Bất động sản nghỉ dưỡng ven đô: “Mỏ vàng” chưa được khai phá

Lời tòa soạn:

Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt hồi đầu năm 2020 đã xác định mục tiêu đến năm 2030, du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn và phát triển bền vững. Ông Nguyễn Quốc Hưng, Ủy viên thường trực Ủy ban Văn hóa, Giáo dục thanh thiếu niên và nhi đồng của Quốc hội từng nhận định: "Khi đã xác định du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn, là động lực để thúc đẩy các ngành khác phát triển theo, thì phải có sự đầu tư thích đáng".

Dịch Covid-19 xuất hiện đã làm đảo lộn các giá trị vốn tồn tại từ lâu trong lĩnh vực du lịch, khiến du khách đặt yếu tố an toàn sức khỏe lên hàng đầu với nhu cầu du lịch ngắn ngày tăng cao. Điều này mở ra một cơ hội mới cho thị trường du lịch cũng như bất động sản nghỉ dưỡng vùng ven.

Lúc này đặt lên bàn cân, câu hỏi được đưa ra là liệu sự đầu tư cho phân khúc này đã thực sự thích đáng để có thể nhanh chóng, kịp thời nắm bắt cơ hội phát triển, sớm vượt qua khó khăn?

Với mong muốn thúc đẩy sự phát triển du lịch Việt Nam nói chung, du lịch ven đô nói riêng, đặt trong mối tương quan với thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, Reatimes triển khai tuyến bài phân tích sâu về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vùng ven đô với những góc nhìn đa chiều.

Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!

Hậu Covid-19 với những sự thay đổi căn bản trong nhu cầu du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng ven đô được đánh giá là thị trường tiềm năng với nhiều lợi thế phát triển. Tuy nhiên, đây vẫn còn là “mỏ vàng” đang chờ được khai phá.

***

Năm 2019 có thể được coi là một năm đại thành công đối với ngành du lịch khi Việt Nam đón lượng du khách quốc tế cao nhất từ trước đến nay với trên 18 triệu lượt, tăng 16,2% so với năm 2018; đồng thời phục vụ 85 triệu lượt khách nội địa. Những con số này là minh chứng rõ ràng nhất cho thấy sức hút và tiềm năng to lớn của du lịch Việt Nam.

Hồi đầu năm 2020, Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt cũng đã xác định mục tiêu đến năm 2030, du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn và phát triển bền vững, nỗ lực đón được ít nhất 50 triệu lượt khách quốc tế (tăng trưởng bình quân từ 8 - 10%/năm).

Du lịch phát triển tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của các ngành, lĩnh vực khác, trong đó có thị trường bất động sản du lịch. Nhận định chung về tiềm năng của thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, các chuyên gia cho rằng, chừng nào du lịch còn phát triển, chừng đó bất động sản nghỉ dưỡng còn cơ hội tăng trưởng tốt.

Sự xuất hiện của Covid-19 từ cuối năm 2019 như một chướng ngại vật cản trở đà tăng tốc của ngành du lịch nước ta, khi đây trở thành lĩnh vực bị ảnh hưởng đầu tiên và nặng nề nhất. Tuy nhiên, thực tế đã chứng minh khi dịch bệnh được kiểm soát thì du lịch cũng là ngành có những bước hồi phục nhanh nhất, nhưng cùng với đó là rất nhiều sự đổi thay. Nhu cầu nghỉ dưỡng thông thường của du khách đã bị điều chỉnh mạnh mẽ bởi yếu tố dịch bệnh.

Covid-19 làm thay đổi cơ bản nhu cầu du lịch của con người. Trong ảnh là khu du lịch Tam Cốc - Bích Động và Tràng An - Bái Đính tại Ninh Bình. (Ảnh: Trọng Chính)

Khách du lịch ngày càng thích được trải nghiệm đời sống người dân bản địa, văn hóa, làng nghề truyền thống... Trong ảnh là chợ nón lá làng Chuông tại xã Phương Trung, huyện Thanh Oai, Hà Nội. (Ảnh: Trọng Chính) 

Những thay đổi đó, theo TS. Trần Đình Thiên, khiến sự an toàn khi đi du lịch được đặt lên hàng đầu. Trong khi trước đây, nhu cầu du lịch đại trà, du lịch theo nhóm đông người là phổ biến thì hiện nay du khách cân nhắc đi du lịch theo nhóm nhỏ, ít người để đảm bảo an toàn. Đồng thời, thời gian du lịch sẽ rút ngắn hơn, dẫn đến xu hướng tìm những địa điểm gần cho chuyến nghỉ dưỡng.

