Diễn biến giá chung cư Hà Nội: Sau thời gian lập đỉnh, giá lại tiếp tục tăng thêm?

Giá sơ cấp vẫn tăng

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội tháng 4/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm theo phân khúc đều sụt giảm. Đơn cử, mức độ quan tâm với phân khúc chung cư giảm 19%, nhà riêng giảm 20%, phòng trọ giảm 20%, nhà mặt phố giảm 22%. Biến động lượng tin đăng theo phân khúc cũng ghi nhận đà đi xuống khi chung cư giảm 6%, nhà riêng giảm 5%, nhà mặt phố giảm 7%, phòng trọ giảm 9%

Trong khi đó, trên thị trường mua bán, lượng tin đăng chỉ điều chỉnh nhẹ, cho thấy người bán vẫn kỳ vọng vào lực cầu dài hạn. Tuy nhiên, nếu so với tháng trước, biến động mức độ quân tâm theo phân khúc có sự suy giảm tương đối. Cụ thể, đất nền giảm 18%, chung cư giảm 20%, nhà riêng giảm 14%, nhà mặt phố giảm 14%. Biến động lượng tin đăng theo phân khúc cũng đồng loạt giảm. Trong đó, đất nền giảm 6%, nhà riêng giảm 5%, chung cư giảm 9%, nhà mặt phố giảm 7%.

Còn báo cáo của Savills Hà Nội cho biết, trong quý 1/2025, nguồn cung cũng như số lượng căn hộ bán thấp hơn so với quý trước. Về chỉ số giá bán, giá sơ cấp tăng 5% so với quý trước, thậm chí tăng hơn so với cùng kỳ năm ngoái.

Trên thị trường thứ cấp cũng đang có sự điều chỉnh, nghiên cứu trên 400 căn, có thể nói 47% số căn giá đã có sự điều chỉnh giảm đi so với quý trước. Việc giá tiếp tục tăng trong thời gian vừa qua đã ảnh hưởng đến quyết định của người mua cuối cùng, cũng như các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường. Do đó, buộc lòng những người có sản phẩm căn hộ để bán cũng sẽ phải có những sự điều chỉnh phù hợp, để người mua và người bán gặp nhau.

Còn ở thị trường sơ cấp, quỹ đất đang tập trung nhiều ở các đại đô thị, lượng đất còn lại không nhiều và đang được phát triển ở những dòng sản phẩm cao cấp. Dẫn đến giá được tung ra vẫn cao hơn mặt bằng chung so với thị trường, thậm chí tăng hơn so với quý trước.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư Vấn, Savills Hà Nội, nhu cầu về nhà ở luôn luôn cao, đặc biệt đối với những cái sản phẩm vừa túi tiền. Nếu các dự án dịch chuyển ra bên ngoài các vành đai hoặc tỉnh thành lân cận thì giá sẽ hợp lý. Còn tại các dự án đang tung ra mức cao thì thanh khoản giao dịch vẫn không thể nhanh được.

Có một cái thực tế mà chúng ta nhận thấy rằng phân khúc căn hộ hạng B trên thị trường Hà Nội hiện nay vẫn đang duy trì ở ngưỡng tốt, số lượng căn bán vẫn tập trung chủ yếu trên phân khúc căn hộ hạng B chiếm đến 90%. Trong khi đó đối với căn hộ hạng C, mức giá dưới 50 triệu hiện rất ít trên thị trường. Nếu thị trường có thêm nguồn cung hạng C thì sẽ thu hút thêm rất nhiều nguồn cầu đang có sự quan tâm lớn ở phân khúc này.

Còn tăng đến bao giờ?

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam khẳng định, có một điều chắc chắn là giá căn hộ sẽ không thể tăng mãi được. Nó sẽ tiếp tục tăng cho đến khi chạm "ngưỡng chịu đựng" và khả năng chi trả của người mua nhà.

Minh chứng rõ nhất cho thực tế này là giá căn hộ tại TP.HCM. Sau thời gian liên tục tăng từ năm 2017 - 2019 và lập đỉnh, đến năm 2022, giá căn hộ tại thành phố này đã chững lại và đi ngang.

"Chung cư TP.HCM đã lên đến một mức mà người dân không thể chịu được nữa ", bà Dung nhận xét.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cũng cho rằng, thị trường căn hộ tại Hà Nội đang dần giải “cơn khát” thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Giá sẽ thời gian tới không giảm nhưng sẽ không còn tăng "nóng" như giai đoạn vừa qua, mức tăng khoảng 5-8% so với 2024.

Hiện tại, các sản phẩm căn hộ mua để ở cũng như đầu tư khá đa dạng, mặt bằng giá cao hơn các năm trước. Vì vậy, việc chờ giá nhà giảm là điều khó khả thi.

Bởi theo vị chuyên gia, giá bất động sản chỉ có thể giảm khi nguồn cung dư thừa, nhu cầu tăng chậm làm ảnh hưởng tới thanh khoản thị trường, tác động đến giá bán hoặc là có biến động lớn về vĩ mô, thị trường tài chính, tăng trưởng kinh tế...