Vì sao giá nhà trong ngõ tại Hà Nội vẫn “nóng”, ngang ngửa nhà mặt phố?

Giá vẫn tăng nóng

Theo khảo sát mới nhất của batdongsan.com.vn, trong khi giá chung cư tại Hà Nội đang đi ngang thì phân khúc nhà riêng trong ngõ lại liên tục leo thang, đặc biệt là tại các quận trung tâm như Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân... Thậm chí, có những căn nhà trong ngõ nhỏ nhưng giá bán đã tương đương với nhà mặt phố.

Cụ thể, tại quận Đống Đa, một căn nhà trong ngõ ô tô vào được tại phường Ô Chợ Dừa có diện tích 45m2 được rao bán đầu năm 2024 với giá 7,8 tỷ đồng thì nay đã tăng lên tới 9 tỷ đồng, tương đương 214,2 triệu đồng/m2. Ở quận Cầu Giấy, một căn nhà hai mặt ngõ tại phường Nghĩa Đô, diện tích 70m2 hiện được rao bán 18 tỷ đồng, tức khoảng 257,1 triệu đồng/m2 - mức giá thường thấy ở những tuyến phố lớn.

Tại phường Yên Hòa (Cầu Giấy), một căn nhà mặt tiền 7m, diện tích 62m2 đang có giá 13 tỷ đồng, tương đương 209,6 triệu đồng/m2. Trong khi đó, quận Thanh Xuân cũng ghi nhận mức tăng mạnh, điển hình là căn nhà diện tích 48m2 tại phường Phương Liệt - giá bán từ 9,5 tỷ đồng đầu năm nay đã tăng lên 11,8 tỷ đồng, tương đương 245,8 triệu đồng/m2. Chủ nhà cho biết, nguyên nhân là do nhà có thiết kế 6 tầng, vị trí gần các bến xe lớn như Giáp Bát, Nước Ngầm và giao thông thuận tiện.

Không chỉ các quận trung tâm, tại khu vực ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Hà Đông, Đông Anh, giá nhà trong ngõ cũng không hề “mềm”. Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), các căn nhà riêng tại đây đang được giao dịch với mức giá phổ biến từ 70 - 80 triệu đồng/m². Batdongsan.com.vn thống kê rằng, mức tăng giá trung bình của nhà riêng tại Hà Nội trong 6 tháng qua dao động từ 15 - 25%.

Theo nhiều môi giới tại Hà Nội, giá bất động sản thường tăng 3 - 5% theo năm. Tuy nhiên, khoảng 3 tháng trở lại đây, giá nhà trong ngõ tăng cao hơn hẳn, vượt 20%, thậm chí 30%. Đáng chú ý, không chỉ tại các quận nội đô, những ngôi nhà nhỏ trong ngõ ở các quận, huyện ven đô như Hà Đông, Thanh Trì cũng tăng mạnh.

Lý giải nguyên nhân

Theo chủ một sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội - nói, khoảng 2 tháng trở lại đây, giao dịch bất động sản đã chững lại, đặc biệt là phân khúc nhà trong ngõ và chung cư. Nguyên nhân là năm ngoái giá nhà tại Hà Nội đã tăng quá cao, người mua hiện rất khó tiếp cận nên đều tạm gác kế hoạch mua nhà.

"Trước đó, nhiều chủ nhà tăng giá theo ngày vì sợ "bán hớ". Nhưng sau một thời gian dài không có khách mua, hiện một số chủ nhà chấp nhận giảm giá rao bán vài trăm triệu đồng mỗi căn nhưng vẫn rất khó bán. Mặc dù giá nhà trong ngõ có hạ nhiệt nhưng không thấm gì so với lúc tăng", người này chia sẻ.

Theo phân tích từ các chuyên gia bất động sản, đà tăng giá của nhà trong ngõ tại Hà Nội xuất phát từ ba nguyên nhân chính.

Thứ nhất, nội đô là khu vực có quỹ đất giới hạn, không thể mở rộng thêm, trong khi dân số ngày càng tăng và nhu cầu thực về nhà ở vẫn rất lớn. Điều này khiến nhà trong ngõ tuy nhỏ hẹp nhưng vẫn đáp ứng được yêu cầu về vị trí, tiện ích, giao thông trở thành lựa chọn “vừa túi tiền” hơn so với chung cư cao cấp hoặc nhà mặt phố.

Thứ hai, việc giá chung cư tại nhiều khu vực trung tâm đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn hộ gia đình có thu nhập trung bình khiến nhiều người mua chuyển hướng sang nhà trong ngõ nơi vẫn còn khả năng tìm được bất động sản có diện tích tương đối, vị trí thuận tiện với mức giá dễ tiếp cận hơn.

Thứ ba, nhà trong ngõ cũng được xem là kênh tích lũy tài sản bền vững, an toàn đặc biệt trong bối cảnh bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền ở các tỉnh đang chịu nhiều rủi ro pháp lý và thanh khoản thấp.

Chia sẻ về vấn đề này, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến giá nhà nhỏ tăng cao là do tâm lý lo ngại về sự khan hiếm. Theo đó, người mua tin rằng những căn nhà diện tích 30 - 40m2 sẽ ngày càng ít đi, tạo ra nhu cầu mua bán mạnh mẽ.

Ông Đính cũng nhấn mạnh, người mua cần cẩn trọng trước các chiêu trò giảm giá, cắt lỗ từ nhà đầu tư, tránh rơi vào bẫy giá ảo.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng bày tỏ sự đồng tình với quy định mới. Theo ông, quy định này sẽ giúp Hà Nội kiểm soát chất lượng đô thị tốt hơn, không còn những căn nhà, thửa đất có diện tích quá nhỏ, manh mún, làm mất mỹ quan đô thị.