Trong bối cảnh như vậy, bất động sản nghỉ dưỡng vùng ven các đô thị lớn đang phát triển hơn bao giờ hết, hình thành nên xu hướng dịch chuyển dòng vốn trong đầu tư. Báo cáo ngành bất động sản được công bố hồi tháng 9 bởi Công ty Cổ phần Chứng khoán Bản Việt (VCSC) cũng đưa ra nhận định rằng, trong bối cảnh giá bất động sản nội đô đều đã tăng trưởng ở mức 2 chữ số trong suốt giai đoạn 2018 - 2019 thì mức giá được cho là vừa túi tiền hơn của bất động sản tại các khu vực vùng ven/thành thị cấp 2 lại trở thành lựa chọn sáng giá với nhà đầu tư.

Theo các chuyên gia, chính những yếu tố trên đã mở ra cơ hội to lớn để phát triển tiềm năng có thừa của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ven đô.

Nhận định về tiềm năng của thị trường này, ông Nguyễn Mạnh Thản - Chủ tịch Hiệp hội Du lịch Hà Nội cho rằng: “Việc phát triển du lịch ven đô sẽ trở thành một nhu cầu cần thiết của xã hội, đặc biệt trong bối cảnh các khu đô thị phải chịu nhiều áp lực bởi mặt trái của quá trình đô thị hóa và không ít người cần có thời gian ngắn với chi phí hợp lý để giải quyết các vấn đề này. Việc nghỉ ngơi, xả stress và tìm đến các khu nghỉ dưỡng ven đô trong tương lai cũng quan trọng như thể việc ăn uống”.

Dưới góc độ của nhà đầu tư, đại diện một doanh nghiệp phát triển bất động sản đã chỉ ra 5 yếu tố tiềm năng có thể giúp thị trường nghỉ dưỡng ven đô tăng trưởng mạnh trong những năm tới.

Thứ nhất, đó là nguồn cầu vô cùng lớn đến từ nhóm du khách nội đô và các vùng lân cận, về lâu dài khi dịch Covid-19 được kiểm soát hoàn toàn thì còn bổ sung thêm nhu cầu từ nhóm khách quốc tế. Nhu cầu tăng là tiềm năng lớn nhất nhằm thúc đẩy phát triển khu nghỉ dưỡng ven đô nói riêng và tất cả các mô hình khác nói chung.

Thống kê cho thấy có khoảng 4,5 triệu người đang có nhu cầu đi nghỉ dưỡng ven đô mỗi năm. Trung bình mỗi người đi nghỉ dưỡng ít nhất 5 - 6 lần/năm, vậy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ngoại ô đã có nguồn khách lên tới 25 - 30 triệu lượt/năm.

Kết quả một khảo sát về nhu cầu bất động sản nghỉ dưỡng được thực hiện mới đây cho thấy, chỉ có 5% nhu cầu nghỉ dưỡng được giải quyết bởi bất động sản nghỉ dưỡng tại các thành phố biển như Nha Trang, Đà Nẵng hay Phú Quốc; còn 95% còn lại là được giải quyết với bất động sản nghỉ dưỡng ven đô.

Thứ hai, nhu cầu về nghỉ dưỡng ven đô tăng cao nhưng nguồn cung còn hạn chế là cơ hội để các nhà đầu tư nhạy bén với thị trường có thể nắm bắt.

“Chúng tôi đã thống kê kỹ các vùng xung quanh Hà Nội, từ Ninh Bình đến Mai Châu (Hòa Bình) nhưng có chưa đến 1.600 phòng resort cho mấy chục triệu lượt khách. Chứng tỏ nguồn cung cho thị trường này đang rất yếu. Điều này khiến hầu hết khách phải đi lại trong ngày. Tôi tin rằng kể cả có xây dựng cật lực thì trong 10 năm tới cũng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu”, vị đại diện doanh nghiệp khẳng định. 

