Bất động sản Khu công nghiệp: “Miếng bánh ngọt” nhưng liệu có dễ “ăn”?

Cơ hội đi kèm thách thức

Nhìn vào thực tế trong năm 2023 khi nền kinh tế toàn cầu vẫn đang phải loay hoay đối phó với lạm phát, DN phá sản thì tổng nguồn vốn FDI đầu tư vào Việt Nam vẫn đạt con số ấn tượng (ước tính 23,18 tỷ USD tăng 3,5% so với năm 2022). Đà tăng trưởng này tiếp tục được giữ vững, khi mới đây Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT) cho biết, trong quý I/2024 tổng vốn FDI đạt gần 6,17 tỷ USD, tăng 13,4% so với cùng kỳ năm 2023.

Đáng chú ý, vốn đăng ký cấp mới trên cả nước đạt hơn 4,77 tỷ USD tăng đến 58%. Như vậy có thể dễ dàng nhận thấy rằng làn sóng chuyển dịch đầu tư của các DN nước ngoài vào Việt Nam vẫn diễn ra mạnh mẽ. Cùng với đó, cộng đồng DN quốc tế đang hiện diện cũng tích cực mở rộng đầu tư. Điều đó đã khiến cho tỷ lệ lấp đầy, giá thuê nhà xưởng tại các KCN liên tục được duy trì và có xu hướng tăng.

Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy tương ứng là 83% và 92%. Còn đối với sản phẩm kho xưởng xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy đạt 70% đối với kho xây sẵn, 87% với nhà xưởng xây sẵn. Giá cho thuê bình quân từ 4,7 - 4,9 USD/m2/tháng, tăng khoảng 3,9% so với cùng kỳ năm 2023.

“BĐS KCN tăng trưởng mạnh thời gian gần đây là do tác động tích cực từ kết quả nâng cấp quan hệ ngoại giao của Việt Nam với các nền kinh tế lớn. Trước những cơ hội lớn như vậy, thời gian tới dự báo DN nước ngoài sẽ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam, phân khúc BĐS KCN sẽ tiếp tục tăng trưởng nhờ vào nguồn vốn FDI, dự kiến mức giá cho thuê đất KCN sẽ tăng từ 3 – 9% trong ngắn hạn từ 1 – 3 năm tới cả ở hai miền Bắc, Nam” – Giám đốc CBRE Hà Nội Nguyễn Hoài An đánh giá.

Năm 2023, Việt Nam đã bổ sung thêm 7 KCN mới vào hệ thống các KCN trên cả nước, nâng tổng số lên 414 KCN. Trong đó, có 295 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích 92.200ha. Theo đánh giá, phân khúc BĐS KCN sẽ tiếp tục là điểm sáng của toàn thị trường trong năm 2024 với tỷ lệ lấp đầy, giá cho thuê được duy trì ổn định và tăng trưởng cao.

Mặc dù những cơ hội cho sự tăng trưởng là điều không thể bàn cãi, song theo chuyên gia tài chính – ngân hàng, TS Cấn Văn Lực, phân khúc BĐS KCN của Việt Nam vẫn phải đối diện với một loạt những thách thức, như về thể chế chưa có sự bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, đầy đủ.

Trong khi hoạt động của KCN liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau nên sẽ chịu chi phối của nhiều luật chuyên ngành. Việc quy hoạch, đầu tư hạ tầng KCN còn thiếu tầm nhìn tổng thể, dài hạn, chưa bám sát thực tế, thế mạnh và sự kết nối của từng vùng, từng địa phương.

“Trong khi chi phí đầu tư, xây dựng cao thì DN vẫn phải đối diện với những khó khăn về thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng KCN còn thấp hơn nhiều so với nhu cầu thực tế. Điều đó làm ảnh hưởng rất nhiều đến tiến độ triển khai xây dựng các KCN mới. Ngoài ra, trước bối cảnh nền kinh tế trong nước và nước ngoài còn nhiều khó khăn như hiện nay, dự báo sẽ làm giảm sức cầu, tác động tiêu cực đến phân khúc BĐS KCN” – TS Cấn Văn Lực nhìn nhận.

