VinaCapital: Nhu cầu nhà ở vẫn rất mạnh

Trong báo cáo mới phát hành, ông Michael Kokalari, CFA Chuyên gia Kinh tế trưởng của VinaCapital cho rằng mối lo ngại về thắt chặt tín dụng đối với thị trường chứng khoán Việt Nam có thể sớm lắng dịu.

Theo ông Michael Kokalari, ngành bất động sản của Việt Nam đang phải đối mặt với những khó khăn trong việc tiếp cận các nguồn tín dụng trong năm nay và cũng đáng lo ngại tình trạng “thắt chặt tín dụng” này đối với các công ty bất động sản có thể lan sang các lĩnh vực khác của nền kinh tế đã đẩy chỉ số VN-Index giảm tới 42% trong tuần qua so với đầu năm.

Bên cạnh đó, áp lực về khả năng tái cấp vốn hơn 5 tỷ USD khi đáo hạn vào năm 2023 của các công ty bất động sản đã làm cho chỉ số VN-Index giảm nhiều hơn đáng kể so với mức bình quân của thị trường chứng khoán trong khu vực (Indonesia/ Malaysia/ Thái Lan/ Philippines).

Tuy nhiên, chuyên gia VinaCapital cho rằng thị trường chứng khoán Việt Nam hiện đang có phần tiêu cực về tác động của việc thắt chặt tín dụng cho các công ty bất động sản gần đây đối với phần còn lại của nền kinh tế. Điều lưu ý là lĩnh vực bất động sản đóng góp chưa đến 10% GDP của Việt Nam, trái ngược với mức gần 30% ở Trung Quốc.

Các nhà phân tích của VinaCapital đã trực tiếp khảo sát nhiều công ty trong nhiều lĩnh vực khác nhau và kết luận rằng cuộc thắt chặt tín dụng hiện nay chủ yếu ảnh hưởng đến các công ty bất động sản và một số công ty nhỏ hơn. Các công ty lớn ngoài công ty bất động sản vẫn tiếp tục tiếp cận đến các nguồn tín dụng - mặc dù lãi suất có cao hơn.

“Chúng tôi cũng cho rằng các nhà đầu tư quá tiêu cực về tình trạng này và kỳ vọng Chính phủ sẽ có biện pháp để giảm bớt các vấn đề về thanh khoản đang làm cổ phiếu Việt Nam giảm mạnh trước kỳ nghỉ Tết Nguyên đán (cuối tháng 1), thời điểm mà khi cả hoạt động kinh tế và nhu cầu thanh khoản tại Việt Nam đều tăng cao”, theo chuyên gia VinaCapital.

Đây là những vấn đề cơ bản của các nhà hoạch định chính sách, vì vậy cổ phiếu tăng vọt vào ngày 16/11/2022 sau khi đã có các gợi ý từ một số thành viên Chính phủ về các bước họ có thể thực hiện để tháo gỡ vấn đề. Sau đó, các gợi ý này được hiện thực hóa khi Thủ tướng đã thành lập tổ công tác để tháo gỡ khó khăn trong lĩnh vực bất động sản.

Các công ty bất động sản đã bắt đầu thu hút vốn để thu gom quỹ đất thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong những năm gần đây, dẫn đến việc phát hành tăng vọt từ 12 tỷ USD năm 2019 lên 32 tỷ USD vào năm 2021.

Theo VinaCapital, các công ty bất động sản đã phát hành trái phiếu với các điều kiện dễ dàng, hoặc đã bỏ qua các quy định về phát hành trái phiếu. Trái phiếu mà các nhà đầu tư cá nhân đã mua chủ yếu với thời hạn từ 2-3 năm với lãi suất 10-12%, trong khi lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 18 tháng vào năm 2021 chỉ là 7%.

Các công ty bất động sản giờ đây phải đối mặt với tình trạng mất cân xứng giữa kỳ hạn của tài sản có và tài sản nợ (ALM) bởi vì cứ mỗi hai năm, các công ty này cần phải mua lại /đảo nợ với các khoản nợ hiện hữu, trong khi quỹ đất thô đã mua sẽ tạo ra dòng tiền lành mạnh trong tương lai xa.

Lịch sử tài chính có rất nhiều ví dụ về việc thắt chặt tín dụng gây ra các vấn đề nghiêm trọng đối với doanh nghiệp và tổ chức tín dụng về tình trạng mất thanh khoản từ tình trạng mất cân xứng giữa kỳ hạn của tài sản có và tài sản nợ.

Vấn đề thứ hai là việc chuyển mục đích sử dụng quỹ đất thô trở nên kéo dài hơn trong những năm gần đây vì có rất nhiều nút thắt trong quá trình phê duyệt dự án, càng làm hạn chế khả năng tái tài trợ các khoản trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khi đáo hạn bằng các khoản vay ngân hàng đúng thời hạn.

Kết luận, Vinacapital nêu ba điểm quan trọng mà các nhà đầu tư cần nắm được: Chính phủ có thể dễ dàng giải quyết tình hình bằng cách khuyến khích các ngân hàng cho các công ty bất động sản vay (ví dụ bằng cách giảm các phương thức kiểm soát của các khoản vay cho các công ty bất động sản).

Chính phủ có thể đẩy nhanh quá trình phê duyệt các dự án mới để giảm bớt các vấn đề về thanh khoản của các công ty bất động sản.

Nhu cầu nhà ở mới vẫn tiếp tục phát triển mạnh và giá cả các căn hộ vẫn phù hợp đối với đại đa số những người mua thuộc tầng lớp trung lưu. Nói cách khác, về cơ bản, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn lành mạnh (trái ngược hoàn toàn với Trung Quốc), bất chấp phải đối mặt với các vấn đề thanh khoản trước mắt.

Cuối cùng, GDP của Việt Nam vẫn đang trên đà tăng trưởng 8% vào năm 2022 và gần 6% vào năm 2023, trong khi lợi nhuận các doanh nghiệp đang trên đà tăng trưởng với dự báo khoảng 17% trong năm nay và năm sau. Sự kết hợp giữa giá cổ phiếu giảm và lợi nhuận tăng đã khiến hệ số P/E năm 2022 của VN-Index giảm từ mức trên 17 lần vào đầu năm 2022 xuống còn 9 lần hiện tại, và P/E dự phóng 2023 là 8 lần, thấp hơn 40% so với định giá P/E dự phóng của các nước trong khu vực.

Các lo lắng về khả năng của các công ty Việt Nam tiếp cận tín dụng đã ảnh hưởng xấu lên chỉ số VN-Index, nhưng VinaCapital tin rằng vấn đề “thắt chặt tín dụng” của Việt Nam chủ yếu nằm ở lĩnh vực bất động sản.

"Nhu cầu đối với nhà ở mới tại Việt Nam vẫn rất mạnh và giá vẫn phải chăng, vì vậy giá cổ phiếu bất động sản có lẽ sẽ phục hồi khi và chỉ khi Chính phủ có các hành động nới lỏng các điều kiện tín dụng bất động sản. Thị trường gần đây đã phát ra những tín hiệu sớm về những việc nới lỏng này, khiến giá cổ phiếu tăng trở lại”, ông Michael Kokalari đánh giá.