Vì sao nguồn cung bất động sản vẫn khan hiếm?

Thực tế, khi nhìn vào thị trường bất động sản, nhiều địa phương trên cả nước thiếu nguồn cung căn hộ mới, đơn cử như tại Hà Nội, trong quý I/2023 có 6 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh, cung cấp ra thị trường 2.302 sản phẩm, trong đó có 2.273 căn hộ chung cư và 29 căn thấp tầng.

Theo số liệu báo cáo từ Bộ Xây dựng qua việc tổng hợp của các địa phương có báo cáo cho thấy nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý I/2023 vẫn còn hạn chế và có xu hướng giảm so với quý IV/2022. Theo đó, số lượng dự án được cấp phép mới trong quý là 17 dự án so với 22 dự án của quý IV/2022 và 39 dự án của quý I/2022; số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là 52 dự án so với 59 dự án của quý IV/2022 và 56 dự án của quý I/2022; số lượng dự án hoàn thành trong quý là 14 dự án so với 28 dự án của quý IV/2022.

Đối với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở, hoàn thành 11 dự án với 1.237 ô đất nền. Đang triển khai xây dựng: có 248 dự án với 66.523 ô đất nền. Được cấp phép mới có 06 dự án với 309 ô đất nền.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, vấn đề về nguồn cung không dễ được tháo gỡ trong ngắn hạn. Các vấn đề về nguồn cung thiếu hụt hay không phù hợp, mất cân đối cung cầu là một thực trạng đang diễn ra từ năm 2018 do các vấn đề pháp lý chứ không phải từ giai đoạn dịch bệnh Covid-19.

Lý giải về vấn đề này, Giáo sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng có nhiều xung đột pháp lý khiến thị trường bất động sản thiếu hụt nguồn cung.

Đối với các dự án lớn trong đó có nhiều khu đất được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, được điều chỉnh bằng nhiều văn bản pháp luật khác nhau khiến các dự án bất động sản rơi vào cảnh bị thanh tra, nhiều dự án, công trình cũng buộc phải dừng thi công do sai phạm.

Cùng với đó là các xung đột về pháp luật như: Luật Nhà ở 2014 cho phép người nước ngoài mua nhà ở có thời hạn tại Việt Nam, nhưng Luật Đất đai 2013 lại không cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài có quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Luật Đất đai chỉ cho phép nhà đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án phát triển bất động sản nhà ở mang tính thương mại, không phải mang tính sử dụng.

Ngoài ra, còn nhiều xung đột khác nữa giữa nhiều pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản như pháp luật đầu tư, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật quy hoạch.

Chưa kể, thị trường bất động sản Việt Nam còn dựa nhiều vào các nguồn vốn khác như tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu, chủ đầu tư chỉ lo phần vốn nhỏ từ 25-35% tổng mức đầu tư cho dự án. Như vậy, có thể hiểu, khi nguồn vốn từ các kênh huy động đứt gãy hoặc dự án bị dính sai phạm, không huy động được từ khách hàng nghĩa thì Chủ đầu tư không thể tiếp tục dự án.

Chuyên gia kinh tế - TS Huỳnh Thanh Điền cũng cho rằng thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn. Ông cho hay, lâu nay, tài sản trên đất chủ yếu từ nguồn gốc đất công. Vì vậy, cần sớm xác lập quyền sử dụng cho tư nhân để doanh nghiệp có thể dùng thế chấp, vay vốn.

Ngoài ra, thủ tục cần phải đơn giản hơn khi nhiều dự án gặp vướng mắc rất lâu. Ví dụ, việc tính thuế tiền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận cũng khó, vì phải định giá theo giá thị trường mà ít ai dám thực hiện vì sợ sai.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nguồn cung của thị trường BĐS thời điểm đầu năm không có nhiều thay đổi. Tuy nhiên, nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, từ cuối quý II/2023, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước có khả năng sẽ được khơi thông, giúp đưa vào thị trường một nguồn cung mới.

Mặc dù nguồn cung ít nhưng giá bất động sản vẫn tăng cao, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội nhận định, các chi phí đầu vào như giá nguyên vật liệu, nhân công, lãi suất vay để phát triển dự án đang ngày càng gia tăng, cùng với đó là thời gian chờ thủ tục pháp lý kéo dài khiến bất động sản khó giảm thêm.

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, trong những tháng đầu năm 2023, thanh khoản nhà đất đã suy giảm mạnh, nhu cầu bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM đã giảm lần lượt là 30% và 22% so với cuối năm 2022.

Mặc dù nhu cầu sụt giảm tuy nhiên giá bán căn hộ và nhà liền thổ tại hai thành phố lớn này vẫn tiếp tục tăng. Cụ thể, giá rao bán căn hộ trung cấp, bình dân tại Hà Nội tăng 3 - 4%, còn tại TP. HCM là 13% trong quý đầu năm. Giá bán nhà liền thổ tại hai thành phố này ghi nhận tăng khoảng 10% so với cuối năm 2022.