2025: M&A bất động sản bùng nổ với những thương vụ 'khủng'?

M&A bất động sản: Dấu ấn khối ngoại

Là một năm ghi dấu sự phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam, song về cơ bản, khối ngoại vẫn là bên chiếm ưu thế trong các thương vụ M&A.

Chẳng hạn tại thương vụ lớn nhất năm - Vingroup (HoSE: VIC) bán Vincom Retail (HoSE: VRE) trị giá 39.100 tỷ đồng (tương đương 1,54 tỷ USD), bên mua là các doanh nghiệp có liên hệ với tập đoàn đa ngành Berjaya Corporation Berhad của Malaysia.

Hay như ở thương vụ lớn thứ hai trong năm - Becamex IDC chuyển nhượng dự án khu đô thị và nhà ở Tân Thành Bình Dương với giá 553 triệu USD (khoảng 13.800 tỷ đồng), bên mua cũng là khối ngoại - Công ty TNHH Sycamore thuộc CapitaLand - một trong những tập đoàn bất động sản lớn nhất của châu Á, có trụ sở chính tại Singapore.

CapitaLand cũng là bên đã mua một phần Vinhomes Ocean Park 1 của Vingroup trong năm nay để làm dự án The Senique Hanoi. Trước đó, tập đoàn ngoại này đã mua một phần Vinhomes Smart City để làm dự án Lumi Hanoi.

Liên quan tới Vingroup, nhà phát triển bất động sản số 1 Việt Nam, vừa qua đã tiếp tục chuyển nhượng một phần Vinhomes Royal Island cho Nomura Real Estate, sau khi đã nhượng cho tập đoàn Nhật Bản này 2 phân khu trên đảo Vũ Yên – Hải Phòng.

Dấu ấn của các nhà đầu tư Nhật Bản cũng được thể hiện trong thương vụ Nam Long (HoSE: NLG) bán 25% vốn tại dự án Paragon Đại Phước cho đối tác chiến lược Nishi Nippon Railroad. Thương vụ trị giá 662 tỷ đồng (tương đương 26 triệu USD).

Ngoài ra, không thể không kể đến việc Kim Oanh Group đã kí kết hợp tác ba tập đoàn: Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development (đều của Nhật Bản) để phát triển dự án Một Thế Giới - The One World tại Bình Dương. Dự án có quy mô gần 50ha, tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD.

Tất nhiên, khối nội cũng không hoàn toàn lép vế. MIK Group, Masterise Group tiếp tục là những “thợ săn” hiệu quả nhất khi liên tục mua được những lô đất đắc địa trong các đại dự án của Vingroup, từ Vinhomes Smart City (The Solar Park, The Victoria – MIK Group), đến Vinhomes Ocean Park 2 (Lumiere Spring Bay – Masterise Group) rồi Vinhomes Global Gate (Masteri Grand Avenue – Masterise Group; Imperia Siganture – MIK Group).

Hay Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội đã thâu tóm thành công Công ty TNHH Saigon Glory, qua đó giành lấy dự án One Central HCM tại khu tứ giác Bến Thành (TP. HCM) về tay mình.

Các thương vụ đáng chú ý khác của khối nội có thể kể thêm là 2 công ty HTV Đại Phước và Bất động sản Vinobly đã lấy được 70% vốn tại Công ty TNHH Saigon Sport City – chủ đầu tư dự án cùng tên quy mô 64ha, tổng mức đầu tư 500 triệu USD (tại TP. Thủ Đức, TP. HCM) của Keppel Land – “ông lớn” bất động sản Singapore. Hoặc như Công ty Cổ phần New Goldsun mua được một phần dự án The Terra Bắc Giang từ tay Văn Phú Invest.

2025 có khác?

Dù đã có những thương vụ rất lớn, song về cơ bản, thị trường M&A bất động sản năm 2024 chưa thực sự sôi động, do cả số lượng thương vụ lẫn quy mô tổng giá trị giao dịch thấp hơn nhiều so với các năm liền kề trước đó.

Lý giải với VietnamFinance về hiện trạng này, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam – một chuyên gia về M&A, cho hay nguyên nhân đến từ cả phía cung lẫn cầu. Về phía cung, số lượng dự án đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng không nhiều, do hầu hết gặp vướng mắc pháp lý. Số dự án có pháp lý đầy đủ thì các chủ đầu tư giữ lại để tự triển khai chứ không bán. Trong khi đó, về phía cầu, người mua rất kén chọn, chỉ mua các dự án đã đủ pháp lý, sạch mặt bằng hoặc chí ít có khả năng hoàn thành cả 2 điều kiện trên.

Bởi vậy, ông Cần cho rằng năm 2025, với việc hành lang pháp lý đã được xây dựng xong, vướng mắc pháp lý của các dự án được tháo gỡ, nguồn cung cho hoạt động M&A sẽ tăng lên, giúp số lượng thương vụ gia tăng tương ứng.

“Nhà ở, khu công nghiệp, giáo dục, bệnh viện sẽ là các phân khúc được nhà đầu tư ưa chuộng do nhu cầu lớn của thị trường”, ông Cần nhận định.

Ông cho rằng khối ngoại sẽ vẫn là bên làm chủ cuộc chơi M&A bất động sản tại Việt Nam năm 2025. Nguyên do là khối ngoại có năng lực tài chính mạnh, trong khi chỉ có rất ít doanh nghiệp nội đạt được điều này. “Phần lớn chủ đầu tư nội vẫn đang vật lộn với khó khăn, không có sức để mua. Nếu họ vượt qua được khó khăn, hầu hết cũng chỉ tập trung làm dự án của mình chứ ít tham gia mua bán”, Chủ tịch Sohovietnam phân tích.

Ông cũng nói thêm rằng, bối cảnh hiện nay đã đổi thay so với trước. Pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản mới khiến rào cản gia nhập thị trường tăng lên, không phải đơn vị nào cũng có thể đáp ứng được. Các doanh nghiệp muốn tham gia thị trường giờ đây không còn có thể “tay không bắt giặc”, mà phải có năng lực tài chính, chiến lược đầu tư, kinh doanh bài bản, chuyên nghiệp. Vì vậy, cuộc chơi M&A sẽ thay đổi về chất.

Đây cũng là điều mà ông Lê Đình Chung, CEO SGO Homes, chỉ ra: “Sự thay đổi của các quy định pháp luật đòi hỏi các chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính vững mạnh. Song hiện nay rất nhiều doanh nghiệp năng lực yếu nên chắc chắn việc bán dự án hoặc hợp tác phát triển dự án sẽ diễn ra nhiều trong tương lai”.

“Ngay năm 2024, đến cả ông lớn cũng còn phải chuyển nhượng nhiều, huống hồ các doanh nghiệp nhỏ”, ông Chung bình luận.