Bên cạnh đó, nhiều đơn vị cũng chỉ ra những thách thức mới mà bất động sản KCN Việt Nam đang gặp phải. Đầu tiên đó là sự gia tăng cạnh tranh thu hút FDI trong khu vực. Trong đó, Ấn Độ và Indonesia là hai nước cũng đang nắm nhiều lợi thế vượt trội trong thị trường này. Như tại Ấn Độ, nước này đã dành ra quỹ đất sạch 460 nghìn ha và 1.500 tỷ USD để phát triển cơ sở hạ tầng, miễn giảm thuế cho các dự án đầu tư mới. Nhờ đó thu hút được nhiều “ông lớn” trên thế giới tham gia vào thị trường này.

Tiếp đó là vấn đề chung của thế giới khi thuế tối thiểu toàn cầu 15% sẽ chính thức được áp dụng từ ngày 1/1/2024. Các công ty có doanh thu trên 750 triệu euro đang được hưởng ưu đãi của chính sách thu hút đầu tư tại Việt Nam phải nộp bổ sung lên mức thuế suất thuế tối thiểu toàn cầu 15%. Do đó làm ảnh hưởng đến chính sách ưu đãi thuế (miễn thuế, giảm thuế) của Việt Nam và cũng khiến thị trường trong nước mất đi một lợi thế.

Cuối cùng đó là nguy cơ thiếu điện trong giờ cao điểm, đặc biệt khi chu kỳ El Nino được dự báo sẽ kéo dài và mạnh hơn trước. Nguy cơ thiếu điện ảnh hưởng đến sản xuất khiến một số nhà đầu tư huỷ kế hoạch đầu tư tại Việt Nam.

Giá thuê sẽ tiếp tục tăng?

Trong báo cáo mới nhất được công bố, Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) kỳ vọng giá cho thuê đất khu công nghiệp cả hai khu vực phía Bắc và phía Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2024. Giá cho thuê được thúc đẩy do nguồn cung đất khu công nghiệp mới sẽ khan hiếm trong giai đoạn 2024-2025, tiền thuê đất/sử dụng đất và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng đang có xu hướng gia tăng.

“Chúng tôi đánh giá tiền thuê đất của các chủ đầu tư phát triển dự án sẽ tăng mạnh từ năm 2026 do giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường”, VCBS nhận định.

Ngoài ra, các chi phí phát triển dự án như đầu tư xây dựng hạ tầng đặc biệt là vật liệu xây dựng tăng cao sẽ gây áp lực lên giá cho thuê. Các khu công nghiệp đã được phát triển, đầu tư cơ sở hạ tầng từ trước sẽ có lợi thế cạnh tranh nhờ giá vốn thấp, chủ đầu tư có thể linh hoạt điều chỉnh giá cho thuê nhằm thu hút khách hàng.

VCBS đánh giá khu vực miền Bắc sẽ có mức tăng giá cho thuê tốt hơn so với khu vực phía Nam nhờ vào nhu cầu thuê đất khi khi xu hướng dịch chuyển sản xuất của các doanh nghiệp sản xuất thiết bị, linh kiện điện tử sẽ tiếp tục diễn ra trong năm 2024.

Cũng theo VCBS, giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam sẽ dần tiệm cận giá cho thuê của các quốc gia khác trong khu vực nên lợi thế về giá cho thuê đất của Việt Nam sẽ dần biến mất. Thay vào đó, tổ chức này kỳ vọng các khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi nhờ vào việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng, tăng tính kết nối giữa các vùng, trình độ lực lượng lao động được nâng cao giúp Việt Nam có thể tham gia vào các ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao hơn. Ngoài ra, các khu công nghiệp cần phát triển theo định hướng trở thành khu công nghiệp sinh thái để có thể đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của các nhà đầu tư.