Thứ ba, thị trường ngoại ô đang ngày càng dễ tiếp cận hơn bởi hệ thống hạ tầng, giao thông công cộng được đầu tư, mở rộng, giúp cho việc di chuyển được rút ngắn và thuận lợi hơn rất nhiều.

Tại Hà Nội, đến năm 2020, đã hoàn thành 5 tuyến đường giao thông liên vùng kết nối Thủ đô Hà Nội với các tỉnh lân cận gồm 4 tuyến đường cao tốc: Hà Nội - Hải Phòng, Hòa Lạc - Hòa Bình, Hà Nội - Bắc Giang, Pháp Vân - Cầu Giẽ giai đoạn 2 và 1 cầu vượt sông (cầu Văn Lang trên tuyến Ba Vì - Việt Trì).

Ước tính của Tổng cục Thống kê cho thấy, với thời gian di chuyển khoảng 90 phút cả đi lẫn về, mỗi năm người dân trung lưu Hà Nội có nhu cầu đi nghỉ cuối tuần khoảng 20 - 30 lần/năm. Chỉ tính riêng việc phục vụ dân số hiện tại của Hà Nội, bất động sản nghỉ dưỡng ven đô đã cần tới 50.000 phòng nghỉ tối thiểu/năm.

Thứ tư, khu ngoại ô Hà Nội có những lợi thế tuyệt vời để phát triển nghỉ dưỡng như thiên nhiên tươi đẹp, văn hóa đậm đà, con người thân thiện và ẩm thực phong phú, nếu phát triển thêm dịch vụ mua sắm thì vùng ngoại ô sẽ càng thêm sôi động.

Thứ năm, thị trường bất động sản ngoại ô sẽ tăng trưởng tốt bất chấp nền kinh tế biến động, bởi khi kinh tế đi xuống, những người từng chi trả số tiền lớn để đi du lịch xa sẽ giảm khả năng chi trả và có xu hướng quay về với du lịch ven đô.

Chia sẻ với PV, GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định: “Ven đô là khu vực rất thuận tiện cho việc phát triển các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, đồng thời cũng rất tiềm năng để phát triển các loại hình du lịch cộng đồng, du lịch gắn với văn hóa truyền thống, tìm hiểu cuộc sống của người dân bản địa”.

Ông Nguyễn Mạnh Thản, Chủ tịch Hiệp hội Du lịch Hà Nội cũng đồng quan điểm khi cho rằng, du lịch ven đô có tiềm năng lớn, không hề thua kém so với du lịch biển. Hơn nữa, loại hình này có thể cung cấp tổng hoà các nhu cầu từ môi trường sinh thái đến di tích lịch sử, trải nghiệm du lịch nông nghiệp công nghệ cao, văn hoá địa phương…

Nhu cầu là có thực và ngày càng tăng cao, cơ hội và tiềm năng rất lớn nhưng trên thực tế, so với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại các thành phố biển như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang, Quảng Ninh, Quy Nhơn... thì du lịch nghỉ dưỡng vùng ven đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM lại phát triển tương đối chậm và chưa thực sự mạnh mẽ.  

“Sớm nở tối tàn” là sự ví von được nhiều chuyên gia nhắc đến khi nói về thị trường nghỉ dưỡng và bất động sản nghỉ dưỡng ven đô thời gian qua.

Trên thực tế, ngay từ những năm 2000, nhiều người dân có điều kiện ở các thành phố lớn đã tìm về những vùng ven để tậu trang trại ven đô như một căn nhà thứ hai. Ở thời điểm này, thị trường du lịch ngoại ô được gọi bằng cái tên “nhà vườn” với 4 thủ phủ chính là Sóc Sơn, Hòa Lạc, Ba Vì (Hà Nội) và Lương Sơn (Hòa Bình). Đây là thị trường của những người chuẩn “ba giàu”: giàu tiền, giàu lãng mạn và giàu thời gian.

Họ xây nhà rộng trên những mảnh đất từ vài ngàn đến vài chục ngàn mét vuông, thuê người trông nom để mỗi dịp cuối tuần lại đưa gia đình, rủ thêm bạn bè, người thân rời bỏ Thủ đô náo nhiệt về ngoại ô cùng trồng rau, câu cá, vui thú điền viên. Nhiều người coi đó là một điều không thể thiếu vào cuối tuần, nơi giúp họ có thể thảnh thơi có khoảng lặng suy nghĩ. Nhưng chỉ một thời gian ngắn sau, phong trào sắm nhà vườn tại các vùng ven đô trở nên thưa thớt, nhỏ lẻ, phân tán và không còn cuốn hút người dân.

