Thị trường bất động sản dần phục hồi tích cực nhờ chính sách và dòng vốn, triển vọng năm 2025 sẽ tươi sáng hơn?

Phục hồi sau gian đoạn khó khăn

Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn hồi phục sau một thời gian dài đối mặt với khó khăn lớn, nhưng vấn đề nợ nần vẫn là thách thức lớn đối với nhiều doanh nghiệp. Tính đến hết quý III/2024, dư nợ tài chính của 87 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng gần 11% so với đầu năm, cho thấy tình hình tài chính của các công ty vẫn chưa thực sự ổn định. Hàng loạt doanh nghiệp lớn trong ngành vẫn đang phải vật lộn với khối nợ khổng lồ và áp lực đáo hạn trái phiếu, khiến "cơn bão" nợ vẫn chưa hoàn toàn buông tha họ.

Theo báo cáo từ VIS Rating, tính đến quý III/2024, hơn một nửa số chủ đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với đòn bẩy tài chính yếu và khả năng trả nợ thấp. Nguyên nhân chủ yếu là do trong giai đoạn 2021 - 2023, nhiều doanh nghiệp đã vay nợ quá mức để phát triển các dự án bất động sản, dẫn đến hàng loạt dự án dang dở và hàng tồn kho ứ đọng. Điều này càng làm trầm trọng thêm tình hình tài chính của các doanh nghiệp bất động sản khi thị trường vẫn còn đang ảm đạm.

Dù tình hình nợ vẫn là vấn đề lớn nhưng VIS Rating dự báo rằng ngành bất động sản sẽ có sự cải thiện vào năm 2025 nhờ vào các quy định mới về kiểm soát tín dụng.

Theo ông Dương Đức Hiếu, CFA - Giám đốc, Chuyên gia phân tích cấp cao, khối xếp hạng tín nhiệm và nghiên cứu VIS Rating, ngoài việc hạn chế mức vay nợ, một yếu tố quan trọng khác giúp ngành bất động sản ổn định là sự gia tăng trong việc phê duyệt pháp lý các dự án. Khi các thủ tục pháp lý được phê duyệt nhanh hơn, các doanh nghiệp sẽ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay, từ đó phát triển và mở bán các dự án mới, cải thiện doanh thu và tạo ra dòng tiền ổn định hơn.

Ông Hiếu kỳ vọng, các chính sách kiểm soát tín dụng, nhiều yếu tố khác đang hỗ trợ cho sự hồi phục của ngành bất động sản. Đầu tiên, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2024 và dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong năm 2025. Trong 10 tháng đầu năm 2024, mức tăng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đã vượt hơn 100%, đạt 5,2 tỷ USD, cho thấy sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư quốc tế đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Thứ hai, thị trường chứng khoán cũng đang trở thành kênh huy động vốn quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản. Việc phát hành cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đã tăng mạnh trong năm 2024 và dự kiến sẽ tiếp tục được thúc đẩy trong năm 2025 nhờ triển vọng nâng hạng thị trường mới nổi của Việt Nam. Điều này mở ra cơ hội huy động vốn lớn cho ngành bất động sản, hỗ trợ các doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn.

Cuối cùng, thị trường trái phiếu bất động sản dự kiến sẽ phục hồi vào năm 2025 sau khi giá trị phát hành mới giảm mạnh 15% trong năm 2024. Các nhà đầu tư kỳ vọng việc thực thi Luật Chứng khoán mới sẽ tạo điều kiện cho trái phiếu bất động sản chất lượng cao được phát hành, giúp thu hút dòng vốn vào ngành này. Những quy định chặt chẽ về bảo lãnh ngân hàng, tài sản đảm bảo và xếp hạng tín nhiệm sẽ nâng cao sự an tâm của nhà đầu tư, qua đó giúp thị trường trái phiếu bất động sản ấm lên.

Phân khúc nào được quan tâm?

Các chuyên gia dự báo, thị trường sẽ khởi sắc từ quý II/2025 với tâm lý của nhà đầu tư tự tin vào kinh tế và mức lợi suất, lúc này, đất nền và biệt thự dự án được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Từ đầu năm 2026 là giai đoạn ổn định của ngành bất động sản và ghi nhận sự trở lại, hoặc xuất hiện của nhiều loại hình đa dạng.

Hiện nay, cán cân cung cầu đang được điều chỉnh khi nguồn cung tăng, làm giảm áp lực về cầu, kéo theo sự điều chỉnh giá bán bất động sản về mức phù hợp hơn. Các chuyên gia nhận định rằng sự điều chỉnh này sẽ tiếp tục trong giai đoạn tiếp theo, tạo nền tảng vững chắc cho sự phục hồi và tăng trưởng giá trong trung hạn.

Dự báo, giá bất động sản có thể tăng từ 5 - 10% mỗi năm, tùy thuộc vào từng phân khúc và khu vực, nhờ vào sự ổn định của nguồn cung và sự quay trở lại mạnh mẽ của nhu cầu đầu tư.

Sau giai đoạn khó khăn, dòng tiền trên thị trường bất động sản đã bắt đầu quay lại vào cuối năm 2024 và dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2025. Sự phục hồi này được thúc đẩy bởi tâm lý lạc quan và kỳ vọng vào tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Các chính sách tín dụng linh hoạt và các gói hỗ trợ kinh tế từ Chính phủ cũng đóng vai trò quan trọng trong việc kích thích dòng vốn và khuyến khích nhà đầu tư quay lại thị trường.

Tầm nhìn dài hạn của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2025 trở đi sẽ tập trung vào việc phát triển bền vững, đặc biệt là các sản phẩm khan hiếm, có giá trị và thu về dòng tiền. Nhà đầu tư đang dần chuyển hướng sang những dự án chú trọng yếu tố thiên nhiên và các tiện ích chăm sóc sức khỏe toàn diện, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ và phát triển ổn định trong những năm tới, đặc biệt là trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp và khoáng nóng ven đô. Cơ hội thị trường cho các nhà đầu tư.