Dòng tiền chảy vào đất nền đang “đuối sức”, nhà đầu tư đang “toan tính” phân khúc nào?

Dòng tiền vào đất nền chứng lại

Từ trước đến nay, đất nền vốn được ví là “phân khúc vua” với các nhà đầu tư bất động sản cá nhân, song không phải đất ở khu vực nào cũng là “nơi trú ẩn an toàn”.

 Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất Động Sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho thấy, trong quý I/2025, toàn khu vực miền Nam có hơn 20.000 sản phẩm nhà đất mở bán, trong đó đất nền chiếm 21%, tương đương 4.200 sản phẩm.

Đáng chú ý, các dự án ghi nhận thanh khoản tích cực chủ yếu tập trung tại khu vực Tây Nam Bộ, trong khi TP.HCM và các đô thị vệ tinh ghi nhận sức mua yếu.

Ông Lưu Quang Tiến - Phó viện trưởng DXS-FERI cho rằng, thị trường đầu tư nói chung và phân khúc bất động sản nói riêng đều đang chịu tác động mạnh từ nhiều yếu tố.

Trong đó, tâm lý nhà đầu tư bất động sản chỉ mới chớm phục hồi đã quay về vùng thận trọng do xuất hiện một số thông tin về khả năng đánh thuế với bất động sản đầu cơ. Điều này khiến các phân khúc nặng tính đầu tư như biệt thự, nhà phố thương mại, bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền cùng chịu tác động chung về thanh khoản.

“Trên thị trường, nhu cầu mua nhà đất phục vụ nhu cầu ở thực đang chiếm ưu thế. Do đó, đất nền và những sản phẩm thuần đầu tư sẽ khó tăng trưởng tích cực về thanh khoản trong ngắn hạn”, ông Tiến phân tích.

Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, thị trường đất nền dường như đã “đuối” hẳn dòng tiền đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực với sản phẩm này cũng rất thấp.

Theo ông Thắng, sau những đợt siết tín dụng, lãi suất và giá đất tăng cao cùng tình trạng “tắc” thanh khoản từ năm 2022 đến giữa năm 2024 khiến giới đầu tư chuyển từ thế công sang phòng thủ. Đất nền - phân khúc vốn không tạo ra dòng tiền và tiềm ẩn rủi ro chôn vốn lớn, bị đưa vào danh mục đầu tư kém hấp dẫn. Lực cầu từ đầu cơ đất nền suy yếu, kéo theo thanh khoản phân khúc này giảm mạnh. Câu chuyện này nhắc nhở rằng, trong đầu tư bất động sản, các yếu tố pháp lý, vị trí, thời điểm, thanh khoản và dòng tiền mới là quyết định.

Phân khúc nào là chủ đạo?

Bà Phạm Thị Miền - Phó Trưởng Ban nghiên cứu thị trường và tư vấn, xúc tiến đầu tư của VARS, nhận định, thị trường sẽ có sự khởi sắc rõ nét trong quý II khi nguồn cung phục hồi nhờ các chính sách tháo gỡ pháp lý trên nền tảng kinh tế tăng trưởng, hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ, lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp...

Dự báo phân khúc căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản thị trường với mức giá duy trì đà tăng trưởng ổn định. Giá bán sơ cấp tăng mạnh khi nguồn cung được định vị và phát triển ở phân khúc ngày càng cao cấp. Còn giá bán thứ cấp tiếp tục đi ngang, giảm nhẹ ở một số thị trường đã tăng “nóng".

Phân khúc đất nền, nhà ở riêng lẻ tại các tỉnh thành có kinh tế phát triển và hạ tầng đang triển khai thực tế cũng được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng. Các lô đất tách thửa, pháp lý đảm bảo ở các khu vực có hạ tầng triển khai tiếp tục ghi nhận tốc độ tăng giá tốt.

Dòng tiền có xu hướng đổ về khu vực huyện, xã, khi mặt bằng giá tại khu vực thành phố đã quá cao, không còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Cũng theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), xu hướng "săn" đất đang tăng tại một số khu vực, nhưng nhà đầu tư cần thận trọng trước các cơn sốt ảo. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng.

Đồng thời, yếu tố thanh khoản và tạo dòng tiền từ bất động sản cũng cần được đặt lên hàng đầu. Những nơi có kế hoạch triển khai quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách “thu hút” người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho biết, năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đầy tiềm năng nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro. Việc nắm bắt xu hướng đầu tư bất động sản 2025, hiểu rõ nhu cầu thị trường và chính sách pháp lý sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa chiến lược đầu tư và đạt được lợi thế cạnh tranh. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng cần linh hoạt trong việc thích ứng với sự thay đổi của công nghệ và mô hình kinh doanh mới. Chỉ những doanh nghiệp có chiến lược dài hạn, nắm bắt đúng xu hướng và chuẩn bị kỹ lưỡng mới có thể thành công trên thị trường bất động sản đầy biến động này.