Bất động sản nghỉ dưỡng ven đô phát triển nhiều mô hình homestay, tuy nhiên thiếu những dự án quy mô lớn, được đầu tư bài bản. (Ảnh: Sưu tầm)

Sự chuyển hóa thực sự xảy ra vào giai đoạn từ năm 2012 - 2015, khi thị trường gặp những khó khăn lớn. Mô hình nhà vườn bắt đầu trở nên lạc lõng. Hoạt động của mô hình cũ không còn phù hợp do chủ sở hữu phải chi trả tốn kém cho sử dụng, hơn nữa lại khó thanh khoản nếu muốn bán đi. Yêu cầu của thị trường đòi hỏi tính đại chúng hơn của dịch vụ nghỉ dưỡng ngoại ô.

Cụ thể, nhiều chuyên gia đánh giá chỉ còn dưới 20% lượng biệt thự được sử dụng với mục đích là nơi nghỉ dưỡng cuối tuần của gia chủ. Khoảng 80% những căn biệt thự, nhà vườn còn lại được cải tạo và chính thức gia nhập thị trường homestay.

Tại Ba Vì, Sóc Sơn (Hà Nội) hay Hòa Bình… bắt đầu xuất hiện những khu nghỉ dưỡng có sự đầu tư bài bản hơn thay vì chỉ là mô hình nhà vườn của các cá nhân đơn lẻ. Sự thay đổi này không chỉ đến từ tác động của thị trường mà còn xuất phát từ nhu cầu thực tế của người dân với mong muốn nhiều hơn về không gian, dịch vụ, tiện ích nghỉ dưỡng ngoại ô, giúp họ thư giãn sau một tuần làm việc mệt mỏi.

Tuy nhiên, đánh giá một cách toàn diện thực trạng thị trường nghỉ dưỡng ven đô, ông Nguyễn Mạnh Thản cho rằng, thị trường này dù đã xuất hiện từ khá lâu nhưng hiện nay vẫn còn phát triển nhỏ lẻ, tản mạn, chưa tạo thành chuỗi và ít có sự liên kết giữa các bên liên quan, dẫn đến phát triển chưa thực sự hiệu quả.

“Chúng ta đang xây dựng các sản phẩm nghỉ dưỡng ven đô một cách rất tự phát, chưa sát với nhu cầu của các đối tượng khách du lịch. Hơn nữa, chúng ta không thể đầu tư xây xong rồi ngồi chờ khách đến mua hay thuê mà phải quảng bá thông tin dự án đó một cách rộng rãi để những người có nhu cầu nắm bắt được”, Chủ tịch Hiệp hội Du lịch Hà Nội chia sẻ.

Bình luận thêm về sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng ven đô, chia sẻ với báo chí, ông Lương Ngọc Khánh, Tổng giám đốc Công ty Quản lý khách sạn H&K Hospitality nhấn mạnh, công suất của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng ven đô chưa tốt, bằng chứng là khách du lịch đang chỉ tập trung đổ về ven đô trong các ngày cuối tuần, còn những ngày trong tuần lượng khách lại tương đối thưa thớt, dẫn đến tài sản nghỉ dưỡng đó không được tối ưu hóa giá trị.

“Vấn đề nằm ở các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng. Khách đi du lịch là để nghỉ dưỡng và cái nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng bán cho khách hàng là cảm xúc. Cảm xúc đến từ rất nhiều yếu tố nhưng hiện nay, hầu như thị trường nghỉ dưỡng ven đô không đáp ứng được đòi hỏi này, thiếu nét độc đáo và văn hóa riêng. Trong khi khách du lịch thích khám phá văn hóa địa phương thì hầu như các khu nghỉ dưỡng không đáp ứng được nhu cầu này”, ông Khánh phân tích thêm.

Như đã nêu trên, một thời, việc đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng vùng ven trở nên bùng nổ, nương theo những cơn sốt đã cho thấy hệ quả là sự thiếu bền vững của thị trường. Câu hỏi đặt ra là làm thế nào để khai thác được hết tiềm năng của thị trường màu mỡ này?

