Chung cư Hà Nội đang chững lại, “cơn sốt giá” đã nguội?

Giá chững lại

Tính đến hết quý I vừa qua, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại thủ đô đạt trung bình 79 triệu đồng/m². Dự báo quý II này, giá bán sẽ tiếp tục được điều chỉnh, để người mua và người bán có thể gặp được nhau.

Ba tháng đầu năm, theo CBRE, tổng số căn hộ bán được tại Hà Nội là hơn 3.900 căn, giảm 63% theo quý. Dù nguồn cung dồi dào, nhưng giá bán quá cao, chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao và nhà đầu tư, khiến giao dịch chậm lại. Các căn hộ thuộc phân khúc giá vừa phải, có giá dưới 35 triệu đồng/m2 đã không còn xuất hiện trên thị trường.

Thậm chí, theo thống kê từ Savills, nhiều dự án cách trung tâm Hà Nội 15-20 km, nhưng các chủ đầu tư vẫn chào bán tới hơn 100 triệu đồng một m2. Nguồn cung mới tăng, giá neo ở mức cao, nhưng khả năng chi trả của người mua có hạn, buộc các chủ đầu tư phải tính toán lại giá bán.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: "Hiện nay tại thời điểm quý I năm 2025, giá trên thị trường sơ cấp đã giảm. 47% trên tổng số 400 dự án chúng tôi khảo sát đã có sự giảm giá so với quý trước. Dự báo quý II năm 2025, xu hướng này sẽ tiếp tục được duy trì, đảm bảo việc người mua và người bán có thể gặp được nhau".

Còn trên thị trường thứ cấp, thời điểm cuối quý 1/2025, giá bán trung bình các dự án chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 50 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Nếu so với cùng kỳ năm 2024, mức giá này đã tăng gần 20%, tuy nhiên, đà tăng theo quý đã chậm lại, ghi nhận ở mức 3%, cũng là mức tăng thấp nhất kể từ quý 3/2023. Các dự án sở hữu vị trí đắc địa, gần khu dân cư hiện hữu và có tiềm năng cho thuê tốt, đặc biệt tại khu vực Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng, Long Biên và Gia Lâm có mức tăng nhẹ từ 2% đến 3% theo quý. Trong khi đó, giá bán của những dự án còn lại không nhiều biến động so với quý trước.

"Với lượng sản phẩm tôi nhìn thấy, lượng nguồn cung của năm 2025 sẽ tương đối dồi dào, ở các khu vực khác nhau ở thành phố Hà Nội. Với lượng nguồn cung dồi dào như vậy sẽ tác động đến mặt bằng giá ổn định hơn trên thị trường sơ cấp và thứ cấp", bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Việt Nam tại Hà Nội đánh giá.

Sắp tới sẽ diễn biến thế nào?

Dự báo thị trường bất động sản nhà ở trong thời gian tới, đại diện CBRE cho biết năm 2025, Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 31.700 căn hộ và 6.700 nhà thấp tầng được mở bán. Sức mua duy trì ổn định trước bối cảnh nguồn cung mới quy mô lớn tiếp tục được mở bán. Ngoài ra, giá sơ cấp sẽ tăng nhẹ đến cuối năm 2025.

Trong đó, với thị trường căn hộ Hà Nội, nếu năm 2024, giá sơ cấp của sản phẩm chung cư đã tiệm cận mặt bằng giá sơ cấp của thị trường TP.HCM, thì năm 2025, những dự án có vị trí tương tự, mức giá tăng trưởng nhưng không thể đột biến.

Theo chuyên gia của CBRE, với nhiều động thái của chủ đầu tư lẫn chính quyền địa phương nhằm thúc đẩy các sản phẩm nhà ở xã hội, kì vọng sẽ làm tăng khả năng tiếp cận cho người dân có nhu cầu nhà ở.

Đặc biệt, việc cải tạo những dự án khu tập thể cũ, chung cư cũ tại Hà Nội cũng hứa hẹn bổ sung thêm nguồn cung nhà ở.

“Ở các nước khác, vấn đề này không mới, nhất là ở những thị trường phát triển. Đây gần như là nguồn cung nhà ở hiếm hoi của những thành phố lớn khi quỹ đất ngày càng trở nên khan hiếm. Tuy nhiên, tại Hà Nội và TP.HCM, chúng ta cần thêm cơ chế giúp tháo gỡ các nút thắt, nhằm đẩy nhanh tiến độ di dời, phá dỡ và xây dựng các chung cư cũ hư hỏng, nguy hiểm trong thời gian tới”, bà An chia sẻ.

Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, cho rằng, mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm trong thời gian tới, nhất là khi người mua có thêm lựa chọn và thị trường dần trở nên cạnh tranh hơn.

Về triển vọng giá căn hộ sơ cấp trong quý II/2025, vị chuyên gia cho rằng khả năng giảm giá là thấp, song cũng khó xảy ra tình trạng tăng nóng như các giai đoạn trước.