Hợp đồng thuê nhà không công chứng: Rủi ro thuộc về ai?

Để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, hợp đồng cho thuê nhà ra đời như sự thỏa thuận bằng giấy tờ để thực hiện những giao kết trước đó. Liệu hợp đồng thuê nhà không công chứng có đủ giá trị pháp lý để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ ràng buộc đôi bên?

Hợp đồng cho thuê nhà có bắt buộc phải công chứng?

Thông thường, giữa bên thuê và bên cho thuê khi diễn ra giao kết về nhà ở sẽ thể hiện trên hợp đồng thuê nhà. Đây được coi là thỏa thuận dân sự về việc cho thuê tài sản giữa các bên. Hợp đồng có hiệu lực khi các bên đã thỏa thuận và thống nhất các điều khoản về quyền lợi và nghĩa vụ đối với tài sản trên.

Tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực như sau:

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Tuy nhiên, đối với trường hợp giao dịch về nhà ở (cho thuê nhà ở), khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

“2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng”.

Như vậy, theo Luật Nhà ở, các bên thuê nhà hay cho thuê không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà, trừ khi có phát sinh nhu cầu. Cũng theo đó, thời điểm hợp đồng có hiệu lực cũng là thời điểm hợp đồng được ký kết.

Hợp đồng không công chứng: Rủi ro thuộc về ai?

Thực tế cho thấy, có không ít những trăn trở xung quanh vấn đề lo ngại đối phương đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, trong khi hợp đồng chưa công chứng thì liệu có đảm bảo ràng buộc về mặt pháp lý? Căn cứ vào đâu để bên thuê nhà đảm bảo được Luật pháp và Nhà Nước bảo vệ quyền lợi khi bên cho thuê muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng khi chưa đến thời hạn?

Như đã đề cập, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng. Bên cạnh đó, giá trị pháp lý của hợp đồng thuê nhà không phụ thuộc vào việc hợp đồng có được công chứng, chứng thực hay không.

Theo Luật Nhà ở năm 2014 ghi rõ, các bên đã giao kết trong hợp đồng có quyền thỏa thuận, thống nhất về giá tiền thuê và thời điểm thanh toán. Tuy nhiên, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp bên thuê nhà không trả tiền thuê theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng, có hành động tự ý đục phá hoặc cho thuê lại mà không hỏi ý kiến người cho thuê,…

Cũng theo đó, bên thuê nhà cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng tương tự. Điều này chỉ áp dụng trong các trường hợp bên cho thuê tự ý tăng phí thuê nhà, không bảo trì sửa chữa khi có hư hỏng nặng, tài sản nhà ở hiện tại liên quan đến tranh chấp với bên thứ ba.

Như vậy, bên cho thuê và bên thuê nhà luôn được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở. Và hợp đồng cho thuê nhà với sự xác nhận thóa thuận giữa hai bên hoàn toàn có giá trị pháp lý.

Mặc dù luật pháp không bắt buộc các bên thuê nhà phải công chứng hợp đồng thuê, tuy nhiên, các bên giao kết hợp đồng cũng nên suy xét về quy mô tài sản cho thuê và đề xuất việc công chứng để phòng tránh tối đa rủi ro xảy ra.

Đặc biệt, người thuê nhà nên yêu cầu hợp đồng công chứng vì nếu chủ nhà đơn phương hủy hợp đồng, đòi lại nhà trước thời hạn thì hầu hết bên thuê nhà phải chịu thiệt. Đặc biệt, cũng cần kiểm tra tính pháp lý của căn nhà như có thế chấp, ngăn chặn gì hay không để hạn chế tranh chấp có thể xảy ra.