Báo cáo hiện trạng đất khi cổ phần hóa: 'Quản chặt, nắm chắc'

Sau hàng loạt những sai phạm liên quan tới đất đai cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Bộ TN-MT mới đây đã ban hành Thông tư số 03/2021 yêu cầu doanh nghiệp cổ phần phải báo cáo hiện trạng sử dụng đất.

Những nội dung phải báo cáo rất cụ thể như: Tổng diện tích, số lượng thửa đất đang quản lý, sử dụng tại từng xã, phường, thị trấn và tài sản gắn liền với từng thửa đất; Hình thức, diện tích sử dụng đất… Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng phải báo cáo rõ thời hạn sử dụng đất; diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất; diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Diện tích đất đang sử dụng đúng mục đích. Diện tích đất sử dụng không đúng mục đích; diện tích đất đã giao, cho thuê, cho mượn, góp vốn, liên doanh, liên kết, hợp tác không đúng quy định của pháp luật; diện tích đất có tranh chấp, lấn, chiếm; các trường hợp khác (nếu có). Diện tích không được đưa vào sử dụng. Kể cả việc thay đổi kế hoạch sử dụng đất so với quy hoạch, phương án sắp xếp lại...

Ủng hộ chỉ đạo trên, PGS.TS Nguyễn Quang Học - khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam cho rằng, kê khai, báo cáo chi tiết hiện trạng sử dụng đất sẽ giúp cơ quan quản lý "quản chặt, nắm chắc".

Vị chuyên gia nhấn mạnh, tài nguyên đất đai là nguồn lực rất quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội.  Khi xác định rõ giá trị đất đai và tài sản gắn liền với đất lúc đó phương án cổ phần hóa mới khả thi, khách quan, minh bạch.

Điều quan trọng nhất theo vị chuyên gia là phải làm rõ được hiện trạng của hai loại đất, một là đất được nhà nước giao cho doanh nghiệp sử dụng có thu tiền và đất được nhà nước giao cho không thu tiền.

Với các diện tích được nhà nước giao có thu tiền, doanh nghiệp sẽ phải quản lý, sử dụng theo đúng quy định cũng như thời hạn của hợp đồng. Mặc dù vẫn có tình trạng doanh nghiệp sử dụng sai mục đích, chây ì, không trả đất khi hết thời hạn cho thuê, nhưng đó là vấn đề của quản lý.

Những phức tạp, rắc rối lớn nhất đến từ những khu đất được nhà nước giao cho doanh nghiệp nhưng không thu tiền sử dụng đất. Sai phạm hầu hết đều xảy ra với những diện tích đất này. Theo đó, doanh nghiệp khi được nhà nước giao đất đã nhập nhèm mang đất đi cho thuê, góp vốn trái quy định, dẫn tới những sai phạm, thất thoát, muốn thu hồi cũng khó.

Còn trong quá trình cổ phần hóa, đã có những vụ định giá đất sai, xác định giá trị đất tại thời điểm cổ phần hóa không sát gây thất thoát hàng nghìn tỷ cho ngân sách nhà nước.

Do đó, yêu cầu kiểm kê hiện trạng sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa là một trong những giải pháp giúp hạn chế, khắc phục phần nào những kẽ hở trên. Khi thực hiện kiểm kê đất, cũng sẽ giúp xác định được những mốc thời điểm cụ thể để xác định giá trị đất cho phù hợp.

Ví dụ, tại thời điểm giao đất cho doanh nghiệp hiện trạng của đất là khu hoang hóa, đất ao, đất nông nghiệp, giá trị rất thấp. Tuy nhiên, tại thời điểm hiện tại, khi đã đầu tư cơ sở hạ tầng, giao thông phát triển, giá trị đất sẽ khác. Như vậy, doanh nghiệp khi cổ phần hóa giá trị tài sản đất phải được định giá ở thời điểm hiện tại chứ không phải lấy mức giá thời điểm giao đất cách đây 40-50 năm để xác định giá trị tài sản khi thực hiện cổ phần.

"Đất đai là tài sản còn lại có giá trị không bao giờ bị hao mòn, nếu xác định không đúng giá trị thì đất đai lại trở thành nguồn lợi lớn cho các doanh nghiệp khi thực hiện cổ phần hóa, doanh nghiệp cổ phần hóa chỉ để trông vào đất. Ví dụ, giá trị thực của mảnh đất ở thời điểm kiểm kê là 15 triệu/m2 nhưng giá đất ở thời điểm giao chỉ có 5 triệu/m2, nếu không xác định cẩn thận thì nhà nước sẽ có nguy cơ mất thẳng 10 triệu/m2 khi doanh nghiệp thực hiện cổ phần hóa", PGS.TS Nguyễn Quang Học cho hay.

Tiếp theo, xác định giá trị các diện tích được giao sử dụng đúng mục đích hay không đúng mục đích. Những diện tích đất được nhà nước giao sử dụng không thu tiền, doanh nghiệp không được tự ý cho thuê, góp vốn vượt quá tỉ lệ cho phép, việc này là trái với quy định, là vi phạm pháp luật.

Tuy nhiên, do lơi lỏng công tác quản lý, thời gian qua rất nhiều doanh nghiệp sử dụng đất trái mục đích, mang đất đi góp vốn, cho thuê để thu lợi bất chính.

Tới đây, việc quy định cho góp vốn bằng đất phải được siết lại, quy định tỉ lệ rất cụ thể tạo điều kiện thuận lợi, minh bạch trong quản lý.

Cùng với đó, PGS.TS Nguyễn Quang Học cũng cho rằng, khi thực hiện kiểm kê, kê khai hiện trạng sử dụng đất cũng là cơ sở để xem xét, xử lý thật nghiêm những sai phạm có liên quan. Cụ thể với những diện tích đất đã cổ phần hóa, nếu phát hiện việc định giá sai, định giá không đúng, phải định giá lại, yêu cầu bồi hoàn theo chênh lệch.

Với những diện tích đất bị mang đi đấu giá, góp vốn sai quy định phải thu hồi, yêu cầu xử lý theo quy định pháp luật.