Theo ý kiến của các chuyên gia, thị trường bất động sản du lịch được cấu thành từ hai yếu tố “bất động sản” và “du lịch”. Hai thành phần này không thể tách rời nhau mà phải có sự liên kết, hỗ trợ thúc đẩy nhau phát triển.

GS. Đặng Hùng Võ nhận định: “Việc xây dựng các biệt thự nghỉ dưỡng nhỏ lẻ, không đồng bộ về quy hoạch, không đi kèm hệ thống các dịch vụ du lịch khiến các khu vực này chỉ đơn thuần phục vụ những cá nhân sở hữu nó. Khi hết nhu cầu vui chơi, nghỉ dưỡng và sở hữu thì các biệt thự này lại trở thành một “khối băng””.

Thực tế, việc xây dựng cơ sở vật chất hiện nay đã dễ dàng hơn rất nhiều với năng lực ngày càng tăng của các doanh nghiệp, nhưng để có dịch vụ tốt, gây ấn tượng với du khách mới là việc khó hơn nhiều và cần bỏ nhiều công sức, đầu tư hướng đến lợi ích dài hạn.

Hiện nay, xu hướng du lịch được ưa chuộng thiên nhiều về trải nghiệm đời sống người dân bản địa, trải nghiệm văn hóa, chữa bệnh… nhưng thị trường nghỉ dưỡng vùng ven với nhiều tiềm năng lại chưa thể phát huy mạnh.

Các tổ hợp du lịch trải nghiệm quy mô lớn, đa chức năng, có khu vui chơi cho trẻ em, cho người lớn, khu casino, kết hợp trải nghiệm văn hóa… cần được đầu tư xây dựng trong tương lai. (Ảnh: Sưu tầm)

GS. Võ cho rằng, các tổ hợp du lịch trải nghiệm quy mô lớn, đa chức năng, có khu vui chơi cho trẻ em, cho người lớn, khu casino, kết hợp trải nghiệm văn hóa… cần được đầu tư xây dựng và hứa hẹn sẽ sớm hình thành trong tương lai. Đây là xu hướng tất yếu.

Khách du lịch thế hệ mới là những người có trách nhiệm với môi trường, thích tìm về những giá trị văn hóa đặc sắc và những giá trị tiện ích nhân văn. Bởi vậy, đòi hỏi đầu tư vào cơ sở lưu trú du lịch vùng ven cần nhiều ý tưởng, đầu tư đúng tầm cho vùng núi núi cao, hồ trên núi, những vùng sinh thái độc đáo, vùng văn hóa được bảo tồn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Thản cũng cho rằng: “Chúng ta không thể đầu tư xong rồi ngồi chờ khách mà phải liên kết với các lực lượng, trong đó có các đơn vị lữ hành, cơ quan Nhà nước để tạo thành chuỗi trong du lịch như chuỗi trách nhiệm, chuỗi quyền lợi… Khi đó, thị trường nghỉ dưỡng ven đô mới có thể phát triển một cách đồng bộ”.

Thực tế hiện nay, vùng ven Hà Nội mới chỉ có một số ít những dự án được đầu tư bài bản, đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng của du khách. Sắp tới đây là dự án đại đô thị nghỉ dưỡng, du lịch và trải nghiệm văn hóa đầu tiên của Hà Nội - Sunshine Heritage Resort.

Sunshine Heritage Resort với quy mô dự án lên tới trên 200ha gồm các phân khu biệt thự đan xen cụm di sản, trung tâm văn hóa cộng đồng và hệ thống dịch vụ tiện ích đồng bộ được kỳ vọng sẽ là nơi nghỉ dưỡng đáp ứng đầy đủ những nhu cầu của du khách. Mô hình này cũng sẽ là câu trả lời điển hình, chuẩn mực cho những vướng mắc của thực trạng phát triển du lịch nghỉ dưỡng ven đô hiện nay.

Tập trung phát triển du lịch nghỉ dưỡng một cách đồng bộ, thu hút được du khách không chỉ đem lại lợi ích cho riêng ngành du lịch mà còn tạo ra nhiều tác động đột phá cho địa bàn có dự án cũng như các ngành, lĩnh vực liên quan, trong đó có bất động sản du lịch./.