Vì sao chung cư tiếp tục là điểm nhấn của thị trường BĐS Hà Nội trong năm 2025?

Chung cư tiếp tục là điểm nhấn tại Hà Nội năm 2025

Theo dữ liệu Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, cập nhật đến hết quý 4, nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2024 đạt khoảng 35.000 căn, cao hơn so với dự báo trước đó là 22.000 - 24.000 căn. Tỷ lệ hấp thụ trên các dự án mở bán được lên tới 80-90% nhờ đa dạng loại hình tệp khách hàng mua để ở và đầu tư.

Cuối năm 2024, nhiều dự án được quyết định mở bán sớm hơn dự kiến, khiến tổng nguồn cung năm 2025 đạt khoảng 29.000 căn hộ - giảm nhẹ so với 2024. Trong đó, khu vực phía Đông Hà Nội chiếm tới 48% tổng nguồn cung mới; khu Tây trước đây chiếm tỷ trọng thứ hai, trong khi khu vực phía Bắc và Đông Bắc nổi lên như một “vùng đất hứa” cho phân khúc chung cư.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, có 3 lý do cho thấy chung cư tiếp tục là loại hình dẫn dắt thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2025.

Thứ nhất, lượng giao dịch chung cư bao gồm loại hình sơ cấp và chuyển nhượng chiếm 55% tổng giao dịch toàn thị trường, tương đương khoảng 46.000 giao dịch. Mỗi năm Hà Nội tăng thêm 200.000 người, nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn.

Thứ hai, chung cư là loại hình ở thực với mức giá tương đối dễ chịu so với nhà mặt đất, thủ tục pháp lý vay ngân hàng dễ dàng hơn đối với căn hộ đã có sổ. Trong khoảng ngân sách 3-5 tỷ đồng, chung cư vẫn sẽ được “ưu ái’ khi hầu hết dự án nằm ở mặt đường rộng, phòng cháy chữa cháy được đảm bảo, nhiều tiện ích nội khu và quanh khu vực. Trong khi đó, với phân khúc giá tương đương, nhà liền thổ sẽ chỉ mua được ở những khu vực xa trung tâm Hà Nội, hoặc trong trung tâm nhưng diện tích hạn chế và tại ngõ hẻm tương đối nhỏ.

Cuối cùng, với sự cạnh tranh gay gắt và nhu cầu tăng cao của khách hàng, các chủ đầu tư ngày càng chú trọng nhiều hơn đến chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn bàn giao, đi kèm nhiều chính sách bán hàng ưu đãi với gói hỗ trợ lãi suất cho vay và thanh toán giãn. Điều này đã giúp chung cư gần đây là một kênh đầu tư mới, thu hút thêm tệp khách hàng mua đầu tư để tích lũy và gia tăng tài sản, giúp tăng đáng kể lượng hấp thụ trên thị trường.

Thị trường Hà Nội tiếp tục đón nhận những dòng sản phẩm không dành cho số đông.

Trước đà tăng giá mạnh của phân khúc chung cư, trong một báo cáo mới đây của đơn vị nghiên cứu thị trường Onehousing chỉ ra, Hà Nội không có căn hộ phân khúc bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) nào được mở bán trong 8 quý liên tiếp. Phân khúc chung cư cao cấp (trên 50-80 triệu đồng m2) chiếm tới 61% nguồn cung mới. Thị trường sơ cấp ở Hà Nội đang vắng bóng căn hộ dưới 50 triệu đồng một m2. Với mức giá này, người mua chỉ có thể tìm thấy tại thị trường chuyển nhượng căn hộ cũ.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong tháng 11/2024, giá bán chung cư Hà Nội đạt 61 triệu đồng/m2, vượt TP.HCM là 55 triệu đồng/m2. Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết: "Trong năm 2024, gần 67% nguồn cung mới trên thị trường ở phân khúc cao cấp và hạng sang ở Hà Nội. Dự báo trong năm 2025 Hà Nội sẽ biến mất phân khúc sơ cấp với mức giá 50 triệu đồng/m2".

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cho hay, thị trường Hà Nội đang đi theo đúng kịch bản tăng trưởng của TP.HCM. Trong 2 - 3 năm tới, thị trường bất động sản sẽ trở nên rõ ràng hơn với những thay đổi đáng kể, bao gồm biến động giá và sự điều chỉnh về nhu cầu của cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở. Dự báo toàn bộ nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội trong năm 2025 sẽ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong đó hạng sang chiếm 36%.

“Nếu cách đây 2 năm giá căn hộ của thị trường Hà Nội thấp hơn so với TP.HCM khoảng 30 - 50% thì đến nay, ở một số phân khúc đã tiệm cận được 80% đến 90%”, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing nói.

Bên cạnh đó, với sự thay đổi của Luật mới, chi phí đầu vào các dự án tăng, các chủ đầu tư không còn ưu tiên cho phân khúc trung cấp thay vào đó phát triển các dự án trong phân khúc cao cấp và hạng sang để vừa đạt được kỳ vọng về lợi nhuận của chủ đầu tư vừa đáp ứng được nhu cầu của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam càng ngày càng gia tăng. Trong thời gian tới thị trường sơ cấp tại Hà Nội sẽ còn tiếp tục đón nhận những dòng sản phẩm đặc biệt, không dành cho số đông.

Đánh giá về nhu cầu thị trường, bà Nguyễn Minh Chi, Phó Tổng giám đốc Phú Tài Land cho rằng nguồn cung hiện tại không thể đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt là ở các quận nội thành, càng ngày càng có ít dự án được triển khai. Thực tế cho thấy, mỗi năm có hàng nghìn sinh viên đổ về Thủ đô học tập và hàng nghìn sinh viên tốt nghiệp gia nhập thị trường lao động, tất cả đều mong muốn có nơi an cư. Vì vậy, nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội chỉ có thể gia tăng, chứ không thể giảm.

Theo bà Chi, nếu cung không đủ đáp ứng nhu cầu thực sự, giá sẽ chỉ tiếp tục tăng, đặc biệt khi quỹ đất Hà Nội ngày càng trở nên khan hiếm. Nếu giá bất động sản giảm trong các quận nội thành sẽ dẫn đến tình trạng “vỡ trận” và việc phát triển sẽ chỉ có thể diễn ra ở các khu vực ngoại thành.