Thị trường BĐS năm 2021 và 9 tháng đầu năm không có nhà ở bình dân

Chênh lệch giữa nhà ở bình dân và nhà ở cao cấp

Nếu như trước đây, tại TP.HCM, phân khúc nhà bình dân được xem là “vừa túi tiền” đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đa số người có thu nhập trung bình hoặc thấp, thường có giá dưới 30 triệu đồng/m2 (dưới 2 tỷ đồng/căn). Loại hình này thường nằm ở các quận, huyện vùng ven, như quận 12, huyện Bình Chánh hay Thủ Đức (khu giáp ranh Bình Dương)… còn bây giờ chỉ thấy toàn căn hộ cao cấp, trung cấp được chiết khấu 40 - 50%, nên mới có giá… gần 30 triệu đồng/m2. Nhưng muốn “ăn” 40 - 50% chiết khấu, thì phải chi “tiền tươi, thóc thật” vượt… 98% tổng giá trị căn hộ.

Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, giai đoạn 2016 – 2020, diện tích sàn nhà ở thương mại toàn Thành phố tăng thêm 13,98 triệu m2, vượt 112,9% so với chỉ tiêu đề ra (chỉ tiêu là 6,568 triệu m2 sàn). Tổng cộng có tới 148.415 căn nhà thương mại được hình thành, gấp gần 10 lần so với nhà ở xã hội (14.954 căn).

Năm 2021, dù tình khó khăn do Covid-19, nhưng các “đại gia” bất động sản tại TP.HCM cũng tung ra được hơn 14.443 căn. 9 tháng đầu năm 2022, TP.HCM lại “nổ” thêm 11.600 căn, chiếm tỷ lệ… 100% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.

Đáng nói, trong tổng số nhà ở hạng trung và cao cấp được tung ra thị trường nêu trên, thì dòng cao cấp tăng liên tục. Thống kê của HoREA cho thấy, nếu như năm 2017 (năm “đỉnh cao” của thị trường bất động sản), số lượng nhà cao cấp chỉ có gần 11.000 căn, chiếm 25,5% tổng số nhà ở được đưa ra thị trường, thì đến năm 2021 đã chiếm 72%. Năm 2022, chỉ trong 9 tháng đầu năm, với hơn 9.300 căn được tung ra, phân khúc này đã chiếm trên 80% trị trường. Đặc biệt, từ năm 2019 đến nay, đã xuất hiện dự án và căn hộ bất động sản “siêu sang” với giá rao bán lên đến khoảng 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2.

Trước thực trạng của thị trường, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trong giai đoạn 2016 – 2020, Thành phố thực hiện được gần 15.000 căn hộ nhà ở xã hội, chỉ đạt 75% kế hoạch. Dự kiến, thời gian tới, Thành phố sẽ có thêm hơn 2.000 căn từ 4 dự án nhà ở xã hội vừa được khởi công trong giai đoạn 9 tháng đầu năm 2022. Tuy nhiên, con số trên chưa thể đáp ứng nhu cầu của hơn 388.000 người có thu nhập thấp đang khát nhà ở bình dân.

Chuyên gia kiến nghị gì?

Tại một báo cáo mới đây gửi UBND TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, căn hộ bình dân với mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 của thị trường bất động sản Việt Nam là đã cao hơn khoảng… 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội, trong khi tại các nước công nghiệp phát triển, chỉ số này chỉ cao khoảng 6 – 7 lần mức thu nhập.

“Mức giá như vậy, nên người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu không có chính sách hỗ trợ”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA khẳng định.

Theo nhận định của HoREA, những thách thức trên là dấu hiệu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản không đồng đều, thiếu ổn định tại TP Hồ Chí Minh hiện nay. Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc cao cấp chỉ nên chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Nhằm hiện thức hoá mục tiêu này, HoREA đã kiến nghị chính quyền thành phố đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; trong đó, ưu tiên đấu thầu dự án cho thuê đối với các phần diện tích đất công thuộc các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao được quy hoạch để phát triển khu lưu trú dành cho công nhân, khu nhà ở chuyên gia.

Mặt khác, HoREA cũng đề nghị thành phố cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có thể được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án hoặc hoán đổi 20% quỹ đất này bằng số lượng nhà ở xã hội, diện tích đất ở tương đương. Các doanh nghiệp cũng nên được phép đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho thuê là phòng trọ, nhà trọ nhằm tăng nguồn cung cho thị trường và thêm nhiều sự lựa chọn cho người dân.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường của Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle tại Việt Nam nhận định, việc phát triển nhà ở giá rẻ rất quan trọng để giảm bớt áp lực cho thị trường bất động sản của TP Hồ Chí Minh, nhưng việc thiết kế và thực hiện các dự án này cần rất nhiều hỗ trợ từ chính quyền.

Một số giải pháp khả thi có thể đến từ việc đưa ra các chính sách hỗ trợ tốt hơn về thuế cho nhà phát triển trong phân khúc này; đẩy nhanh và ưu tiên việc cấp phép cho các dự án trong phân khúc giá thấp, hoặc việc phát triển hạ tầng giúp cải thiện kết nối giữa các khu vực ngoại ô với khu trung tâm và các khu vực làm việc sẽ là những yếu tố tích cực thúc đẩy phát triển nhà ở bình dân.