Ba bức tranh của thị trường bất động sản năm 2024

Đánh giá về bức tranh phân hoá miền Bắc – miền Nam với hai thành phố lớn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, giá rao bán bất động sản bình quân tại Hà Nội đã tăng đáng kể ở hầu hết các phân khúc​.

Cụ thể, trong tháng 11/2024, giá bán chung cư tại Hà Nội đạt 61 triệu đồng/m2, vượt TP Hồ Chí Minh (55 triệu đồng/m2), theo công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn. Với nhà riêng, giá bán tại Hà Nội đã ghi nhận tăng trưởng mạnh, đạt mức 197 triệu đồng/m2, tăng 58% so với tháng 1/2023. Trong khi đó, giá rao bán trung bình nhà riêng tại TP Hồ Chí Minh là 108 triệu đồng/m2, giảm 10% so với tháng 1/2023.

Giá rao bán trung bình đất nền Hà Nội vào tháng 11/2024 là 70 triệu/m2 và tại TP Hồ Chí Minh là 57 triệu đồng/m2. Dù nguồn cung mới hầu hết có mặt bằng giá cao, mức độ hấp thụ tại Hà Nội vẫn khá khả quan​.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn.

So sánh mức độ quan tâm đối với thị trường bất động sản miền Nam và miền Bắc, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, dòng tiền đang có dấu hiệu tìm kiếm cơ hội “chảy” vào Nam sau thời gian tập trung chủ yếu tại Hà Nội. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, lượng người Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại TP Hồ Chí Minh vào tháng 11/2024 đã tăng 7% so với tháng 1/2024. Ngược lại, lượng người TP Hồ Chí Minh tìm kiếm bất động sản Hà Nội giảm 12% trong cùng giai đoạn. Khảo sát của nền tảng này cũng cho thấy 66% người Hà Nội được hỏi quan tâm đến bất động sản phía Nam.

Dù tiềm năng của thị trường miền Nam được đánh giá cao nhưng ông Đinh Minh Tuấn nhận định vấn đề pháp lý vẫn là trở ngại lớn và nhà đầu tư, người mua cần xem xét kỹ lưỡng.

Ở bức tranh phân hoá cao tầng – thấp tầng, chung cư là loại hình đi trước trong các chu kỳ hồi phục của thị trường​, tăng trưởng tốt về lượng quan tâm​ và giá (đạt mức 45%, cao hơn các loại hình khác gồm nhà riêng với 36%, đất nền và biệt thự với 26%, nhà mặt phố với 10%) vào quý IV/2024 so với quý I/2022.

Động lực tăng trưởng lớn nhất của chung cư đến từ nhu cầu ở thực và sự thu hút với người trẻ​. 73% người được hỏi cho rằng đây là loại hình được người trẻ (dưới 35 tuổi) quan tâm nhất trong năm 2024​, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn.

Trong khi đó, sản phẩm bất động sản thấp tầng có giá trị lớn và chưa được đánh giá cao về hỗ trợ tài chính​. Ngoài ra, dòng tiền cho thuê bất động sản thấp tầng dần bị ảnh hưởng bởi xu hướng tăng chi tiêu cho thương mại điện tử của người tiêu dùng.

Báo cáo từ nền tảng dữ liệu thương mại điện tử Metric cho thấy 32% người tiêu dùng Việt Nam hiện mua sắm online với tần suất vài lần/tuần và trung bình mỗi tháng, người Việt chi tới 1 tỷ USD cho hình thức này.

Ở bức tranh phân hoá trung tâm – vùng ven, các thành phố, khu vực trung tâm vẫn có tăng trưởng mức độ quan tâm và giá bán tốt hơn trong giai đoạn này, nhờ đáp ứng nhu cầu kết nối, việc làm của người tiêu dùng.

Các tuyến metro mới cũng đã góp phần thay đổi hạ tầng đô thị trung tâm, tạo đà tăng trưởng tốt. Ông Đinh Minh Tuấn nhận định, chung cư sẽ là loại hình hưởng lợi nhất và có thể là phân khúc tăng giá nhanh hơn.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhiều phường có tuyến 2A Cát Linh - Hà Đông đi qua đã ghi nhận giá rao bán chung cư tăng. Ví dụ, phường Quang Trung có tốc độ tăng giá rao bán chung cư bình quân lên tới 70%, trong khi tỷ lệ này ở phường La Khê là 63%.

Mặt khác, theo khảo sát môi giới vào quý IV/2023 của Batdongsan.com.vn, 46% người được hỏi quan ngại về tiến độ hình thành cộng đồng dân cư, 43% lo lắng về cơ sở hạ tầng dự án và vị trí quá xa của các khu vực vùng ven.