Chủ đầu tư ngại “bung hàng”, “giỏ hàng” vắng bóng nguồn cung mới

Nguồn cung sụt giảm

Số liệu thống kê cho thấy, từ năm 2018, thị trường bất động sản liên tục sụt giảm về nguồn cung. Năm 2018 nguồn cung bất động sản đạt kỷ lục là 180.000 sản phẩm, nhưng sang năm 2019 giảm 39% xuống chỉ còn 110.000 sản phẩm. Năm 2020, nguồn cung tiếp tục giảm xuống còn 90.000 sản phẩm, năm 2021 chỉ còn 50.000 sản phẩm. Đến năm 2022, theo báo cáo thị trường BĐS của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thì nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm.

Bước sang năm 2023, thị trường bất động sản cũng không khá hơn được so với năm 2022. Áp lực về thanh khoản khiến nhiều Chủ đầu tư khóa “giỏ hàng”. Đơn cử như Nam Long lùi kế hoạch bán sản phẩm giai đoạn 2 của các dự án Izumi City và Paragon Đại Phước tại Đồng Nai. An Gia dời lịch mở bán tại dự án The Gio Riverside tại khu vực TP. Dĩ An, Bình Dương. Đất Xanh cũng lùi kế hoạch triển khai một số dự án sang năm 2023…

Ghi nhận thực tế tại TP.HCM, thời điểm hiện tại chỉ có một vài chủ đầu tư đang chào bán sản phẩm ra thị trường, nhưng chủ yếu là dự án hiện hữu. Chẳng hạn, Nam Long hiện đang chào bán hai dự án Akari City (Q.Bình Tân) và Mizuki Park (H.Bình Chánh). Cả hai dự án này đều là dự án hiện hữu, mở bán giai đoạn tiếp theo với số lượng sản phẩm cũng hạn chế.

Kết quả thăm dò của Savills Việt Nam cũng cho thấy, những kết quả tương tự khi dự báo nguồn cung nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022. Phân khúc bình dân ở trung tâm khan hiếm càng thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại các khu vực vùng ven.

Tại Hà Nội, thị trường nhà ở năm 2023 được dự báo giảm nhẹ hoặc tương đương mức mở bán năm 2022, dự kiến đạt 14.000 - 16.000 căn, số căn bán được cũng dự kiến duy trì ở mức tương tự năm trước trong khi nguồn cung mới chưa phục hồi, theo CBRE Việt Nam.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở của CBRE Việt Nam, cho hay sở dĩ các kết quả thăm dò đều cho đáp số chung về nguồn cung giảm là bởi các chủ đầu tư đang rất dè dặt trong việc tung hàng mới. Nhiều dự án dời lịch bán hàng sang năm 2023 nhưng đến nay vẫn “chờ”.

Giá bán khó giảm

Việc chủ đầu tư dè dặt tung hàng mới, nguồn cung lao dốc sẽ khiến mặt bằng giá chung cư/căn hộ được dự báo tiếp tục tăng, vượt quá tầm với của đa số người dân.

Các đợt chiết khấu khủng của doanh nghiệp thời gian qua như một dòng nước mát tưới lên thị trường bất động sản đang khô hạn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy đa phần sản phẩm được chiết khấu 30-50% thuộc phân khúc trung và cao cấp, nên cơ hội cho người mua ở thực không nhiều.

Nhiều người mua nhà ở thực đang kỳ vọng thị trường nhà thứ cấp sẽ xuống đáy khi các nhà đầu tư bị “ngộp” tài chính phải bán tháo. Tuy nhiên, theo chuyên gia, số lượng hàng “ngộp” không đáng là bao so với nhu cầu ở thực.

Theo TS. Cấn Văn Lực, nguồn cung đang thiếu hụt trong khi quan hệ cung cầu quyết định giá cả. Ông nhận định: “Nhu cầu mua thực vẫn còn trong khi nguồn cung lại thiếu, đương nhiên không tội gì giá phải đi xuống vì quan hệ cung cầu bất bình đẳng”.

Lý do thứ hai TS. Lực đưa ra là là bản thân các nhà đầu tư và doanh nghiệp trước đây đã phải bỏ rất nhiều chi phí giao dịch. Bây giờ họ nghĩ rằng nếu giảm giá sẽ bị lỗ, nên không việc gì phải chấp nhận lỗ ngay tại thời điểm này, dẫn đến quyết định chờ đợi. Lý do thứ ba, có lẽ họ cũng kỳ vọng thị trường sẽ quay đầu phục hồi trở lại ở một thời điểm trong tương lai gần, nên đương nhiên họ sẽ tiếp tục chờ.

Bên cạnh đó, các biến số về tín dụng, lãi vay, trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là những vướng mắc về pháp lý sẽ khiến cả người mua nhà và doanh nghiệp chờ xem những chính sách mới trong năm 2023 trước khi đưa ra quyết định, dẫn đến đà giảm tốc của thị trường căn hộ có thể kéo dài hơn so với dự kiến.

Từ những diễn biến thực tế cho thấy, chắc chắn không thể trông chờ vào các đợt giảm giá để giải “cơn khát” nhà ở cho người dân. Bất chấp khó khăn của thị trường, giá nhà sẽ vẫn nằm trong xu hướng tăng, chỉ là nhanh hay chậm hơn so với thời đỉnh của sóng tăng.