'429 dự án condotel bị mắc kẹt, nếu tháo gỡ sẽ có khoảng 30 tỷ USD'

Phải sốc thị trường bất động sản lên

Tham luận tại hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững do Thủ tướng chủ trì, TS. Cấn Văn Lực cho rằng thị trường bất động sản 2 năm vừa qua phát triển tích cực, đôi chỗ hơi nóng nhưng bắt đầu hơi trầm lặng, quan trọng là giờ phải sốc thị trường lên.

Vấn đề thứ hai, theo ông Lực, là kết nối vấn đề về phát triển thị trường vốn, đây là hai lĩnh vực liên thông rất quan trọng, thị trường tài chính và thị trường bất động sản.

Về vai trò của thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho biết trước thời điểm dịch bệnh, bất động sản đóng góp 4,5% GDP cộng thêm lĩnh vực xây dựng là khoảng 10,5% GDP nhưng mức này thấp hơn 14-15% của Trung Quốc, của Ấn Độ, Thái Lan… nên Việt Nam còn rất nhiều dư địa để phát triển thị trường bất động sản.

Yếu tố nữa là tính lan tỏa lớn, theo tính toán sơ bộ, có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan trực tiếp và gián tiếp tới lĩnh vực bất động sản. Đáng chú ý nhất là 4 ngành lớn có liên quan trực tiếp là xây dựng, tài chính ngân hàng, dịch vụ ăn uống, du lịch. 4 lĩnh vực này đóng góp khoảng 28,8% GDP năm 2019.

Thứ tư, tính liên thông giữa ngân hàng, chứng khoán với bất động sản, ông Lực đồng tình với phát biểu của Thủ tướng là đảm bảo kinh tế vĩ mô thì mới ổn định thị trường bất động sản và ngược lại.

Thứ năm là bất động sản thu hút đầu tư nước ngoài, bình quân năm thu hút 11% vốn FDI, nếu tính từ khi mở cửa nền kinh tế, đến nay vốn đăng ký vào bất động sản khoảng 65,3% vốn đăng ký, chiếm 15,3% tổng đầu tư FDI vào Việt Nam.

Về tình hình vốn, ông Lực cho biết có 5 nguồn vốn khác nhau liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có 2 nguồn vốn chủ lực là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Về cơ bản những năm vừa qua rất tốt nhưng thời gian gần đây bắt đầu chững lại.

Ông Lực cũng lưu ý 3 vấn đề về nguồn vốn cho bất động sản. Thứ nhất, dư nợ tín dụng ngân hàng hiện nay trong đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 20,6% tổng dư nợ của nền kinh tế, mức này tương đương với Philippines, nhưng thấp hơn so với Trung Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Mỹ.

"Dư địa để cho vay bất động sản ở Việt Nam vẫn còn dư địa, đặc biệt cho vay nhà ở, đây là chủ trương cần thúc đẩy trong thời gian tới", ông Lực nói.

Riêng về thị trường trái phiếu doanh nghiệp, TS. Lực cho rằng nếu có thái độ ứng xử phù hợp, sẽ phát triển rất tốt, song rất tiếc trong thời gian vừa qua có chững lại. Nhưng ông vẫn nhấn mạnh rằng đây là một kênh huy động vốn cũng hữu ích, nhất là vốn trung và dài hạn.

Vấn đề rủi ro đối với câu chuyện vốn cho bất động sản ông nhận thấy chưa đa dạng, mặc dù có 5 loại hình khác nhau nhưng vẫn tập trung vào tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Chính vì vậy, cần phải phát triển thị trường vốn để có nhiều quỹ đầu tư hơn, quỹ hưu trí, quỹ tiết kiệm...

30 tỷ USD "đóng băng" trong condotel

Về giải pháp, TS. Cấn Văn Lực cho rằng trước mắt, có 2 vấn đề bức xúc. Một là, quan tâm giảm thiểu rủi ro từ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của thị trường bất động sản thời gian vừa qua bằng cách tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ. Có ứng xử phù hợp nhằm giảm thiểu rủi ro "domino" có thể sảy xa.

Hai là, có giải pháp quyết liệt hơn để điều tiết cung-cầu bất động sản. Theo đó, khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý, điển hình như hiện có 429 dự án condotel đang bị tồn động, và nếu tháo gỡ thì có khoảng 30 tỷ USD.

Về tài chính bất động sản, TS. Cấn Văn Lực đề xuất đây là thời điểm quan trọng để thúc đẩy hình thành một số định chế tài chính mới, tức là tổ chức tài chính bất động sản mới như quỹ đầu tư tín thác bất động sản – REIT, cơ quan tái cho vay tái thế chấp nhà ở (tham khảo mô hình Malaysia), quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, công ty định giá tài sản độc lập (gồm cả bất động sản).

Ngoài ra, cho phép thí điểm một số sản phẩm huy động vốn mới thông qua Fintech, huy động vốn cộng đồng, chứng khoán hóa các dự án bất động sản… đặc biệt phải phân ra bất động sản theo các phân khúc khác nhau, từ đó xác định mức độ rủi ro khác nhau.

"Thay đổi mô hình quản lý và vận hành thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn, hiện nay chưa rõ đầu mối về vấn đề này, Bộ Xây dựng một chút, Bộ Tài nguyên và Môi trường một chút, các bộ, ngành một chút, bộ quản lý quỹ đất, bộ tài sản trên đất nên rất khó làm. Đặc biệt, chuẩn hóa và đưa ra năng lực của cả quản lý thị trường cũng như tham gia thị trường, điều này yêu câu vai trò lớn của các hiệp hội bất động sản.

Cuối cùng là ổn định kinh tế vĩ mô, liên thông giữa các thị trường, nhất là giữa ngân hàng – chứng khoán – bảo hiểm – bất động sản; giống như thị trường vốn, thị trường bất động sản phải minh bạch, chuyên nghiệp", TS. Lực kiến nghị.