Xu hướng đầu tư của thị trường bất động sản Hà Nội năm nay tập trung vào đâu?

Báo cáo thị trường bất động sản quý 4/2022 của Batdongsan.com.vn ghi nhận sự tăng tốc của thị trường cho thuê tại Hà Nội. Trong khi thị trường mua bán sụt giảm 8% trong năm 2022 thì bất động sản cho thuê tăng trường ấn tượng với con số 63%.

Mức tăng trưởng ở từng quận đều rất ấn tượng. Cụ thể, với phân khúc căn hộ chung cư, căn hộ cho thuê quận Cầu Giấy tăng 25% về giá, mức độ quan tâm tăng 34%. Giá thuê chung cư Tây Hồ tăng 40%, mức độ quan tâm tăng 8%. Giá thuê chung cư Đống Đa tăng 23%, mức độ quan tâm tăng 25%. Tỉ lệ tương tự với chung cư cho thuê Thanh Xuân là 29% và 15%.

Cũng theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, phân khúc nhà phố cho thuê Hà Nội tăng nhanh về mức độ quan tâm và giá cho thuê từ đầu năm 2022. Nhà phố cho thuê quận Cầu Giấy có giá thuê tăng 14%, mức độ quan tâm tăng 53%. Giá thuê nhà phố quận Ba Đình tăng 7%, mức độ quan tâm tăng 140%. Nhà phố cho thuê quận Đống Đa ghi nhận giá thuê tăng 33%, mức độ quan tâm tăng 48%. Các con số tương tự tại quận Hai Bà Trưng là 42% và 26%.

Những con số trên khẳng định sự tăng trưởng ấn tượng của thị trường cho thuê của hai phân khúc chung cư và nhà phố. Đây cũng là những phân khúc ghi nhận sự đổ tiền mạnh mẽ của giới đầu tư theo hướng mua rồi cho thuê lại.

Một khảo sát của Batdongsan.com.vn vào thời điểm tháng 5 năm 2022 đã ghi nhận sự phục hồi của bất động sản bán lẻ khi giá thuê trở về được mức trước dịch. Sau khi thiết lập lại được mức giá trước dịch, đến thời điểm hiện tại, thị trường mặt bằng bán lẻ nhà phố đã ghi nhận mức giá thuê mới, tăng cao so với trước.

Đơn cử, tại quận Hoàn Kiếm, nhà mặt phố Bà Triệu, tuỳ diện tích và vị trí đang có mức giá thuê dao động từ 150-490 triệu đồng/m2, tăng 10-20% so với giữa năm ngoái. Cùng biên độ thời gian, các diện tích từ 50-100m2, giá thuê đạt mức 60-90 triệu đồng/tháng, tăng 15-20% so với năm ngoái.

Tương tự, giá thuê nhà mặt phố Trần Hưng Đạo với diện tích thuê từ 200-300m2 đang ở mức 160-500 triệu đồng/tháng, tăng 15% so với nửa năm trước. Cùng con phố này, với các diện tích nhỏ từ 40-60m2, giá thuê đang dao động từ 45-80 triệu đồng/m2, tăng 15% so với giữa năm ngoái.

Không chỉ mặt bằng bán lẻ nhà phố thuộc các tuyến phố lớn mà ngay cả các mặt bằng nhỏ nằm trong các ngõ thuộc các quận gần ngoại thành, không trung tâm bằng các quận trên, giá thuê cũng tăng nhẹ chỉ trong khoảng nửa năm gần đây.

Cụ thể, mặt bằng kinh doanh nằm trong các ngõ nhỏ ở Nam Từ Liêm như mặt bằng kinh doanh ở Mễ Trì Thượng, Mễ Trì Hạ, Phú Đô, có diện tích phổ biến từ 15-40m2 cũng chứng kiến mức tăng mạnh cả về giá thuê và lượng khách tìm thuê. Giá cho thuê đang ở mức 4-8 triệu đồng/tháng tăng khoảng 10% so với mức giá thuê của tháng 8 năm ngoái là 3,7-7 triệu đồng/tháng. Mặt bằng kinh doanh quận Thanh Xuân thuộc Nhân Chính, Kim Giang, Khương Đình, Hạ Đình, giá thuê tăng khoảng 15% so với tháng 9/2022, từ mức 4,5-9 triệu đồng/tháng lên mức 5,5-10 triệu đồng/tháng. Mặt bằng kinh doanh trong ngõ ở Cầu Giấy thuộc Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Trung Hòa, Dịch Vọng Hậu, giá thuê cũng tăng từ 5-9,5 triệu đồng/tháng lên 6-10 triệu đồng/tháng.

Với đà tăng trưởng của thị trường bán lẻ hiện nay, môi giới chuyên phân khúc mặt bằng bán lẻ khu vực trung tâm Hà Nội nhận định giá thuê sẽ tiếp tục tăng từ 10-15% trong năm 2023 trước tốc độ đô thị hoá cao, nhịp sống trở lại bình thường sau đại dịch và tốc độ tăng trưởng của ngành bán lẻ được dự báo sẽ tiếp tục bứt phá trong năm nay. Đà tăng giá dù tiếp diễn trong năm 2023 nhưng sẽ chậm hơn, khó đạt mức 20-25% ở một số khu vực như trong năm 2022.

Theo số liệu từ Cục quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, từ quý 3/2022, nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh tại các trung tâm thương mại và nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ nhà phố tại các quận trung tâm Hà Nội tiếp tục tăng so với các quý trước.

Tại khu vực trung tâm, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng kinh doanh gồm trung tâm thương mại và nhà mặt phố luôn đạt trên 95%. Sự phục hồi và tăng trưởng ấn tượng của thị trường bán lẻ là nguyên nhân cho sự bứt phá ngoạn mục của phân khúc này.

Tổng cục Thống kê Việt Nam cũng nhấn mạnh sự tăng trưởng của thị trường bán lẻ trong báo cáo Tình hình kinh tế xã hội năm 2022. So với năm 2021, ước tính GDP năm 2022 tăng 8,02%. Đây cũng là mức tăng cao nhất trong giai đoạn 2011-2022. Trong đó, ngành bán lẻ đóng góp tỉ trọng không nhỏ vào mức tăng trưởng trên khi tăng tới 10,15%. Cũng trong năm 2022, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 19,8% so với năm trước, ước đạt 5.679,9 nghìn tỷ đồng.

Sự tăng trưởng ấn tượng của thị trường bán lẻ thúc đẩy sự cất cánh của bất động sản bán lẻ, đặc biệt là nhà phố khu vực trung tâm – nơi mà lưu lượng giao thông lớn, nhu cầu tiêu dùng cao.

Dù 2022 là một năm khó khăn của thị trường bất động sản nhưng giới chuyên gia vẫn chỉ ra những điểm sáng của nền kinh tế vĩ mô và coi đây sẽ là nền tảng, đà bật của thị trường bất động sản trong năm 2023.

Về nhu cầu thị trường, ông Đính cho rằng nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021-2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030, đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.