2 phân khúc bất động sản có xu hướng tăng giá

Theo Báo cáo của bộ phận Nghiên cứu và phát triển - BHS Group (BHS R&D), phân khúc chung cư có sự bùng nổ mạnh mẽ ở phân khúc căn hộ hạng A và hạng Sang. Trong quý 4/2024 tổng nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng đạt hơn 20.500 căn hộ, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở cao tầng ở Hà Nội tiếp tục chiếm ưu thế, cao gấp đôi so với TP.HCM. Lũy kế cả năm có khoảng 43.350 căn hộ được đưa ra thị trường, tăng 96% so với cùng kỳ năm trước.

Lũy kế cả năm 2024, thị trường Hà Nội có xu hướng tăng giá 13 – 25%, TP. HCM có xu hướng tăng nhẹ hơn 8 – 16%. Tỷ lệ hấp thụ chung cả năm 2024 đạt 87% tổng nguồn cung, trong đó thị trường Hà Nội chiếm ưu thế hơn với lượng giao dịch cao gấp 4 lần TP.HCM, đạt 30.300 căn.

BHS R&D dự kiến có khoảng gần 42.200 căn hộ sẽ ra mắt thị trường trong năm 2025, tập trung tại hai thị trường chính là Hà Nội và TP. HCM song có xu hướng lan dần sang các đô thị vệ tinh khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp. Phân khúc căn hộ hạng A và hạng Sang tiếp tục dẫn đầu thị trường.

Giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung sản phẩm phần lớn đến từ các giai đoạn mới của dự án cũ và chỉ tập trung ở một số khu vực và chủ đầu tư nhất định. Dự kiến mức độ tăng trưởng trung bình theo quý từ 3 – 7% ở cả 3 hạng, trong đó hạng A dự báo sẽ tăng mạnh nhất, giá bán phân khúc căn hộ hạng B sẽ dần biến mất trên thị trường.

Đánh giá chung về thị trường nhà ở, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường nhà ở, với nguồn cung phong phú và chất lượng sản phẩm được nâng cao hơn thúc đẩy bởi cạnh tranh gia tang từ các chủ đầu tư. Thị trường được kỳ vọng sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn, khi có thời gian thích nghi với các luật sửa đổi cùng với các thông tư và hướng dẫn thi hành mới.

Điều này sẽ tạo ra một môi trường pháp lý rõ ràng, khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển dự án, đồng thời mở ra cơ hội cho nhiều người dân có thể tiếp cận và mua nhà dễ dàng hơn.

Về phân khúc nhà ở thấp tầng, báo cáo BHS R&D cho thấy trong năm 2024 nguồn cung và lượng giao dịch chủ yếu tại thị trường miền Bắc tăng mạnh. Lũy kế cả năm có 22.100 căn được đưa ra thị trường, tăng gấp 2.8 lần so với cùng kỳ năm trước. Sản phẩm liền kề, biệt thự, shophouse chiếm đến 89% lượng giao dịch và chiếm 86% nguồn cung thấp tầng nhà ở cả nước. Bên cạnh đó lượng hấp thụ sản phẩm đất nền ở mức 11%.

Nguồn cung nhà ở thấp tầng trong năm 2025 dự kiến sẽ tăng mạnh với khoảng 28.800 sản phẩm, chủ yếu ở Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Hà Nam, Đồng Nai, Long An. Đất nền vẫn là dòng sản phẩm được ưa chuộng vì tổng giá nhỏ hơn sản phẩm xây sẵn và dễ dàng thanh khoản. Giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục có xu hướng tăng nhẹ, dự kiến mức độ tăng trưởng trung bình theo quý từ 2 – 5%.

Có thể coi 2023 - 2024 là thời điểm sàng lọc các dự án đất nền, những nơi lợi dụng tin tức đầu tư để tự phân lô – tự thổi sóng sẽ khiến các nhà đầu tư dè chừng. Ngược lại, đất nền mang giá trị thực, nằm tại trung tâm các địa phương, có pháp lý vững vàng, đã hoàn thiện hạ tầng và có tổng giá trị dưới 3 tỷ mới là sản phẩm được khách hàng (chủ yếu tại địa phương) tiêu thụ với mục đích tích lũy tài sản.

Nhận định về phân khúc bất động sản liền thổ trong thời gian tới, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, tại Hà Nội, hiện có rất nhiều khu đô thị, đại đô thị đã và đang hình thành, điều này sẽ cung cấp dồi dào nguồn cung và tiếp tục duy trì nguồn cung ổn định trong thời gian tới. Tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội dự báo sẽ ở mức khá, từ khoảng 70-80%. 

Còn tại thị trường TP.HCM, ở thời điểm hiện tại vẫn có một số dự án nằm trong phạm vi thành phố có quỹ đất dành cho phân khúc nhà liền thổ. Tuy nhiên, các dự án này vẫn còn phụ thuộc khá nhiều vào tiến độ triển khai. Nhìn chung, thời gian tới, nguồn cung phân khúc nhà phố/biệt thự có sự phục hồi, tăng giá vẫn là xu hướng chính. Đặc biệt, do nguồn cung tiếp tục khan hiếm, khả năng giá trung bình biệt thự/liền kề tại TP.HCM vẫn sẽ cao hơn khá nhiều so với Hà Nội.