bứt phá của thị trường căn hộ chuyển nhượng trong tháng 4/2025 là kết quả cộng hưởng của ba động lực chính.

Thứ nhất, nhu cầu mua ở thực tiếp tục duy trì ở mức cao, đặc biệt đến từ các gia đình trẻ có xu hướng tìm kiếm chốn an cư tại các khu đô thị có quy hoạch đồng bộ, hạ tầng hoàn thiện và tiện ích đầy đủ.

Thứ hai, cơn sốt đất nền tại các tỉnh vùng ven đang dần hạ nhiệt, khiến dòng tiền đầu tư có xu hướng quay trở lại với các sản phẩm bất động sản có tính thanh khoản cao, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ngay như căn hộ chung cư đã bàn giao.

Thứ ba, yếu tố mùa vụ cũng đóng vai trò không nhỏ. Nhiều khách hàng đã phát sinh nhu cầu giao dịch từ trước Tết nhưng chỉ hoàn tất thủ tục pháp lý, hồ sơ chuyển nhượng sau kỳ nghỉ lễ.

Điều này khiến lượng giao dịch có xu hướng dồn vào tháng ba và đặc biệt là tháng 4/2025, tạo ra “điểm rơi” thanh khoản rõ nét trong chu kỳ đầu năm.